房產Depreciation 的巨大作用 By cultuslake
(2009-08-23 20:24:55)
下一個
Depreciation是說,對於一個房地產,房的部分,是每年可以折舊的;雖然它本身的價值在一定時期內不一定下降,還可以上升,但從稅務這個角度說,是每年都可以折舊的。因為房子是有使用年限限製的,到最後的價值會變成零,所以這個折舊是有道理的。這個折舊,對投資者來說,有著稅務上的重大意義。
貶值的方法,在美國和加拿大是不同的。美國的折舊時間是27年半,並且每年時必須折舊,每年是3.6%。 加拿大的折舊時間是25年,業主可以選擇折舊,也可以不折舊;如果選擇折舊,可以最高折舊到4%,但不可以把地產投資從有利潤折舊到虧損,最多隻能折舊到利潤為零,所以每年的折舊沒有固定的百分比,但最高不能超過4%。
房產的折舊,概括來說,有三個方麵的意義:
1. 改善cash flow。
如果一個房產購買一定時間後,已經能夠產生利潤,沒有折舊的話,利潤這一部分是要按當年的收入繳稅的,也就是說,這個利潤的一部分就被拿走了。如果折舊,就可以降低利潤、把利潤降低到零甚至為負數(美國,在加拿大最低隻能降到零)。這樣,本來繳稅的那一部分資金就可以作為運行資金。例如,一個十萬的房產,如果一年運行下來,有二千元的利潤,那麽 (1)在美國,折舊為三千六百元,總的結果變成負的一千六百元; 這個負數可以加到別的收入裏,從而降低別的收入的繳稅數量,甚至降低bracket; (2)在加拿大,折舊選擇為二千元,利潤降到零,避免了繳稅。
2. 把 short term capital gain 變成 long term capital gain,從而降低稅率。
根據上述1的敘述,房產的利潤,隻要折舊沒有用完,可以年複一年地拖延繳稅。但是,這並不是逃稅,而是拖延繳稅,到房子賣掉的時候,被折舊的部分,就作為買房的利潤,重新出現。但是,這個時候,買房的利潤已經是作為long term capital gain 出現,也就是說,折舊把每年的利潤的那一部分由當年必須繳稅的short term capital gain/income 變成了 long term capital gain。Long term capital gain 的稅率是比當年的收入低的。在美國,這個稅率是15%,不管這個capital gain是多少。在加拿大,這個利潤是先除以二,然後加到當年的收入裏,也就是說,稅率是原來的一半。並且這裏還有(1)美國有1031條款可以利用,如果賣掉這個房產後,接著再買一個價值更大的房產,就可以不繳稅,繼續拖下去; (2)以前,加拿大每個人一輩子有一百萬的capital gain可以不繳稅;通過把當年收入變成long term capital gain,完全避免了繳稅;當然現在這個免稅額給取消了。
3. 充分利用了通貨膨脹
因為每年都有通貨膨脹,貨幣的購買力是逐年下降的。例如,假設通脹率是3%,那麽今天的一塊錢,到了一年後的今天,就隻有0.97塊的價值了。在二十年後,現在的一塊錢的價值隻有0.54元了。五十年後,現在的一塊變成了0.22元。實際上,每年的實際通脹率比3%要多。
例如,以上舉例的兩千元利潤,如果按當年收入,bracket是25%的話,應該繳稅500元,並且是現在的五百元。因為折舊,變成了長期投資,再經過二十年的通脹,那麽(1)在美國,應繳的稅是300元,而且是二十年後的三百元,其價值相當於今天的162元,是早繳的32.4%,省稅67.6%; (2)在加拿大,應繳的稅是250元,其價值也是相當於今天的135元,是早繳的27%,省稅73%。
因為房地產一般總金額都比較大,這個省稅的效果是驚人的。例如,一百萬的房產,每年在美國可以拖延三萬六千塊利潤的繳稅;在加拿大,可以拖延四萬塊利潤的繳稅。
綜上所述,折舊看似不起眼,其實對房產投資有巨大的作用。折舊就像一個幕後英雄,默默地對房地產投資者做貢獻。
好像隻有投資房才能折舊吧。自住房能不能折舊呀。
謝謝