地產經紀有分三種，一種是替你辦事的買方經紀Buyer’s Agent，一種是替賣方辦事的Seller’s Agent，最後就是替兩方辦事的Dual Agent。
買房的時候，如果你要找個經紀幫你找房子，帶你去看很多間，那這就是買方經紀。
如果你自己在網上看賣房廣告，然後連絡那個刊登廣告的原經紀Listing Agent，那個通常是賣方經紀。
理論上而言，買方經紀會替你的利益著想，房價是越低越好，而賣方經紀則是替賣方著想，所以賣價是越高越好。
但事實上，他們的收入來源，通常是成交價的6%，從賣家收到的成交款項裡去扣，買賣雙方經紀會去瓜分這個收入，沒成交他們就沒有錢，所以不管買方還是賣方經紀，成交價對他們來說，當然是越高越好。
這個收入結構，造成無論如何，經紀們都會希望買方能出到最高價，也希望一定要成交。
我就遇過買方經紀不斷慫恿我們出高價的，然後爛屋也推我們去成交。
所以我們家人自己買房，通常是找能和賣方直接說話的賣方經紀Listing Agent，然後要求他當雙麵經紀Dual Agent。
這樣的好處是，那個6%他不用跟別人分，所以我們買價可以壓更低，例如本來賣價$100，如果有買方經紀，他賣出去也許隻能分到3% ，$3 (這比例要看他們的約定)，但如果沒有買方經紀，他能拿到全部6%，$6，這時我們買家就可以跟他磨，要求他壓價到$85 ，這樣6%之後他還是能賺$5，怎樣都比有買家經紀來得賺。
這時要是他能直接和賣方接觸，知道對方的底線，他更能決定成交價。
我們家人就是這樣拿到好價錢。
有些賣方經紀因為不想分錢，所以會故意不理有買方經紀的買家。
他們會找到買家，然後再從自己的公司裡找一個指定買方經紀(Designated Buyer’s Agent)，這樣能避免不公正的質疑，又能肥水不落外人田。
上麵的東西合規定嗎？其實不合，因為買方經紀理論上應該要能自我犧牲，把買價壓得越低越好。
但現實中誰會理你呀，所以買主隻好自己想辦法。
但如果你是想跨州買房，甚至跨海買房，那你這時真的就會需要一個買方經紀幫你安排。
這時你的成本就會比較高，因為成交價會被拉高，支付他們的經紀費，又也許有些房子人家賣方經紀會不想賣給你。
但這也是無可奈何的事，隻能認了。
最後一點要注意的事，簽經紀合約時，千萬不要簽下指定經紀合約 (Exclusive)。
這樣如果你最後不用他，跟別人買房，他還是可以告你，跟你要錢。
我之前老闆的兒子就犯過這種錯誤，最後我們還付了人家兩萬美金和解，所以經紀拿什麼給你，都絕對不要亂簽名。
決定要不要有買方經紀後，就要開始看房了。
你可以去Redfin, Trulia, Zillow等等網站查市場上正在出售的房產，然後依他底下所列出的賣方經紀名字，Google查他的連絡方式，然後直接和他連絡約看房子。
就算有買方經紀，我依舊建議去網上看看自己有興趣的房子，然後把資料寄給他，請他幫忙約時間看房子。
無論沒有買方經紀，都一定要自己多看看多找找，因為人家不一定知道你想要的樣子。
我們家買到的房子都是自己找到的，經紀帶我們去看的都不及格。
如有買方經紀，他也許能從經紀特有的資料庫，早一步看到出售訊息，在網路上都還找不到時讓你先看先得。
這時你就要考慮市場火不火，火的話物業剛上市，就會被搶走，所以這時經紀的訊息就很重要，但如果市場又冷又慢，通常你最好不要太急，可以等房子降價再出手。
網上有些投資會要你看照片就下單，千萬不要這樣做。
因為你根本不知道他照片是真是假，有些照片看起來很漂亮，實際上並不是那麼一回事，全拜Photoshop神效。
而且就算房子好，你也需要知道周遭怎麼樣，所以最好親自去看看，在附近多繞幾圈，順便瞭解一下鄰居。
看房子我其實沒什麼好說的，主要憑感覺，能不能想像自己住在裡麵生活愉快的樣子，還有沒有外行人就能看出來的大毛病。
一般來說，公寓的問題會比較少，房子的問題會比較多，但真正房子有問題我們這樣的外行人是絕對看不出來的，買之前一定要請人去驗屋Inspection。
這就是下一步要做的事。
看到喜歡的房子後，你可以依據市場的情況出價 Offer，這一步經紀們應該都非常熟，會幫你。
通常賣方會要看你的銀行貸款的Pre-Approval Letter，類似銀行貸款先期核準書，證明你有辦法借到錢。
這東西，隻要你信用沒問題，一通電話，一小時內銀行就會Email給你，當然這不代表他一定會借錢給你，之後還要跑程序。
有時對方也會要$50鎂的押金來證明你是認真的，但如果不成功他會還你錢。
討價還價後，賣方如果同意價錢，交易就會走到Accepted Offer的狀態，這時賣方律師會起草買賣合約Sales Contract，寄給你的律師過目。
看合約很重要，在美國所有地產交易，白紙黑字才算數，管他嘴巴說什麼，紙上不這樣說，你簽了就是依紙上說的為主。
律師有義務把合約解釋給你聽。
律師收費公寓現金交易我之前問是七八百鎂左右，房子貸款交易是一千三到一千五左右，但每個人收費都不同，每個案子狀況也不一樣，所以價格會不一定。
律師最好自己找，這樣立場才會公正，畢竟經紀賺錢為主，管你是否買到爛屋，他隻要成交就有錢，所以說不定推一個不好的或跟他有勾結的律師給你。
不隻律師要讀合約，你自己也要讀個五六遍，確定要問的都問清楚了，才能簽。
我自己看合約，主要注重這些：
1) 可讓你在合約生效的幾天內驗屋Inspection，視驗屋結果決定是否繼續交易，不繼續的話會把定金全數退還
2) 房地產的所有權是否無暇疵 Warranty Deed
3) 有沒有其他不常見的條款
4) 合約上所有的截止日期 (例如他給你幾天去申請貸款，何時一定要交屋Close)
雖說第二點，可由所有權保險公司Title Company來查，但一般跟普通人買賣交易如果合約上不給你絕對所有權Warranty Deed，是真的有點奇怪。
不給絕對所有權Warranty Deed的通常是投資公司，還有法拍銀行。
所以看到正常交易如果不給Warranty Deed，我就會去問清楚。
合約看好，簽了約，付了定金 ，然後對方也簽了約，這交易就走到Under Contract的狀態。
律師這時就可以開始幫你聯絡所有權保險公司Title Company，幫你查這房產的所有權乾不乾淨，而你就可以開始驗屋。
驗屋Inspection，是去請專門的驗屋師來檢查房子是否有我們一般人看不出來的問題。
他們是房屋仲介最痛恨的存在，因為很多交易都是因為他們檢查出問題而失敗的。
隻要沒成交，房屋仲介就一毛錢都拿不到。
所以驗屋師你最好自己去找，別接受房屋仲介的推薦，雖然法律規定房屋仲介必須公正，一次必須推薦三位給客人挑，但他們還是有可能推薦三個查得鬆的。
驗屋師有些州管得比較嚴，必須考試才能拿執照，有些州完全沒有執照規範，沒有政府把關，所以品質沒保障，個人得要花很多心思找好的驗屋師，請朋友推薦，上網看顧客評鑑，或直接從隔壁州請有執照的驗屋師來查。
紐約州有驗屋師執照管理 (http://www.dos.ny.gov/licensing/homeinspect/hinspector.html)，所以品質比較有保障，但你還是會希望找一個細心的來幫你驗屋，因為隻要他們看漏一個問題，你以後都必須花錢來處理。
我們家買房，花了非常多錢在驗屋師上，因為很多房子他們查出來都有問題，最後沒成交，隻得繼續看。
紐約州查一次房子大約會收你五百鎂左右，公寓Condo比較少出問題，所以比較沒人會去查，收費約三百左右，而合作公寓Co-op，你根本不擁有房產，你擁有的是股份，所以更少人查。
我自己遇到檢查出的問題，最嚴重的是屋子結構問題，一間房子肉眼看，沒問題，但實際上他地下室牆壁是往內斜的，造成一樓和二樓開始下陷，驗屋師說雖然地基沒問題，但可能是他樓層間地板的支撐條Beam (中文叫啥來著？) 的大小及間隔不合標準，所以撐不住。
另外兩間屋，查出來有白蟻問題，美國房子大都是木造，就算外牆是磚，內部樑柱還是木，白蟻吃一吃，可以把你房子整個吃垮。
這些問題也許都有辦法解決，但要解決就是要花錢，花錢多少的問題而已，就看你願不願意把房買下處理，或是和賣方討價還價請他在交屋前處理。
驗屋師的功能是幫你看出基本問題，他們不負責維修，也不負責估維修價，以求立場公正。
就算請了驗屋師，也還是有很多問題是他們查不出來的，因為驗屋師不可以把房子拆了檢查問題，拜託你房子都還沒買，拆了賣方會想殺人，所以藏在牆裡的問題他們不負責，被傢俱擋到看不到的問題他們也不負責。
他們不是建築師專家，也不是水電工專家，他們就像一般家庭醫師，更細的問題他們會把你轉介紹給專科醫師。
就算如此，也已經可以查出很多問題了，所以要買房，千萬別省驗屋的小錢。
不然你買下房子，可能以後會花大錢。
驗屋完畢，驗屋師會給你驗屋報告，你可以依據報告決定不買房，也可以拿報告去跟賣方討價還價。
這時你合約怎樣寫就很重要了，如果合約上說就算屋子查出來快塌了，你還是要買，不然會損失定金，那你還是得遵守合約。
銀行法拍屋通常是能查，但你不能討價還價，你隻能決定不買然後把定金要回來。
正常買賣是可以依據報告討價還價的，我親戚就因為一些問題而讓賣方願意減價五千鎂，(花五百，省五千，劃算啦！) 不過還是一句老話，拜託請好好讀合約。
驗屋通過，下一步就是跑貸款程序。
我不建議你先跑，因為拿到Pre-Approval是一回事，開始跑是另一回事，開始之後如果驗屋查出有問題，你不想買了，銀行還是會收你七百鎂左右的處理手序費及房子估價費 (Appraisal)。
隻是買屋交易你通常隻有三十天左右，貸款很花時間，所以行程會很趕，你一定要快快驗屋，快快決定，才能在期限內拿到貸款成交。
如果你不需要貸款，直接現金購買，那你驗完屋，討價還價後，就可以直接和賣方約時間去律師那裡過戶了，律師會告訴你該辦的程序。
過戶那天把銀行本票和身份證明文件帶去就好。
如果你買的不是房子，而是公寓Condo或合作公寓Co-op，那你必須在過戶前通過他們的管理委員會的申請程序，每個管理委員會都有他們自己的規定，管理委員會有權說不準你買！
過戶前律師會幫你辦好Title Insurance所有權保險，檢查公寓財務 狀況，還有跟對方律師合作處理大樓管理委員會要求的事項等等。
但如果你錢不夠，需要在美國貸款，你必須要有兩年以上的繳稅記錄和穩定工作收入，而信用分數則是越高利率越低。
我認識的人貸款都是有綠卡或公民身份，外國人要貸款恐怕比較困難。
和銀行申請貸款時他會跟你要很多很多的資料，會要求你去買房屋保險 (這個在過戶前就要辦好)，被保人填他的名字等等，非常的麻煩和囉嗦，但請還是有耐心地提供給他，證明你會還錢，他不會損失。
貸款程序通常要跑三十天左右，很多人過戶日期被延期，甚至交易失敗，都是貸款出問題，所以不能大意。
你的貸款銀行會跟你的律師連絡，處理匯款等等事情。
過戶當天，買方賣方律師們會把所有金錢細項結算，該扣的扣 (賣方尚未繳的地稅，仲介傭金等等)，該加的加 ，算完後，把定金等等本來在第三方戶頭的錢，還有銀行匯來的錢，還有你帶來的銀行本票集中一起交給賣方。
大家簽完名，律師再把過戶資料及地契拿去政府登記，你這交易就算結束了。
恭喜買房成功。
買房之後你要注意每季要付地稅，你也可以一年一次全付清，他會給你一點折扣。
地稅帳單市政府會直接寄給你，還會給你信封讓你付錢，不過郵票要自己買。
你可以在網上付，也可以寄支票給他，但網上如果用信用卡付，他會收信用卡手續費，所以我都是直接寄支票 (因為我懶得在網上把銀行帳戶給他，喜歡直接用它的信封)。
每年保險也記得要去付，他會寄帳單給你。
至於你每月的水電瓦斯費和大樓管理費，這就不用我說了吧，請乖乖繳納。
如果你買的是房子，而不是公寓，那你還要定期花錢維修，也要注意鏟雪除草清垃圾，不然會吃罰單。
我寫這篇文章是因為朋友買房自住，問了我一堆問題，所以我就直接在這裡簡單的把過程寫下來，雖然沒有很多細節，但還是可以讓人稍微參考。
在這裡祝大家買房順利
在美國買房，你最多能貸多少錢？
RealDit2018年2月13日地產新聞
美國買房，無論是投資還是自住，購房者一般都會擔心最多能貸多少錢？美國買房貸款申請的”房”分三種：自住屋(Primary Home)：是買來自己住的；第二套房(Second Home)：是指度假屋，平時未必長住的；投資房(Investment Property)：是期望著通過購買出租收租金，或者是低買高賣得到利潤。
在不少地方，由於地理，工作地點或者環境因素，可能購房者會認為相對自住而言更適合做投資。
比如亞特蘭大、休斯頓和西雅圖等，房子的售價會明顯的比繁華地區低，但是租金卻很穩定。
舉個例子：
同樣是4房3衛的獨立屋，在沿海地區可能要買超過100萬，但是內陸可能30或40萬就能買到，同時租金可能就差個幾百塊錢。也就是說，房價和房租不是成線性相關增加的，這就??是為什麽有的地方20%的首付就能有正的現金投資收益，有的地方40%的首付都收不回房貸和地稅等。
下麵是在貸款購買美國房產做投資時最常被問到的幾個問題。
1.美國投資房產收入要多少？和自住屋審核有區別嗎？
沒有區別，投資房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤ 45%稅前月收入
更好的是，買投資房的話，投資房未來可能的租金收入會被算入可使用的收入，其算法是，租金乘以75%，再減去投資房的月供，如果剩下的是正數，那麽加到分母裏；如果是負數，則加到分子裏。所以，有時你會發現直接買投資房甚至能獲批更高額度的貸款??。這個租金怎麽決定呢？貸款都要做房屋估值(Appraisal)，銀行會參考Appraisal Report上Appraiser給出的租金建議。Appraiser會對比附近房子大概的租金，做出一個”Comparable Rent Schedule”，給出自己的建議出租額度。
2.首付需要多少，有額外要求嗎？
買投資房首付最低需要20%，但是除了首付和Closing Cost之外，投資房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves)，其額度要求是6個月的PITIA。
什麽是PITIA？
PI = Principal & Interest，房貸
T = Tax，地稅
I = Insurance，保險
A = HOA，管理費
所以PITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險以及管理費的每月額度。
要給銀行看到還有6個月PITIA這麽多的錢在你的支票帳戶或儲蓄賬戶（Checking/Savings Account）中。這些錢不用花掉，但是要存在裏麵。除了支票帳戶或儲蓄賬戶這種現金賬戶（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美國養老金計劃（401K）都可以。不過，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。另外，切記投資房的貸款申請不能用贈與基金（Gift Fund），所有的頭款和資金儲備都必須是自己的錢，包括夫妻間也不行！比如男方一個人申請貸款，不能用女方的資金，也不能把隻有女方一個人名字的賬戶裏的錢馬上轉到男方的賬戶裏使用，但是共同賬戶是可以拿來使用的。如果實在沒辦法，可以考慮兩個人一起申請。
所以如果有買投資房的打算但資金又不夠的話，最好提前兩個月以上把錢打過來準備好，銀行會看兩個月的銀行賬單（Bank Statement）。例如你9月份申請貸款，兩個statement的區間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麽錢就要6月份或者之前打過來。不過如果你需要使用租金收入，那麽要兩個月的銀行流水；如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用租金收入，那麽一個月的銀行流水也可以。
3. 快速計算能貸多少款
?貸款之前，很多人會問：我到底能貸多少款，有一個簡單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這麽算的：房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤45%稅前月收入
舉例來說，某申請人想買80萬的房子，想看看能不能貸款60萬，假設他能拿到的利率是4%，那麽每個月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來算，那麽每個月就是$833.33。假設房屋保險一個月是$100，HOA一個月是$300，車貸一個月是$300，幾張信用卡最低還款額是$100，那麽所有的費用總額是$4,497.82/月。又假設申請人的年收入是$120K，那麽一個月就是$10K。所以，這個百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於45% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個方法簡單算一算自己可以貸多少款。
注：根據每個人的情況不同，有的申請人的百分比可以寬限到50%
4.關於信用以及利率等
不同銀行有不同要求，但信用分數一般620分以上就可以。投資房貸款利率比自住屋差一些，但是不會很多，其它條件相同的話，從0.125%到0.500%是一個正常的範圍。買房以後，也不是皆大歡喜了，建議投資者或者自住買家要預留部分準備金，萬一所購房產需要緊急維修或者積極性維護，會有相應的費用產生，還有提前比較選擇相對可靠的房產保險。
