古風再次解讀美國房市

古風再次解讀美國房市

遠古的風 於 【文學城】的〖古風無痕〗博客 2012-03-04

古風於2012年2月25日發表博文《古風解讀2012年1月份美國的房市》之後，引起了網友的熱烈反應，其中除了極少數的負麵評價外，絕大多數都是讚揚和鼓勵。在此，古風對所有網友的回饋（不論正反）都表示感謝！當然，古風也明白前文也有不足，所以，希望通過此文來彌補，給諸位網友更加全麵的資訊與解讀。

一、美國的房屋買賣整體行情

前篇博文中，新屋與舊屋的行情是分開研討的，現在我們把美國所有的房屋不論新舊再加上在建的和籌建的都畫到一張圖中去，就得到了下圖：

美國的房市總體上在2009年進入了近兩年以來的“穩定期”，房屋市場基本在2006年峰值的40-50%上下徘徊，自2011年中期後的確呈現出少許複蘇的跡象。可是，大家別高興得太早啦！

首先，我們來考察一下，美國房市上一輪的最後瘋長期始於2002年，花了四年，房屋市場才猛漲了4百萬套，而2006年至2009年房市的崩盤，短短三年，就削去了9百萬套！而且，大家還要記住：2002年頭至2006年頭的房市最後瘋長期也是建立在1997-2001長達六年的房市穩定恢複期的基礎之上的。自從2008年金融危機以來，大家從主流媒體的報道中都已經知道了上一輪房市十年瘋長期（1997-2006）的主要催化劑是什麽了：就是銀行極其寬鬆的房貸行為。請問：2008年金融危機以來，美國銀行現在的貸款條件比危機前要更寬鬆嗎？在未來的5-10年間，美國銀行的貸款條件會比2008年危機前放得更寬嗎？古風對這兩個問題的回答都是否定的。2008年的金融危機至少在一代人的時間裏（20年）徹底改變了銀行業的放貸行為準則。（您讀到這裏可能嚴重不同意古風的見解。請您耐著性子，繼續讀下去，下麵還要繼續深入探討這個命題的。希望到本文結束之前，您跟古風的意見一致起來。）

其次，大家再仔細研究一下上圖中右下邊的那個虛線的藍方框，其間顯現出來的訊息。原來，近兩年來的房市“穩定期”並非市場自我調節的結果，而是美國聯邦政府人為不斷輸血急救的成果。從聯邦政府推出的那麽多救助項目可以看出，美國政府能夠做的基本上都做了，以後除了美聯儲繼續維持超低（接近於零）基準利率之外，在目前每年超萬億美元的財政赤字與超重國債的狀態下，美國政府實在沒有額外的財力來救助房市了（所以才不斷放出房市回暖反彈的氣球，好讓美國雷鋒們接手護盤嘛）。同時，考慮到目前的基準利率已經不可能再低了，那麽未來的利率隻有上升一途了。利率上漲了，會有什麽後果呢？

二、房貸利率對美國房價的影響

讓我們來做個簡單的估算吧，大家就明白其中的奧妙了。

上圖很明確地顯示出1980年以來的美國房市（藍線）的繁榮大體上是靠逐漸降低的利率（紅線）催生出來的。現在的房貸利率接近4%，已經是曆史最低水平了。下麵，我們就拿一個居於年收入中間值（5.5萬美元）的普通美國三口之家做例子，來看看未來利率從4%上漲後會有什麽後果。

對於年收入5.5萬美元的三口之家，刨除了各種稅賦與日常其他花銷後，每月大約剩下6百美元可以用來支付房貸。按4%的房貸利率，他們現在能夠負擔得起一棟12.5萬美元的房子。如果房貸利率上漲到5%，同樣的6百美元隻能買到11.1萬的房產了；利率到6%，就夠10萬的房子了；利率如果回升到2006年7%的水平，這戶家庭就隻能買9萬的房子了。看到沒有？未來利率隻要上漲一點點，就會對房屋的購買力造成強力的打壓，這又會迫使房屋售價下降（否則就沒足夠的買家了）。

三、美國國民負債狀況對美國房價的影響

有些網友也許會反駁：美國人難道不可以多從銀行借錢來買房嗎？美國人過去就是如此做的，為何未來會放棄這一“優良”傳統呢？還是讓我們來看看美國國民負債的狀況吧（下圖中的那條藍線就是美國國民總負債占總收入的比率）：

美國國民負債率自從2007/2008年金融危機以來，一直在緩慢地下降過程當中：從2009年的負債高峰（近115%），花了三年時間，才下降到現在的101%，仍然比公認的安全（可持續性發展）界限90%高出十個百分點。如果未來繼續按照過去三年的速度下降，還需要至少兩年才能達標。也就是說，在未來的兩年裏，希望美國人繼續多借錢來度日或買房隻能是夢想了。這一點，可以從信用卡的數量得到佐證（見下圖）：

看來，美國人連借錢的渠道都減少了四分之一了。再來看看美國國民負債率主要是靠什麽方式下降的吧（見下圖）。是不是美國人開始向偉大的中國人民學習勤儉節約，而省吃儉用、不再大手大腳地浪費錢了呢？不是的！

原來，美國人采取的是欠錢不還（delinquent）的個人破產的法門，結果大量的壞賬都拋給了銀行。銀行為了每個季度的財務報表靚麗，隻好主動延緩處理個人貸款（包括房貸）破產的速度，這樣銀行的股價還不至於大跌，銀行也不至於自己先倒閉了。哈哈……這就是為什麽有那麽多白住房的人存在的原因了，也是為何美國的銀行體係積壓了近千萬套影子舊屋存貨的原因了（見下圖）：

到這裏，大家可以來設想一下：如果美國的房市真的開始複蘇了，房價開始上漲了，銀行會幹什麽呢？它們一定會把手頭積壓的舊屋馬上投放市場，套現出現金去填補過去早就違約的貸款壞賬窟窿呀。結果，剛剛出現的一點點房市的“嫩芽”立即就被“倒春寒”給凍死了。按照目前的房屋買賣行情，這近千萬套舊屋要到2015年才能被市場消化掉。大家可千萬不要勇敢地當這個“出頭鳥”啊（還記得那句成語吧）。

四、美國房市的未來發展

前篇和上文已經很明確地論證了短期內（2015年前），美國的房市恢複是不可能的了。那麽，在未來的中長期（5-10年），美國的房市又會如何發展呢？真的又會重現1997-2006這十年房市輝煌嗎？為了搞清楚這個問題，我們需要從下麵幾個角度來思考。

首先，我們來看看美國國民收入的現狀吧。這可是美國人能否買房最直接的因素了。

上圖表明刨除了通脹因素後的美國國民收入在過去的30年裏基本上沒有任何明顯的增長。如果隻是考慮到名義上的國民可支配收入（下圖黑線），就會發現2008年金融危機以來，美國政府通過各種社會救濟，給民眾補貼了10%以上的收入（下圖褐線）。

可是，即便按照政府補貼後的名義國民可支配收入（下圖黑線），仍然趕不上通脹上漲的速度（下圖紫線）。一旦美國政府在未來的中長期承受不起高赤字與高負債的雙重壓力而開始緊縮政府開支的時候，美國人還有餘錢來購房嗎？

其二，在房市上買賣的主要是些什麽樣的人群呢？不可否認，其中有不少是從事房屋買賣的投機客，他們希望在短線炒作的過程中牟利，但他們不是房屋市場上的主力軍。買房的絕大多數還是成家立業後的年輕人。大家立即就會說：嘿，美國的人口不是在持續增長中嗎？既然如此，就會有越來越多的年輕人成家立業後購買房產了嘍。很可惜，這個直覺跟現實有很大的差距（見下圖）。

上圖藍線是美國新建家庭數，其顯然跟經濟的好壞直接對應：經濟好的時候，結婚的人就多；經濟不好的時候，一切都推遲了（乃至取消了）。現在美國新建家庭數從2008年的超低點已經逐步回升到了美國社會長期的趨勢均線（上圖紅線）。可悲的是，長期來看，二戰後美國新建家庭數一直在逐年減少，這對美國的房市隻會造成長期需求不足的負麵影響。

那麽，又是什麽主要的原因造成年輕人失去了成家立業的意願了呢？根本原因就是年輕人的高失業率（沒錢啥事也幹不了啊）。下圖顯示美國的18-24歲的非在校學習的年輕人就業率從2000年以來一直在下降，到2011年底隻剩下54%了，也就是說年輕人完全失業（毫無任何工作）率已經高攀到了46%！現在大家對由年輕人主導的占領華爾街運動在老美全國隨處開花的現象就一點也不奇怪了吧。

在如此眾多的失業年輕人中，許多隻好靠政府的救濟來過活了，而其中的很大一部分還是走進了大學校園，希望通過接受高等教育來獲得未來更好的就業機會。可是，這些年輕人本來就沒什麽錢，怎麽負擔得起比房價還漲得快得多的高昂的大學學費呢（見下圖）？隨便問一句：大家看到了下麵這張圖，有何感想啊？現在的美國大學教育水平真的比上個世紀70年代末有了近12倍的提高？！現在的美國大學教材就真的比上個世紀70年代末多了近9倍的資訊？！天下有搞笑的事，可真的沒有比這更加搞笑的事啦。

既然他們自己負擔不起，那就隻好從政府那裏貸款求學囉，這就直接造成美國學業貸款總額的急速膨脹（見下圖）。

再來仔細瞧瞧1999年以來的美國學業貸款總額曲線圖：

到2011年底，美國學業貸款總額已經接近0.9萬億了，雖然跟全美國的房貸總額比是小巫見大巫，可是，學業貸款是永遠也逃不掉的。其它類的貸款，如果借款人無力償還，可以通過個人破產的方式把帳賴掉，而學業貸款卻到死方休。現在問題就出來了，原來借錢讀書的年輕人本來就沒錢，再借了這麽一大筆學業貸款，等到畢業後就業狀況又如此之糟，他們要到哪年哪月才能把學業貸款還清呢？如果學業貸款還沒還清，年輕人有經濟能力結婚生子、成家立業嗎？

古風不得不斷言：伴隨著2008年金融危機進入就業年齡的這一代人必將是絕望的一代，他們既沒有高品質的全職工作機會，也沒享受到價有所值的高等教育，更失去了實現美國夢的希望，還將承受著美國日益減少的基本人權自由民主所導致的社會動蕩！

還是拉回到房市上來繼續探討吧。

從需求的方向來看，未來中長期，美國房市的買方會很疲軟。那賣方又會如何呢？除了上文中已經提到的近千萬套影子舊屋等待隨時上市外，前篇中也論述了正進入退休和死亡高峰的美國嬰兒潮（baby boomers）這代人也將在未來10-15年裏成為舊屋賣方的主力軍。因此，寄希望於萎縮的賣方來拉抬房市的確變得很不現實了。

所以，古風可以很肯定地預測在未來5-10年（甚至到15年）裏美國的房市隻會在低位徘徊不前，失去了快速獲取暴利的機會了；即使少有熱鬧場麵，也會不溫不火，好景不長的。

五、美國房市的本地區域化現象

當然，房市在某種層度上的確是本地局域化的，因為各地的經濟狀況會有差別，比如下圖就是這種現象的明證：它說明經濟基礎越差的州，那裏的房市下跌得越厲害，結果造成大麵積的房價已經低於房貸的“套牢”現象。

房子一旦被套牢，除非萬不得已（比如失業、現金流枯竭），房主一般不舍得用低於成本的價格去賤賣。如果真的要賤賣，就會給當地的房價造成進一步下跌的壓力。如果房主決定不再擁有這些負價值房產了，最後就都到了放房貸的銀行帳麵上去了，銀行最後也隻好在適當的時機把它們推上市場，這當然又是房價下跌的動力。如果房主決定咬牙堅持下去，熬到房價恢複的那一天，也是常情。可是，這“苦熬派”其中的很大部分房主大都不會守株待兔的，他們會把自己的閑房（沒閑房也可以改造隔間嘛）放到出租市場上去尋求租戶來獲得現金流。

這種狀況在房市比較健康的時候，不會成為什麽問題。麻煩的是，如果當地的房市普遍沉沒了，出租房就會激增，不僅造成月租金額的下降，而且違租的現象也會更加普遍（本來當地的經濟就不好才是房市崩塌的始因啊）。所以，打著靠套牢的房子去出租獲取高額現金流的主意的網友們可要早點覺醒啊。當然，您也許真的生活在一個天賦異稟的地方，房價能夠逆市上漲，出租房也能獲取高價租金，而且租客也都是紳士淑女，那您真的太有福報了，恭喜發財！不過，大多數人的福報沒有如此深厚，隻好認（清）命（情況）囉。

古風一直想強調一點：不是每個人都適合作地主這個職業的，就好像不是每個人都適合作老師、作醫生、作中介、作股票交易員、作職業殺手、作小三等等不同的職業一樣啊。希望各位網友不要盲目投資擇業，還是先多做點知己知彼的功夫吧，否則失生失財唷。

更加細致地說，即使一個州的房市不好，個別的城市也許會比較健康。上圖就是高盛（Goldman Sachs）最近發布的對一些大城市房市短期行情的預測。除了極少數地方的房市在2013年可能出現反彈，大多數城市的房市至少在未來的兩年裏仍然處於下跌的狀態中。其實，即使在那些少數會出現反彈的城市，也是由於在過去的幾年裏房市下跌幅度過大後，投資人以為屋美價廉而過早進場搶灘造成的。就如同任何戰爭場麵一樣，敢死隊衝鋒在前，能活下來的比例極少。大家還是回去再好好讀讀小說《亮劍》裏麵李雲龍圍攻山崎大隊的慘烈吧，不要以為自己端著把機關槍，衝鋒的時候就不會死了。（《亮劍》中端著機關槍的敢死隊員們在最後總攻衝鋒開始後的幾分鍾內就全部英勇犧牲了。古風給先烈們敬禮！）

上圖就是在同一篇報告中，高盛對未來房市的短期行情做出的最新預測。看來英雄所見略同嘛：2015年前美國房市基本上還會繼續維持下滑的趨勢。至於2015年之後，房市會不會出現如高盛預計般的浴火重生式的奇跡，那就見仁見智了，諸位各求多福吧。哈哈……

在本文結束之前，古風給大家再看兩張圖，就會對美國房市的複蘇有了更直觀的認識。

上圖是美國國民人均負債占個人收入的比率，現在仍然停留在180%的高位。下圖顯示出美國國民人均負債額度與人均收入的絕對值。

看圖後，想投資房產（也包括出租獲取現金流）的網友們要問自己兩個大問題：

1）在如此的高負債率的狀態下，銀行會寬鬆地放房貸嗎？如果拿不到房貸，美國的房市僅僅靠從中國逃出來的貪官富人手中的現金能夠支撐起來嗎？（美國需要每月從中國進口上百萬的貪官富人還有他們手中的傻錢囉。這可能嗎？！哈哈……）

2）在如此高的負債率的狀態下，在其收入水平30年來基本上毫無改善的現實中，想買房的普通美國人是否都攢足了20%的頭期款了呢？如果絕大多數的美國人都沒有存錢的習慣，請問這買房的第一步如何邁出去呢？

所以說，古風不看好美國未來5-15年裏短中長期的房市，除非這最後的兩張圖顯現出美國國民人均負債率降回到了曆史趨勢的均線，而這將是個痛苦的漫長過程。

【全文完】

古風於2012年3月4日成稿

[nWAY]

回複“河裏的石頭1”的評論:

這篇文章可以讀讀，就知道我的預測還是比較保守的。

The Foreclosure-to-Rental Boondoggle
by Mike Whitney
http://www.counterpunch.org/2012/03/02/the-foreclosure-to-rental-boondoggle/

該文中提到一篇由JP Morgan Chase和Bank of America Merrill Lynch聯合發布的“Housing, Monetary Policy, and the Recovery”的預測報告：
http://www.ritholtz.com/blog/2012/02/2012-usmpf-report/

On page 29 of the report, the authors conclude that it would take “a 57% fall in housing prices would in our accounting sense eliminate housing overhang”. Their second projection estimates that it would take “a 68%” drop.

靠出租來收錢，可能連房價下跌帶來的損失都補不回去。

古風 敬

[河裏的石頭1]

多謝古風的分析， 真是圖文並茂， 有理有據。我周圍有不少華人朋友最近都出手買房，利率在3-4%不等， 而且都信心滿滿，肯定能租出去。 有一位投資公寓的朋友還告訴我， 以前他出手買銀行法拍屋，基本都能拿下，最近一個月，連著三次被其他人蓋過， 感覺真如房市回暖。 未來的變數很多，但願他們都能如願吧。