最近三十年的幾次房地產泡沫

       由次級房貸引起的美國經濟衰退已經愈演愈烈，從根本上傷害到美國的總體經濟健康。金融資本向來是美國最強大，最強勢，和最迅猛的利益集團，而這一次，卻深受其害。我們來看一下其根本原因。
    所謂次級房貸(sub-prime mortgage),就是指不符合正常房貸標準的房貸。正常的房貸標準一般有很多要求，如，
    1）20%以上的首期付款；
    2）良好的個人信用和曆史記錄；
    3）三年以上的穩定的收入；
    4）穩定的工作；
    5）每月房貸還款額，不超過家庭收入的70%；
    6）最好擁有其它財產擔保；
    7）涉及房產看起來不容易貶值；
    8）等等。
而次級房貸的貸款者，往往有一個或多個條件不滿足。
    為了對付次級房貸可能麵對的高風險，房貸公司，將涉及金額，以各種金融產品的形式，打包賣給銀行，債券持有人，保險公司，再保險公司等等。由於風險的分散，因此，在一般情況下，參與次級房貸的公司是安全的，並能以薄利多銷的方式，獲得高額的利潤。比如最近出現巨額虧損的美國房利美（Fannie Mae)和房地美（Freddie Mac)公司，其結合總貸款額達到五萬億美金。如果每年能獲得1-2%的利潤，那麽每年，兩個公司就能獲得五百到一千億的利潤。
    隻要人口持續增長，通貨持膨脹趨勢，經濟不出現大規模衰退，那麽次級房貸由於其精密的經算分析，層層保險，政府支持，總體是很安全的。問題就出在，次級房貸策略中沒有也不可能有應對“最壞的事情”發生的應對措施。
    而這個最壞的事情（經濟長期不景氣，大規模失業，房地產貶值，本國資金的大量外流）就被一連串的關廠事件（從底特律到俄亥俄）引爆了。成批的失業人群，由於沒有存款，一時又沒有工作，除了宣布個人破產，毫無辦法。銀行對收回的房屋，進行低價拍賣，又導致房地產的加速貶值，使得另一些人的房產處於資不抵債的情況。這些人有的就主動宣布破產，於是象滾雪球一樣，影響到周邊地區，乃至全美。
    由於石油價格的持續高漲，美國經濟又無其它的增長亮點，由次級房貸引發的美國經濟衰退，仍將持續相當時間。

    除了這一次的房地產危機之外，還有另外兩次大的危機，同樣是影響深遠。一次就是上個世紀八十年代的日本房地產泡沫，另一次就是上個世紀末香港的房地產泡沫。這兩個泡沫都是由於房價因資源緊缺而人為造成的。一當公司或人員外流，導致空房率增加而經濟不能增長的時候，房價就開始暴跌，泡沫就破了。有人計算過，當東京的房地產最貴的時候，東京的房地產的總值已經超過當時的美國全國的總值.
   
    深圳的房市目前就處於這種情況。深圳的房價目前已經遠超過大部分居民的購買力。人民幣升值導致周邊大批的低附加值的工廠內移，因此深圳的房屋已經出現供遠大於求的情況。近期的房價跌落，仍然沒有回到居民的購買力水平，但2007年買房的部分居民就已經處於資不抵債的情況了。房價必然會進一步跌落，由於股市低迷，居民仍會觀望一段時間，因此還會有更多的購房者進入資不抵債的情況。好在中國的總體經濟處於增長情況，越來越多的年輕人需要住房，深圳的房市又隻是局部情況，所以深圳的房市還不至引發全局性的危機。但是，這個泡沫已經破了。