美國買房流程

美國買房流程一 準備買房 買房是一個人一生中最大的投資之一，所以要做充分準備(planning)，三思而後行。盡可能多地了解買房知識是絕對必要的。 1、 了解買房全過程 (Home Buying Steps) 在美國買房流程概述中概括了買房全過程。在這個過程中，你要做許多事情：看房子（Show House），簽合同（Sales Contract），檢查房子（Home Inspection），申請貸款（Loan Application），購買保險（Home Insurance），過戶（Settlement），搬家（Moving）。在這個過程中，你還要接觸到許多人：房地產經紀人（Real Estate Agent），房屋檢查師（Home Inspector），貸款經紀人（Mortgage Loan Originator or Broker）或銀行家（Baker），保險經紀人（Insurance Agent），過戶律師（Settlement Lawyer），搬家公司員工（Mover）。你可以到圖書館去借幾本關於買房和貸款的書看看。當地中文報紙房地產專欄也是不錯的買房全過程知識來源。 2、確定房價範圍 (Price Range) 你要知道你能買得起多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四到五倍（假定貸款利率是6%到8%）。如果你家的年收入是$100,000，你能買得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000現金做頭款(Down Payment)，你就能買$480,000到$580,000的房子。 如果你沒有房價5%的現金做頭款，最好不要買房子。一是因為貸款難借，得不到好利率。二是防止萬一錢不湊手，不能按月還貸款，房屋被銀行沒收。如果有房價20%的現金做頭款，就可以省下1.5%的貸款保險(Mortgage Insurance)費。如果你的父母能給你一些錢做頭款，要注意稅法。稅法是每年每人可給任何人$10,000的現金做禮品不用付稅。如果你的父母各給你$10,000，你就有$20,000。如果你的父母再各給你的配偶$10,000，你們就有$40,000。如果你配偶的父母再如法炮製，你們就可以有$80,000不用報稅的錢做頭款。這些錢最好提前四個月存到你們的銀行賬戶，貸款時就可以看作是你們自己的錢，不用再填貸款禮品表格(Gift Letter)。 3、 決定買房地點 (Location) 上班族當然是希望住房離上班地點越近越好。問題是離大都市越近的地方房價越貴。其實真上了高速公路，不堵車時10英裏已也隻要10分鍾。如果公司有彈性上班時間，可爭取躲開高峰期上班。還可以在高峰期車流相反方向的地方買房。如果一家兩個人上班地點相去甚遠，房子就要買在一個折中的地點，或是買在離女主人上班較近的地方。因為大多數人家女主人主內，家裏或孩子有急事可迅速趕回家。也可以買在離會做飯的一方上班較近的地方。會做飯的下班先到家把飯做好，等開長途的進門坐倒就吃。看到這裏恐怕兩個人都要搶著開長途了。 同樣的地方也會有不同的社區(Community)，有的社區房價貴，有的社區房價便宜。完全是獨居屋的社區，房價比有很多公寓的社區貴。在中國是人以群分，在美國是人以錢分。你用多少錢買房子，你鄰居的收入也就在同樣的範圍內。 有孩子的家庭還會考慮孩子上學的問題。美國的公共教育有嚴格的學區劃分，從小學到高中，學生們隻能在居住地所屬學區(School District)的學校上學。由於學生來源和師資質量等因素的影響，造成學校標準考試成績及其他評估結果的差異，從而出現好學區，不好學區一說。每個學區都有自己的網站，打進一個地址就可以查到所屬學校。還可以查到每個學校的一覽表，包括從考試成績到學生比例的統計數字。網址可向經紀人要。從房地產角度來看，好學區的房價比其它學區要貴。許多人希望在好學區買房，給子女提供好的學習環境。但是由於高昂的房價，一些人根本買不起好學區的房子。一些人勉強買得起，也要把住房條件降一個等級。在其他學區能住獨立屋，在好學區隻能住連棟屋。如果你隻有一兩個小孩，可以考慮私立學校。如果孩子太多，每個孩子私立學校的學費加起來，就會超過好學區和其它學區房子的差價，這樣還是在好學區買房較省錢。另外許多郡從小學到高中都有重點班，所有住在郡內的學生都可以考。孩子如果考上了重點班，就不必在好學區買房子。還有一個方法是把在好學區買獨立屋的錢分成兩筆，用一筆錢在好學區買或租一個連棟屋或公寓給孩子上學用，用另一筆錢在其它地方買一棟獨立屋全家享受。 4、選擇房型(House Type) 同樣的價錢，在有的地方可以買獨立屋（Single Family House），在有的地方隻能買連棟屋(Tome House)或者公寓(Condo)。為了將來房子好賣，我建議兩臥室買公寓，三臥室買連棟屋，四臥室買獨立屋。從投資的角度看，獨立屋最保值，其次是連棟屋，最後是公寓。新房子的升值速度大於舊房子。從居住的角度看，怕聽鄰居噪音的最好買獨立屋。不願割草和收拾院子的最好買連棟屋。買不起連棟屋的隻好買公寓。 嚴格地說公寓不是房型，隻是一種組織形式。買獨立屋和連棟屋時，你是連房子帶地一起買(Fee Simple)。買公寓時，你隻買你住的那一個單元，房頂和地都不是你的。因為公寓的公攤麵積大，修繕管理費用高，所以公寓費(Condo Fee)比獨居屋的社區管理費(Home Owner Association Fee)貴得多，一般是每月$200到$400，有的高達$900。有的公寓費包括水電費，如果自己住也還劃算。但如果是出租，萬一空著，還要照付公寓費，就劃不來了。市場上有連棟屋型的公寓，注意不要弄錯了。Roberto 發表於 10月8日 11:49