兵馬未動，糧草先行---淺談購房時的資金預備

《孫子兵法》雲：多算勝，少算不勝，而況於無算乎？

一場戰爭的勝敗與否，取決於戰前的精細籌措。一件事情的成功與否，也取決於前期的周密準備。準備充分，踏步前進，才能獲得成功。正如兵家作戰先要籌備糧草一樣，購房也需要提前把資金預備到位。機會從來都隻垂青有準備的頭腦，當遇到夢寐以求的房子，卻無力求購，眼睜睜看著房子被別人拿走自己愛莫能助，那樣豈不是很可惜很痛心？

資金的預備不外乎兩條途徑，現金與貸款。

先說現金--

常聽人問，刷卡行嗎？付現金行嗎？ 答：不行。

在美國，是不允許扛著一麻袋紙幣來過戶交易的。房產交易中的每一分錢都必須經過銀行。五萬美金以下的支付，需要銀行的現金支票（cashier's check)， 五萬美金以上的支付，需要銀行電子轉賬。換句話說，放在家裏鞋盒子裏或壓在枕頭底下的錢，在買房子這件事上，縱然過億也如廢紙成堆，中看不中用。

假如動了購屋置業的念頭，則需要把家裏儲備的錢有計劃的存入銀行裏。各家銀行的規定都不同，大額存儲需要時限不等的冷凍期然後才可以合法流通，所以要提前有所計劃。當資金全部進入銀行之後，需要讓銀行開個資金證明的信，叫做“Proof of funds”，有了這封信，才說明你有合理合法的足夠的資金預備，然後就可以踏踏實實的去看房子了，當遇到合適的房子，該出手時就出手，經紀人會把proof of funds letter 與 offer一起呈遞給賣家，進行議價。

再說貸款--

對於絕大多數人來說，買房都會需要貸款的。在購屋之前，了解清楚自己的貸款能力，這是做好購屋預算的前提。關於貸款能力，這需要銀行去申請辦理“Mortgage pre-approval letter”，這封信是免費的，銀行會根據申請人的職業，收入，信用分數，等信息給出一個合理的貸款數額。這封信很重要，因為它是給你自己做參考的，不是走過場，雖然有很多很快就可以批準申請信的網絡銀行，但是那樣的信對你來說，沒有任何價值，也不會有助於日後賣家的考慮，所以真心建議要到有信用的大銀行去辦理，大銀行通常在這個初步審查階段會比較仔細，雖然貌似繁瑣，但是可以為真正的貸款申請時減少很多麻煩。

貸款者通常分兩種情況：一種是有固定職業受雇於雇主的員工，一種是需要自己報稅的自主經營業者。

對於不需要自己報稅的員工來說，pre-approval letter的申請相對容易，通常銀行貸款員會電話裏問問你的名字，生日，雇主，年限，薪金，社會安全號，等等基本信息，確認無誤，查清信用記錄與分數之後，可以很快就批準。

對於需要自己報稅的自主經營業者來說，情況要稍微複雜些。除了上述基本信息以外，還需要提供最近兩年的1099表和完整的稅表，以及最近兩個月的bank statement。這裏想多說一句：稅法是把雙刃劍。對於自主經營業者或者以現金收入為主的人來說，一方麵有許多可適用於減稅的報稅政策，另一方麵，如果報稅過低則很可能影響未來的貸款申請，因為貸款審查依據的是報稅收入而不是你自已以為的實際收入。

貸款審查的另一個重要的因素是信用分數--FICO SCORE。

各家銀行的貸款指導原則不同，比方說，有的銀行會以720分為界，上下貸款利率會有1/4-1/8的差別。信用分數很重要，但並不絕對，銀行通常會綜合考慮FICO SCORE和 LOAN TO VALUE RATIO。也就是說，如果你的首付多貸款比例少的話，即便你的信用分數不夠理想，也是有可能拿到比較好的利率的。

有很多的信用卡本身也是附帶提供信用分數服務的，這個在statement裏就可以看到，因為采用的係統不同，這些免費的分數會比實際銀行查到的分數稍低，但至少可以給我們一個參考，在貸款申請之前讓自己心裏有數。

另外，https://www.annualcreditreport.com這是個免費獲得信用報告的網站，建議在購屋之前先檢查一下自己的信用記錄，如果發現有任何錯誤，未付的賬單，及各種公共記錄等，這些會負麵影響信用記錄的因素，應該提早去溝通與處理，盡快消除。這些措施都會有助於日後貸款的申請。

總之，未雨綢繆，有備無患，凡事預則立，不預則廢。無論投資還是自住，購屋的過程因人而異，有人短則一月，有人長達數年，在這個過程中，明確的目標，詳細的計劃，認真的準備，才能保證你及時買到稱心如意的房子。

祝大家購屋過程順利！