ZT: 地主是怎樣煉成的（52）淺談Sec.8

現在做房地產的人越來越多，房東大概有兩種，一種是買豪宅或準豪宅，這種現金流較低，想進入需要大量啟動基金，尤其現在銀行貸款管得很嚴，對於手裏銀子不厚的投資者是很困難的，但好處是房客的質量相對高些，房子管理和維修相對少些，漲價可能性較大。

另外一種是在收入相對較低的藍領區投資，房價較低，現金流較大，但管理方麵遇到的問題就多些，對於低收入家庭，經常會遇到Sec.8的問題，本文簡單講講它的事情。

Sec.8 是Section8 of the Housing Act of 1937(42U.S.C )的簡稱，它幫助全美大約3.1百萬戶低收入家庭付房租，受U.S. Department of Hosing and Urban Development 管理。除了幫助支付房租外，還幫助低收入家庭購買自住房，每月最多不超過$2200，每年這方麵經費大概$1.7billion。

具體的操作是由Public Housing Agencies（PHA，如Belmont，Rental Assistant 等）進行的，也稱為Voucher Program。租戶可以選擇專門給低收入家庭提供的廉租房，或自己在全美境內選擇私租房（有PHA的地方）。

要進入Sec.8較難，除了很多條件外，由於申請的人多，據說要排幾年的隊。按我這些年的情況看，大多是單親媽媽帶幾個孩子（男人不知都跑哪去了），也有些老年人，但基本上沒有夫妻申請的。

有人不喜歡Sec.8， 有以下幾個原因：

• 不想讓政府介入自己的生意，特別是房檢，
• 害怕Sec.8租戶和孩子不好好保持房子，
• 想收高於FMV（fair market value)的房租，
• 攆人麻煩（有別於一般的eviction程序）。

Sec.8租房的好處：

• 好找租客，各個Agency都有很長的租客名單，
• 房租能保證，房租月初自動到賬，自付部分不能不付，
• 對房子保養還行，Sec.8要求房客如此。

Sec.8根據收入對申請合格者有住房要求，租金和房子大小都有限製。對出租房也有要求，必須通過他們的房檢，且每年有年檢。依我看來，這些要求很低，很容易滿足，對第一次不通過的，還可以有第二、三次房檢。隻是對有小於六歲孩子的房子在Lead Paint上要求嚴些，內外都不能有剝落的漆，要是區域大於2x2平方英尺，就需要做鉛含量測試（lead clearence test), 因此在此項要注意

有時房客很喜歡你要出租的房子，但又超過了Sec.8的上限，會跟房東商量私下付多餘的部分。從理論上來說這是不合法的，因為她要是以後拒付，就不能以不付房租的名義攆人（這是最容易的攆人方式），而且一但被Sec.8知道，房東三年之內不能再租給Sec.8的租戶，因此要謹慎。

Sec.8的Eviction與一般的不同，要先通知Sec.8（包括three day notice），three day notice除了當麵遞交外，還需要掛號和平寄。但由於租戶們都很在意政府幫交的這部分房租，很少有拒付的。

要是碰到Sec.8房租全包的，就省事了，一年也去不了幾次。人一般都是年輕時不靠譜，年紀大點後就沒勁折騰了，因此租客年紀大些會好很多。

要是房子是老房，又在低收入區，Sec.8是個很好的選擇。

有些社會學家對這種福利提出置疑，認為會使犯罪更均勻或擴散到整個城區，這就不是我等小房東們能管得了的了。

From 牛城地主