馬立群
時下，久居喧鬧都市的人們越來越向往鄉村寧靜清新的空氣。將買房的目光投向了郊區和農村的“城裏人”已不在少數。因此，宅基地以及建在其上麵房屋的轉讓問題隨之而來。
據了解，目前，宅基地使用權轉讓的情況普遍存在，主要是隨地上房屋的買賣、繼承、贈與等發生轉讓，其中因繼承、贈與發生轉讓的情況較多。此外，不乏城鎮居民到農村買房，從而取得宅基地使用權的現象。
權威人士認為，宅基地問題應該慎重對待。城鎮居民和農村農民的生活條件不一樣，城鎮居民除住房以外還有其他資產或收入，而農民除了土地之外就什麽都沒有了。宅基地和住房是農民最後的生存基礎，農民對住房和宅基地有著極大的依賴性。
那麽，宅基地使用權的法律地位怎樣呢？宅基地屬於集體所有，不得轉讓、買賣、出租和抵押。因為，農村村民對宅基地隻有使用權，而沒有所有權。
目前我國法律中隻有土地管理法和擔保法對宅基地使用權作了規定。土地管理法規定，農村村民一戶隻能擁有一處宅基地。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照法律規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。擔保法規定，宅基地使用權不得抵押。
物權法(草案)規定，“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一並轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。”
法律專家指出，當初規定宅基地農民可以無償使用，不得轉讓，一是為了使農民“居者有其屋”，二是為保證農民不要成為流入城市的無業遊民，造成兩極分化。現在情況雖然發生了變化，一是要有序轉移農村勞動力，加快農村城鎮建設，二是農村進行產業結構調整，實行農業現代化後，農民需要資金發展生產，惟一可以取得融資的，隻有房屋和宅基地。但是，由於現在農民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押轉讓後，一旦生活和生產發生變化，農民將淪為無居無業的失地農民。
穩定農村社會秩序，是構建農村社會和諧的基本保障。限製宅基地使用權轉讓，有利於保障廣大農民的生存需要，有利於穩定農村社會秩序，體現並尊重農村的社會良俗。通過限製宅基地使用權轉讓，使廣大農村的村居組織得以安定，村規民約持續有效，避免因村居格局混亂帶來的村民糾紛。因此，限製宅基地使用權轉讓的規定，對充分保護廣大農民的權益意義重大。
來源：經濟日報 (http://www.ce.cn/mainpage/wnfw/200508/02/t20050802_4322884.shtml)
