我現在給孟兄的模式算算帳。

這個帳需要一年一年算。

第一年：

開始資本為1.20%DOWN買房子，價值5，負債4.

第一年年終：房子增值4%，現值5.2. 房租0.5，刨去經營費用0.2，付利息0.12，年底淨值1.38.

這豈不是太好了。。。。

且慢。要是按1.38滾，你需要把這掙的0.38拿出來才能接著滾，但是你能動的隻有收房租刨去費用剩下的0.18(30年3%的利息，付貸款基本都是利息）

這個基本因為有折舊不需要交稅。盤子足夠大的話，這個是可以再買個房子的。盤子不夠大，隻好攢幾年才能在當地市場買一個。

比如需要攢5年又攢出個1來。那麽這5年結束是：

現值5*1.04^5=6.08, 5年現金0.18*5*1.1（假定租金有所增加）=1.負債仍然是4.

淨值3.08, Amortized每年盈利是22%，也夠可以的了。

幾年之後，需要做REF。否則手裏一堆EQUITY不能按四倍放大。

所以總結是：

做到年增值15%的條件是：

1. 市值增長至少能超過利息。

2. 租金收入刨除所有費用（不包括付貸款裏的積累的EQUITY）至少有年5%的淨利潤。

3. 有足夠的REF的信用。

你們各位自己照這個尺度去量，當地是怎樣的市場。要是滿足這個條件放手去幹。掙不到15%的算你笨。。。