土地上的故事

土地上的故事

 

 我的外公，北方也叫姥爺是地主，我出生的時候他就是八十多歲的老人了，他還是晚清的秀才，那個時候，懵懵懂懂的我，聽了不少他講給我聽的許多的似懂非懂的老掉牙的故事。他告訴我，讀書就要去考個功名，什麽要先考秀才，再考舉人，然後進京趕考拿個進士，我也不知道在他講的成車的故事中，那一段起了作業，反正我知道他是個地主，而且和後來讀的書上說的不一樣，他很和善，鶴發童顏，舉止文雅，從不發脾氣，尤其是對我，更不發脾氣，我最喜歡的惡作劇是偷偷的拔他的白胡子，更喜歡在他講故事的時候，講評我的理解，他說到秀才，我就會問他，是能在水麵上跑的那種秀才嗎？因為，在他給我講秀才之前，我和我的小夥伴們已經知道了一種小蟲，能在水麵上跑的小蟲，其名字就叫秀才，幾歲的小孩子對心名詞的理解會更物化一些，那裏聽的懂更深，更寬的含義。在每天的傍晚時分，一個九十歲的老翁，給一個似懂非懂的兒童講天說地的情景很快就隨著歲月過去了，不知道是那時是我最早的啟蒙的原因，還是外公的人品，故事感染和影響了我，盡管我在後來的歲月了，讀了不少關於地主是如何的壞，如何的成為惡霸的書籍，可我總對地主恨不起來，因為，在我的生活中，出現在我的眼前的那個老地主，-----外公：確實是個好人，起碼我一直是這麽認為的，覺著他就是紳士的化身。

在後來的歲月中，隨著對社會認知的不斷的加深，對外公的懷念和崇敬也越來越多，越大，甚至有點影響了自己以後的生活和理想，總也夢想著，將來的某一天，也能像外公那樣成為一個新時期的新地主，可在社會主義的中國，這個夢想，隻不過是黃粱美夢而已，直到我出國的那天，也沒有再和地主沾上邊，一直是一個社會主義的螺絲釘，一直是一個國家這個大地主的好長工。

也許是由於外公和我在一起時留下的印象太深，影響太大，所以，從很小的時候起,就對地主有沒有敵視和反感的情緒, 地主在我們這一代人的心目中，也許在某種意義上說是`壞蛋``壞人`的代名詞,曆史給人們開了一個不大不小的玩笑,在美國的我們.一不小心,卻成了美國的地主,成了我們自己這一代人心目中原定義的`壞蛋`和`壞人`。

來到美國後的這些年中，那個童年的憧憬還沒有忘，陰差陽錯，糊裏糊塗的反而成了一個美國的地主，同時也成了這些土地和建築的長工。

在美國管理和投資房地產的這些年裏,經曆了很多很多的外人不能理解和想象的人和事,在腦子裏留下了很深刻的的印記,寫出來也許對後來者有些啟迪和幫助.作為一個外國人,進入了他們的圈子前,他們會千方百計的排斥你,當你進入了他們的圈子後,他們又容不得你,想方設法的排擠你,個中的酸甜苦辣,隻有咽下和消化。

現在，在中國有許許多多的富裕起來的人想到美國投資房地產,但無從著手,不知從何,從那裏做起,而在美國的大陸背景的美國華人中，有實際操作房地產投資的經驗和曆練不少，這裏隻是拋磚引玉,有意投資房地產的人士一起來探討和學習。

因為經曆了種種的和它民族的摸爬滾打,明爭暗鬥,使的自己對自己本民族的內部傾紮很不感興趣,一直是采取`躲`著走的方式,不是不敢`鬥`,是覺的不值,這也是不喜歡國內的內鬥的環境的原由之一。

最近，用了較長的時間在中國旅行,有不少的收獲和感悟,回來後,會慢慢的體味和思考,也許對下麵的日子有所幫助和啟示。

在美國,很不易,在美國做些事,更不易,這次的金融危機,看到了很多，想、體會也很深，讓人醒悟了許多

在中國的同代人中,無論在金融,在房地產,在許多方麵,還沒有憂患意識,還在盲目的樂觀.

說起在美國當地主的生涯,還的從很多年前講起,那是在IT業還很紅火的時光,在年終,我們的到了一筆被我們自己認為不算少的獎金,要把這筆錢在那裏,讓我們傷了不大不小的腦筋,買車?用不著.買股票,因為看了茅盾先生的小說`子夜`,受的影響太深,不想`重蹈覆轍`,對股票是又恨又怕,在社會主義社會長大的我們.對股票更是`恨之入骨`,不行。

這也不行,那也不行,隻好在`吃,穿,住,行中找渠道了。

那時,美國的房地產也就象現在差不多,房子上市後,幾年沒人問,價格壓了又壓,還是賣不動,在朋友的啟發和勸說下,我們拿到了一個很好的價格,買了自己有生以來的第一棟房產.從那時開始,我們就簡單的做著重複的事情.不斷的在房地產方麵加大資金和力量的投入。

後來,我們的公司的業務也在不斷的發展和壯大,產生的利潤也不斷的流向房地產,同時,我們還和我們的夥伴們聯手動作,久而久之,回頭看,多少年下來,總算做了一些事情。

在當了美國的地主和長工的這些年中,成了我們了解美國社會的一個重要的窗口,在投資和管理這些房地產的過程中,遇到了數不清的,形形色色的各個民族背景的人,遭遇了數不清剪不斷,理還亂的事事非非,通過這些事事非非,使的我們有了多美國房地產的一寫第一手的認知和體驗,也許,在後麵的真實的故事中你能找到你身邊的人,看到美國這個萬花筒中的一些現實。

 投資房地產,需要做的事情很多很多,資金,管理,等等,但首要的一條就是要找到你的投資的房地產的目標和對象.

沒有做過房地產的的人會認為,購買房地產，好像這不應該是什麽問題,我掏錢,中介給我找.付款,交接,一切搞定.如你真是這麽想的,那作為一個房地產投資人,那就錯了。

在投資房地產的一係列的工作中,當你有了一定的資金準備,那麽尋找到你的具體的投資對象,那就是首當其衝的要事了,而且,在尋找和搜索的過程中,你必需帶著自己不被影響的獨立的眼光去看,用穿透表麵現象的眼光去看,用自己的大腦思考,判定,判斷.同樣的資金的投入,在美國,會有非常大的不同的產出.因為,在美國的房地產的定價係統中,沒有絕對的,單一的,評估標準,還有,在除去硬性的一些標準外.許許多多的非投資的因素也在其中,如:房地產的擁有者是合夥人,而合夥人之一有了問題.或是房地產擁有著本身出了問題,或是客戶出了問題.環境出現了變化,或是房地產周邊的建築發生了變化…..等等.這一切的一切都需要投資者自己去了解,去研究,沒人能告訴你.所以,在房地產投資的第一步,就是要尋找到你的投資產出比例較好和較高的房地產的對象.這可是看起來容易,而做好並不容易的一件事情.

在多年前，我和老朋友，也是我多年的合作夥伴，老頭強森找到了一片地,在快速路的邊上的拐角處,周邊的交通繁忙,人口密度很大,按常規的房地產的原則的說法,位置,位置位置…那這快地的位置那是非常非常的好,無可挑剔.價格也很合適.當時,憑著學到不久的那一點房地產知識,就要下單,確定了….

但想不到的問題卻在等著知識還不豐富的投資者。

在多年前，也就是在我的外公離世後的不久的一個淩晨,我離開了這個度過了我童年的地方,走出了我的冀中平原,告別了當年還是水流洶湧的河畔,開始了我人生的遠行.

後來我曾問過我的外婆-北方稱姥姥，為什麽我的外公作為土地的擁有者，卻躲過了剛解放時的那場大災難，外婆比外公小很多，她給我講了外公避開了剛解放時的災難的原因，是因為聽了我的大舅舅的勸告，在解放前散出了不少的家產，當然也包括他的土地。

土地在現實中沒有了，可我知道，在外公的心底，對土地的熱愛和留戀，因為，在他的房間裏，我曾看到他所珍藏的一個小樟木盒子了，放滿了那些帶著歲月沉澱的地契，那些用細絲棉做成的像紙一樣的文書中，詳細的記載著他所擁有的土地的大小和購買的時間，曾經的賣家，買家，中間人的鮮紅的手印，都鮮明的印在那些文書上。也正是這些成卷的文書，讓我感受到了，外公對他曾經擁有的土地的深情厚誼，也正是這些記載著歲月之痕的絲綿的文書，讓我知道了那一代一代的文化是如何保存和傳承下來的，也正是這些無言的文書，向我訴說著土地對於人的重要和情感。

在那個相對平靜和比較單一的歲月裏。隻要在有空閑的時候，外公就會講起有關他和他的土地的故事，從他的故事裏，我才知道了，原來地主的財富是怎麽積累下來的，雖然，他講的是那麽的平靜和漫長，可從他的語氣中，我能感受到那些土地在他心中的分量，是他告訴我，地球上最寶貴的東西就是地球上的地—也就是土地。

現在想來，世界上最大的不變是變化,變化是絕對的,而不變則是相對,縱觀古今中外,天地萬物,隨著歲月的長河,千變萬化,永不止息,在這紛紜變化的地球上,有一個永恒的主題,那就是人們賴以生存的土地和土地相應的房地產的作用和價值,現有的土地資源是上天給人類的禮物,她也在變,而且是不斷的變,隨著沙漠的蔓延,海水的潮漲,城市的擴展,消費人口的增長,人類可利用的土地是越來越少,同樣,隨著這土地這個有限的資源的不斷的減少,隨之而來的就是現存土地的價值就會越來越高,同樣,和土地緊密相聯,不可分離的房地產的價值和作用也就水漲船高,這也就成了房地產成為了人們最重要的投資工具和領域.

無論在發達國家和地區的北美,西歐,還是在發展中國家和地區的亞洲和中國,還是在待發展的非洲國家和地區,在人們最基本的吃,穿,住,行這幾大最基本的需求中,住---占去各個不同收入階層和不同民族的人的消費的絕對的比重,這也是為什麽住,也就是房地產在人們的生活必需品中占有了這樣舉足輕重的地位,也正因為如此,投資者中,能夠取得重大收益和利潤的成功人士之中,房地產投資者占去了主要的成分,在亞洲的富豪榜中,在前一百名富豪中,房地產投資者占去了高達六十以上的比例,就是資本運作發達的歐美地區,其頂尖富豪中,房地產投資者的比例也高達百分之四十左右.這就充分的說明了一點,作為投資者的工具和平台,房地產,因她的特殊性,不可替代性,生活必需的特征,使的投資房地產成為投資者最好的手段和工具之一.
正因為如此,這也就引出了我們要寫的主題,土地和房地產的投資價值的不斷的攀升,投資的機遇和機會的出現和利用,我們要探討的就是如何的利用房地產這個工具,進行有效的投資和增值.

記的有人曾經說過. 職業的選擇決定了你將成為一什麽樣的人.主宰者就是你自己.

你若滿足於最基本的生活必需,就去做一個打工仔.你若小富即安,那就去做一個企業主.

你若想財務自由,成為你自己真正命運的主宰者,那你就必定要是一個好的------投資者，二最好的投資的對象，就應該是地球上的土地。

而作為一個好的投資者,找到,找對你所投資的領域和範疇,而土地的投資時一個千古不變而又是僅有的不能再生的資源。同時，因為她的可操縱性強,你可以是掌握著千萬資金的投資大家,你也可是成千上萬的打工仔中的一員,這裏的每個人均可用起你的長斷不同的資金杠杆,從社會現有的條件下,選擇你能撬的動的目標,可大可小,可多亦可少,用你手中能夠運轉的資金,通過在土地和房地產領域的投資,產生你所需要的被動資金的現金流,小則改善你的日常生活,多則讓你成為通過投資而產生的回報,讓投資者成為財務自由的投資者的一員,大者可讓你擠入成功的投資者的俱樂部,真正的成為主宰你自己命運的自由人.

雖然我被外公的影響下，也是那麽的熱愛土地，但在與土地打交道的過程中，對土地的認識的過程中，走了不少的彎路，我遠遠沒有外公那麽的幸運和智慧，他能在中國以解放為界的大變動中，幾乎是做了華麗的轉身，由一個曾被人們的印象中，可恨又可惡的地主，很成功的轉變成了一個被人們尊重的開明人士，他老人家竟然在土改的運動中，沒有被批鬥，沒有被清算。

當然，這不是偶然的，因為他在這次打風雨來臨之前，他就自己對自己進行了·清算·和·批鬥·，他很用盡了心計，很不容易的提前轉換了自己的身份。到現在為止，我對外公的這種前瞻和預測能力還是那麽的佩服的五體投地，尤其是在我栽了跟頭之後，更是由衷的，甚至是刻骨銘心的佩服前輩的睿智和開明。

在2003年的時候，也是美國經濟表麵上看起來還不錯的時候，我的好朋友就提示過我，一場美國經濟的打風暴就要來臨，可那是年輕氣盛的，來自計劃經濟體製下的自己，對經濟危機沒有任何意識的自己，哪裏能聽的進去這些逆耳忠言，在別人外拋的時候，自己還在吃進，別人收縮的時候，自己還沒有察覺，甚至還在生產企業投入。和任何的一個投資的菜鳥一樣，隻顧著往前跑，沒有看自己腳下的路，這時的美國經濟，風雨飄搖，山雨欲來風滿樓了，頭腦發熱的人，是感覺不到那本來是來通風報信的微風遞來的信息的。直到有一天，自己擁有的土地要被拍賣的時候，接到了因遲付地稅而將被拍賣土地的那一天，才意識到了問題的嚴重性。

當事情已經發生後，才感覺到的時候，一般來說，就晚了，同樣，在自己意識到的時候，已經晚了，這時的銀行已經改變了政策，原來的優惠的條款，一夜之間全部消失了。

本來，投資土地是比投資地產還有著更多優勢的，但在美國投資土地不但沒有現金流，而且還要養，因為土地稅是一個不可忽視的數字，尤其上商用的土地，更是一個不小的支出，美國多年來的工商規則形成的很穩定了，沒有發展中國家的那些大起大落，越是穩定的地方，投資的回報就越要靠時間和耐心來支撐，這裏所謂的耐心就是對那些消耗掉的資金有一個比較超脫的認知，說白了，就是要經得起燒錢。

所以，著名的紐約的大地產商川普先生說過，有一度他在紐約的大街上走著，看著誰都比他富有，因為，起碼，在他眼前走過的那些人沒有他所背著的那些數目不小的債務，其實，川普先生的這種心態，這種感覺，在土地投資者中很有普遍性。

自己已經旋入了泥坑，在這個泥坑中還有著不少的同黨，也正是在這個泥坑中，才更加體會到了土地給人帶來的喜怒哀樂，也正是在這個泥坑中，也認識了不少的帶有滿身泥濘的同黨，金就是在我身邊的一個，他來自韓國，有著極高的智商和情商，他這樣的一個成功的人，這樣一個聰明的人，是怎麽也滑到了這個泥坑中來了呢，我帶著不解，走進了他的心理防區.

金和我一樣，也有一個當地主的姥爺，不過，金的姥爺比起我的姥爺還要幸運的多。

金出生在韓國的首都漢城附近的一個不大的村莊，金的姥爺曾經是那一帶名氣不算小的地主，在韓國，金的姥爺所擁有的土地，隨著漢城的開發和發展，還真是賺了不少錢，有了不少錢的金的姥爺對金說：~孩子，你可以提一個願望，姥爺來滿足你。記住，這個願望可是你自己隨便選擇的，不能收任何人的幹擾，包括你的爸爸媽媽，這個願望隻是姥爺自己來滿足你的。~金那時正好中學畢業了，他向姥爺提出了他的願望就是到當時在韓國人看來，世界上最為發達的美國去留學。金的姥爺聽了，很輕鬆的就答應了，因為，這對於已經腰纏萬貫的金的姥爺來說，確實不是一件難事。

金遂願了，他很順利的到了美國留學，也很順利的留在了美國，還很順利的成了房地產開發商，成了一個成功的地產商，也成了一個成熟的投資者，一切的一切，對於金來說，是那麽的水到渠成，可望而又可得。順山又順水，他成了韓裔在美東地區的知名人物，也成了我的好友老頭強森的好朋友，鐵哥們。

我和金的認識和熟悉是通過好友強森認識的。

金比我來美國要早的多得多，他的年齡足以做我的叔叔輩，他比老頭強森還要大三歲，他的地產公司離我們的公司不到三英裏，對於開車的我們來說，那就根本不叫距離，我有時一激動，走著就去找金去了。

金和我的最初的交道是在我為我的表哥買一個生意的時候，那時，他有一家自助洗衣店，就是那種投幣式的LAUNDRO MAT.位於紐約郊區的桔子鎮，這個鎮的人口密度很大，黑人人口比例很高，共有式的公寓也特別的多，金投資的這個自助-自動洗衣店的現金流很好，因為金在韓裔的社區有著很好的口碑和廣泛的社會聯係，所以，他手下投資的這樣的自助自動洗衣店不止一家，他可以容易的出手，也很容易的購進，所以，當我提出要給表哥買個生意的時候，老友強森就找到了金，金和我就這樣認識了。

當金陪著我和我的表哥去看這家自助自動洗衣店的時候，當時，還不是很熟悉的金站在我的左側，低聲的悄悄告訴我：~木子老弟，告訴你投資這樣的自助自動洗衣店的最大的好處之一是，你可以瞞著老婆總有現金用。~然後，他對我擠了擠他本來就不大的小的眯成了隻有一道縫的小眼睛。

從那以後，金進了我的朋友圈，準確的說，是我進入了金的朋友圈。

作為投資沙場老將的金，在美國的這些年裏，在土地的投資上，大有斬獲，他不但投資了一般的商業地產，他還投資了以土地為目的的高爾夫練習場，投了新澤西州著名的海岸線邊上的淺海的灘塗，林林總總，產品多樣化，就連好友強森見了金都有那麽一點由衷的尊重和敬佩。何況我這個比他年輕許多的後來人。

金知道自己在土地投資方麵的後勁和實力，在土地投資成功的他，慢慢的因為人們的尊重，而自然而然的變的~德高了，德高望重了~了，金說話的語速越來越慢了，說話的聲音也越來越低了，就連走路也慢慢的走起~官步~了，他再也不像強森和我那樣，來也匆匆，去也匆匆了。

這天，金來我的辦公室，從進來走的步速，我看到了一個不同往常的金，他的步子怎麽變得快而亂了呢？

金走到我的麵前，緩緩的說：小木，咱們去打高爾夫球吧。

金雖然嘴裏說著去打球，看他的眼裏流露出來的明顯的是想掩蓋也掩蓋不住的憂慮和憂愁，他這麽說，實際上是王顧左右而言他，在尋找話題，在敷衍，金現在這樣的表情，怎麽是要打球的心態？再說，他明明知道，我在上班的時間，從不去打高爾夫球。

我認真的看著金的眼睛，也緩緩的回答：老哥，說吧，來找我幹什麽。

金和我互動了多年，彼此的那點心思誰也瞞不過誰。

金知道我看出了他有心事，就順便坐在我的右前側，然後，又探出身子小聲的問我：木子老弟，你在二十六號公路的那個點想不想搬動一下？

我沒有細想，隨機的回答：沒有想過。

可當我回答的同時，我突然意識到，金肯定是有事來談關於二十六號公路上的事情，所以，就有收回了剛才的那種漫不經心的態度，然後，也湊近金的耳朵問：老哥有何想法，？怎麽問起這個問題。

金躊躇了一下，慢慢的看著我的臉，低聲但很清晰的說：你知道，二十六號路上的那個商業中心。

我用力的點點頭，說：知道。當然知道。

金擁有這個商業中心有幾年了，我曾經去過多次。

我靜下來，繼續聽他講。

我知道他在二十六號公路上這個商業中心的投資，當時，他用了很不錯的價格拿到了手，在他交割後的第一個周末，他便請了我和老友強森來參觀欣賞，分享他的喜悅，這個商業中心就坐落在二十六號公路的一個非常好的社區附近，因為前麵的擁有人有其它的投資，資金需要周轉，所以出手。

金不止一次的對我和強森說過，他非常的喜歡這個商業中心，隻要有機會，一定想方設法搞到手。

所以，當金真正的擁有了這家商業中心時，他的喜悅之情溢於言表，我和老強森當然為好朋友的收獲也衷心的祝福和祝賀。

金收進了這棟物業，很是高興了一陣子，金心裏再明白不過了，這棟物業在他購進交接的十年前的價值就已經是他當時的購買價的一點三倍之多了，他很熟悉這一帶的市場行情，確實拿到了一個好的DEAL。

隨著金高興隨之而來的同時，這個商業地產的內容也在悄悄地發生著變化，當金接手這個商業中心後，在還不算很長的日子，先是一個大的運動健身房搬走了，後來，那個占麵積不小的高爾夫用具的高級專業店也搬走了，更為明顯的是一家大型連鎖企業在這個商業中心的分支被關閉了，一家一家的商業用戶，倒閉的倒閉，搬走的搬走，隻剩下了幾個很小的客戶還在苟延殘喘，原本滿當當的停車場，現在變得空蕩蕩了。

金的這個商業中心隨著那幾家大的客戶的消失，而變得門可羅雀了，人氣沒了，再重新的招商談何容易，一年撐下來了，金還不動生色。兩年過去了，金有點急了，三年就要過去了，幾乎沒有收益的商業中心成了金的負擔，金(ˇ?ˇ) 想～再貸款，用貸款繼續的撐下去，可銀行的貸款政策已經改了，沒有客戶的商業中心，被評估的價值很低。

金開始拆西牆補東牆，用別的地方的收益來彌補和填補這邊的虧空，但金的產業結構太單一了，他主要的投資就在房地產上，這個地方的房地產經營上有問題，其它的地方的同類的房地產的收益也好不了太多，隨著經濟的不斷的下滑，處處狼煙，南北叫急，坐在指揮中心的，老神在在的金，現在坐不住了。

時間在推移，客戶還在減少，商業運作和戰爭，體育有著很多的相似之處，一而鼓，再而衰，三而竭。金在努力的挽回局麵，可形勢比人強。

多年來，順風順水的金遇到了困難和麻煩。

金常常一個人孤零零的站在這個冷冷清清的商業中心的停車場，望著停車場上曾經裝飾的很華麗的立柱式照明燈的燈柱，久久的發呆，發愣。。

 就在這個經濟危機的特殊時期，我和強森也在泥潭裏，看著老朋友金的狀況，同病相憐，愛莫能助，金和強森頭上的白發越來越多，我的本來發黑的頭發也在偷偷的變白。。。

今天，金來這裏，他知道我們的投資結構不像他那麽的單一，現在，金提出了二十六號的這個問題，也許他想到了一個解困的措施，所以，才問起我在二十六號公路的安排，看來，在金的頭腦中，應該是有些具體的想法和計劃，所以，我靜下心來，認真的聽著金的下文(待續)。