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在樓市步入下半場，和黃還能繼續在內地靠囤地賺錢嗎？ 本報記者鄺陽升攝
銷售放緩、減少拿地，內地房企進入“冬閑”時節。然而，港資房企卻趁機頻繁抄底內地土地市場，儼然一副“冬忙”景象。
2011年上半年，九龍倉成為內地拿地最活躍的港企。前3個月，九龍倉就分別在蘇州、長沙、杭州拿下多幅地塊，累計投入達100億元。2011年下半年，李嘉誠旗下的長江實業[簡介 最新動態]、和記黃埔接棒九龍倉，在內地土地市場“淘金”。6月始，長和係就先後在天津、長春、大連、佛山等地收獲土地。
“要永遠相信：當所有人都衝進去的時候趕緊出來，所有人都不玩了再衝進去。”李嘉誠這句心得被不少投資者奉為金科[簡介 最新動態]玉律。而對這句話詮釋的最透徹到位的，還是這位超級富豪自己。然而，李嘉誠留給業界的印象，不僅是土地抄底，還有涉嫌“囤地”。
早前就有媒體爆出，長和係在上海、武漢等地的囤地行為，並坐收增值漁利。然而，和記黃埔2010年底在上海拍下的地王，卻遭遇到2011年該區域板塊價值下滑的尷尬。一向以穩健經營著稱的李嘉誠，在樓市步入下半場，還能繼續在內地靠囤地賺錢嗎？
斥資百億逆市搶地
和記黃埔是李嘉誠著力內地樓市的主要平台，這次“搶地”的重任，依然由和記黃埔來履肩負。
2011年6月3日，和記黃埔簽約天津城北小劉莊片區項目，據悉，該項目由河北區城投公司與和記黃埔地產天津公司合作，預計投資超過60億元。在拿下該項目僅20天之後，和記黃埔長春公司又以4.64億元的底價拿下長春一塊土地麵積為15.89萬平方米的住宅商服用地，和記黃埔首入長春高新區。
休息了四五個月，李嘉誠再度出手。2011年11月，在多地土地頻頻流拍的情況下，和記黃埔果斷出手競得佛山一地塊，預計總投資將超過15億元。時代周報記者了解到，和黃購得該地塊的總代價為8.96億元，該地塊後將供其發展成住宅及商業物業。這也是繼廣州、深圳、珠海、東莞、江門之後，李嘉誠在華南再落一子。
時隔1個月，和記黃埔又現身大連土地市場，並聯手李嘉誠另一地產平台長江實業[簡介 最新動態]以19億元成功拿下大連西崗區一塊14.3萬平方米的商業用地。據介紹，本次土地收購行為的主體項目公司為大連達連房地產開發有限公司，長江實業與和記黃埔各自間接擁有該公司50%的權益。
除上述城市外，在本輪內地樓市土地調控中，李嘉誠還於2010年底，在重慶、上海、南京高價搶地。2010年11月，時隔三年，李嘉誠再度在重慶出手，和記黃埔通過競拍方式，以13.1億元的價格成功拿下重慶兩江新區一處住宅用地。緊接著，李嘉誠前後在上海、南京斬獲土地。在2010年12月初，和記黃埔下屬業貿投資有限公司以總價16.2億元摘得上海青浦區趙巷板塊17號地塊，樓麵價為21436元/平方米，溢價率191.5%，並刷新了趙巷板塊單價“地王”紀錄。平安夜，和記黃埔以31.8億元的總價拿下了南京河西板塊G53地塊，溢價17.7%，樓麵價為8548元/平方米。
粗略計算，自2010年底，李嘉誠的長和係就已在內地斥資百億元拿地，其在內地的足跡遍布全國。2003年，和記黃埔在內地僅布局了上海、深圳、重慶、廣州、北京等7個城市。2004、2005兩年，和記黃埔“逆市而上”，陸續在西安、成都、長沙、長春、武漢、天津、重慶等地投入400億元巨額資金，圈下了超過300萬平方米的土地，基本完成了其對一級城市和主要二線城市的戰略布局。據2011年8月和記黃埔發布的中報，在土地方麵，其目前所占土地儲備可發展成共980萬平方米以住宅為主的物業，其中97%在中國內地、2%在英國及1%在新加坡與中國香港。此土地儲備包括分布於23個城市的48個項目，預期在數年內分期發展。
資金鏈優勢明顯
內地樓市正處極寒，李嘉誠為何屢屢闊綽出手？
“國內經濟持續發展是吸引香港房企進駐內地的主要原因。”中投顧問房地產行業研究院韓長吉向時代周報記者分析，加上當前國內信貸減縮，很多中小房地產企業由於資金壓力加緊離岸，而此時香港房企進入內地開拓市場的時機比較適宜，所以出現大量香港房企進駐內地，正是資本流動和投資意願雙重影響的結果。
事實上，不僅和記黃埔，九龍倉、恒隆、嘉裏建設、周大福等港企也紛紛在內地“跑馬圈地”。據不完全統計，2011年港企在內地市場的投入就超過200億元。這其中，大部分“淘金者”都能以底價獲得中意地塊或項目。不過也有例外，2011年9月，恒隆地產經過83輪的激烈角逐以34.97億元奪下昆明市兩宗商業地塊。
港企拿地，包括和記黃埔，背後都有資金鏈的優勢。據不完全統計，截至2010年底，香港上市並且主要在香港運營的地產企業，平均的資產負債率僅為26.71%。然而香港的房產四大天王(李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭炳湘）的公司資本負債比例均隻有20%左右，截至2011年6月30日，李嘉誠和記黃埔的淨資產負債率為21.9%。
相比而言，國內上市房企資產負債率動輒超過70%。而公開資料顯示，截至2011年上半年，內地上市房地產企業的平均資產負債率已達到71.28%，創近十年的新高，與此同時，上市房企總負債已超過1萬億元。
2012年，新春伊始，土地市場格外冷清。據北京中原地產數據，1月，重點城市土地流標率達44%。然而，李嘉誠似乎在為進一步的抄底做準備。據港媒最新消息，和黃籌組中的5年期及10年期的美元債，由於反應熱烈，已將發行規模各增加至5億美元，即共10億美元(約78億港元)。此舉無疑為2012年和記黃埔在內地市場搶地，備足“糧草”。
另一邊廂，李嘉誠另一業務重心在香港的地產平台長江實業[簡介 最新動態]，也對內地市場虎視眈眈。近日，長江實業執行董事趙國雄對媒體表示，2012年內地將有大量收購機會，長實將會特別留意內地城市綜合項目。
囤地首嚐苦果
具備資金鏈優勢，香港房企在國內的發展策略在大體上是相同的：市場開發策略上以一線重點城市作為依托，進而進入二、三線市場，由點到麵地融入內地市場。“然而，不同於其他港資房企，和記黃埔在內地市場，屢屢通過土地升值而受益豐厚。”世聯地產[簡介 最新動態]首席分析師王海斌如是向時代周報記者表示。
李嘉誠囤地時間最長的地塊，當屬廣州的黃沙地塊，該地塊是1994年由和記黃埔圈下，直到2005年11月才正式開工。而李嘉誠位於東莞厚街的海逸豪庭項目，囤地達95個月，雖然2007年被征收7915萬元的土地閑置費，但相比土地升值帶來的利潤，就是“九牛一毛”。
此外，李嘉誠在上海、北京、武漢、珠海等地都有囤地的“案底”。長江實業在上海台商最集中的古北新區推出的禦翠豪庭[最新消息 價格 戶型 點評]，從取得地塊到銷售就花了7年時間；另一個李嘉誠集團的普陀區真如副中心案，土地於2006年取得，但全數開發完畢後，則要等到2018年。
在武漢寸土寸金的江漢路步行街商業核心區附近，和記黃埔在2005年拍得一塊地，就閑置了6年沒有開發。而在北京，和記黃埔旗下的十三陵項目遲遲未開發，對此，李嘉誠解釋為：“十三陵不是我們的問題。政府要原來住在那裏的居民交地，我們也明白，要好好安置當地的居民需要時間。”和記黃埔還有一幅位於廣東珠海淇澳島的住宅地塊也因政府原因處於閑置狀態。該幅合同編號為珠國土轉許字第20050038的地塊，是和記黃埔於2005年9月以9600萬元的價格取得，但截至目前仍閑置。
針對上述囤地現象，時代周報記者嚐試聯係和記黃埔香港、內地的工作人員，但均回避這一問題。李嘉誠不止公開一次表示：“長和係公司從來不囤地，也從來沒有買賣土地。”但是一些機構和政府的文件否定了這一說法。易居中國早在2009年底發布的當年土地報告也披露：上海有330宗土地“批而未用”，涉及上百家地產企業，包括李嘉誠旗下的長江實業、和記黃埔。而2010年8月業內知名的源自國土部1457宗閑置土地的“黑名單”，“上榜”者中，和記黃埔地產赫然在列。
尚且不去討論“囤地”之舉是否違反了相關政策，從利潤的角度出發，這種模式能否繼續奏效呢？萬科[簡介 最新動態]總裁鬱亮近日表示，樓市進入下半場，以前那種靠土地升值而獲取豐厚利潤的機會不會再有。而最近，和記黃埔也在土地市場上首償“苦果”。
2011年年末，上海趙巷16號地塊拍賣，以14.087億元的底價拍賣，折合樓板價僅為9559元/方米，與一年前和黃所拿趙巷17號地王的21436元/平方米的樓麵地價相比，地價水平已縮水55%。趙巷16號地塊價格下調，或將直接影響昔日“地王”17號地塊的盈利空間。
“從目前我國城市化進程來看，土地價格的增長不會改變，預計港企的緩慢開發速度能夠為其資產淨值帶來一定的增長空間。”韓長吉向時代周報記者表示，短期來看，土地價值或將出現一些波動。然而，這個波動的周期是多長，和記黃埔能否熬過這一周期，其還能繼續在內地市場的土地“舞台”上“翩翩”起舞嗎？（來源：時代周報 作者：明鵬）
