買房賣房的傭金降了嗎？
經紀手記之二十五
朋友在紐約一三萬人的小地方找經紀賣房，經紀要6%的傭金，買賣雙方各3%，不容商量；他換了個經紀人，一樣說法。他問我：不是說傭金可商量嗎，怎麽都這樣？他原想隻給賣方經紀傭金而不付買方經紀。他問我怎麽辦？我隻得建議他看能不能找到隻收5% 傭金的經紀，實在不行就6%。他房子值三十萬，傭金低了沒人幹，那小地方又沒法自己賣房。
2024年美國房產經紀協會被判輸後美國房產經紀行業發生了地震：買賣房屋的固定中介傭金額被廢除，此後房產交易不能在多重公示上標明給買方經紀的酬金份額。由於媒體的錯誤宣傳，很多人以為從此賣房可不給經紀人傭金，特別是買方經紀人。如今一年過去，塵埃落定, 唯一變化的是賣房公告上不得標明給買方經紀的傭金份額，經紀人不能在房產經紀係統裏談傭金，而隻能在買方對房子感興趣後跟賣方經紀私下談傭金。很多房產經紀公司隻得把他們賣的房產的傭金在自家網站上列出來。
數據顯示全美2025年房屋經紀人傭金為 5.44%，買方經紀人平均傭金為 2.43%；50 萬以下房屋的買方經紀人傭金略有增加，而高價房的傭金略有下降。絕大多數賣家仍支付買方經紀傭金；有些賣家調低了買方經紀傭金。我在伊利諾斯和印第安納兩州做房產經紀，發現伊州大的房產經紀公司給買方經紀的傭金有所改變，但都在2%-3%；印第安納的傭金變化則很小，有的經紀公司規定買方賣方經紀的傭金不得少於售價的2.5%。
如今走房產交易渠道買房隻有通過經紀才能看房。有人說我買房沒找代理，直接跟賣方交涉買了房。其實這是讓賣方經紀兼做了買方經紀，即賣方經紀充當雙麵經紀。這於賣方經紀是甜買賣，他得以獨攬賣方經紀和買方經紀的傭金。有的州禁止雙麵經紀，有的州允許，但得買賣雙方同意。需知買方和賣方經紀角色矛盾。做雙麵經紀的賣方經紀隻需給買方透露法律規定必須透露的房子狀況，而通常賣方經紀總是把房子往好裏說，而買方經紀得發現房子的問題從而為買方討價還價。其實買房找一懂房的經紀更為重要。
做了房產經紀我才明白房產經紀傭金那麽高其來有自，人們為固定傭金起訴全美房產經紀人協會從而勝訴也自有其理。但房產經紀傭金不可能從此消失或大降，隻是此後買賣房屋有個傭金談價空間。但賣房經紀一般不敢把給買方經紀的傭金定太低，因為那可能會降低經紀人向其顧客推介房子的積極性，雖然良心經紀人不會因傭金少就略過房子。
預計房產經紀傭金短期內不會有實質變化，長期就難說。因為不在賣房公告上標明傭金就打破了長期形成的固定傭金框架。如今那框架雖然挪去，但框架還存在人們意識中；隻有人們完全淡忘了這個框架後房產經紀傭金才有可能真的發生變化。
2025年12月10日
作為“賠償”。