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ZT: 地主是怎樣煉成的(52)淺談Sec.8

(2014-11-03 09:47:09) 下一個
現在做房地產的人越來越多,房東大概有兩種,一種是買豪宅或準豪宅,這種現金流較低,想進入需要大量啟動基金,尤其現在銀行貸款管得很嚴,對於手裏銀子不厚的投資者是很困難的,但好處是房客的質量相對高些,房子管理和維修相對少些,漲價可能性較大。

另外一種是在收入相對較低的藍領區投資,房價較低,現金流較大,但管理方麵遇到的問題就多些,對於低收入家庭,經常會遇到Sec.8的問題,本文簡單講講它的事情。

Sec.8 是Section8 of the Housing Act of 1937(42U.S.C )的簡稱,它幫助全美大約3.1百萬戶低收入家庭付房租,受U.S. Department of Hosing and Urban Development 管理。除了幫助支付房租外,還幫助低收入家庭購買自住房,每月最多不超過$2200,每年這方麵經費大概$1.7billion。

具體的操作是由Public Housing Agencies(PHA,如Belmont,Rental Assistant 等)進行的,也稱為Voucher Program。租戶可以選擇專門給低收入家庭提供的廉租房,或自己在全美境內選擇私租房(有PHA的地方)。

要進入Sec.8較難,除了很多條件外,由於申請的人多,據說要排幾年的隊。按我這些年的情況看,大多是單親媽媽帶幾個孩子(男人不知都跑哪去了),也有些老年人,但基本上沒有夫妻申請的。

有人不喜歡Sec.8, 有以下幾個原因:

• 不想讓政府介入自己的生意,特別是房檢,
• 害怕Sec.8租戶和孩子不好好保持房子,
• 想收高於FMV(fair market value)的房租,
• 攆人麻煩(有別於一般的eviction程序)。

Sec.8租房的好處:

• 好找租客,各個Agency都有很長的租客名單,
• 房租能保證,房租月初自動到賬,自付部分不能不付,
• 對房子保養還行,Sec.8要求房客如此。

Sec.8根據收入對申請合格者有住房要求,租金和房子大小都有限製。對出租房也有要求,必須通過他們的房檢,且每年有年檢。依我看來,這些要求很低,很容易滿足,對第一次不通過的,還可以有第二、三次房檢。隻是對有小於六歲孩子的房子在Lead Paint上要求嚴些,內外都不能有剝落的漆,要是區域大於2x2平方英尺,就需要做鉛含量測試(lead clearence test), 因此在此項要注意

有時房客很喜歡你要出租的房子,但又超過了Sec.8的上限,會跟房東商量私下付多餘的部分。從理論上來說這是不合法的,因為她要是以後拒付,就不能以不付房租的名義攆人(這是最容易的攆人方式),而且一但被Sec.8知道,房東三年之內不能再租給Sec.8的租戶,因此要謹慎。

Sec.8的Eviction與一般的不同,要先通知Sec.8(包括three day notice),three day notice除了當麵遞交外,還需要掛號和平寄。但由於租戶們都很在意政府幫交的這部分房租,很少有拒付的。

要是碰到Sec.8房租全包的,就省事了,一年也去不了幾次。人一般都是年輕時不靠譜,年紀大點後就沒勁折騰了,因此租客年紀大些會好很多。

要是房子是老房,又在低收入區,Sec.8是個很好的選擇。

有些社會學家對這種福利提出置疑,認為會使犯罪更均勻或擴散到整個城區,這就不是我等小房東們能管得了的了。

From 牛城地主
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