投資紀實3

第十一篇 STRIP MALLSTRIP MALL是若幹間連在一起的商業物業，出租給不同的商戶，如便利店、診所、銀行等，一般在街角。作為被動型投資，STRIP MALL是不錯的選擇，一般回報率在7-8%。雖然隻有7-8%的回報，但mall內的單位租期往往是不同時間到期，這樣每到期一家，租金就可以提高到市場水平，過2-3年回報率就可以達到10%以上的水平。另外，MALL內不同的租戶組合可以滿足社區的綜合需要，比單一物業有優勢。因此，隻要不是位置太差，一般的MALL很容易租出去。我看過4-5家STRIP MALL，有的投資太高無力承擔。有1-2個小一點也不錯，隻是仔細考察，發現停車場太小，沒有足夠的停車位，這樣將來租金上調的潛力就比較小。本想壓壓價格，結果賣家不讓多少，自然就作罷。STRIP MALL一般是私售，掛牌交易的較少。有的商業物業經紀人手頭會有賣家，但賣家通常不希望掛牌，怕影響租戶。薩省經濟好，所以有的好位置、LOT大的MALL業主會待價而沽。有合適的機會，買下一家MALL會使生活無憂，等過了5-6年，物業大幅升值後賣掉，既有眼前的穩定租金收入，又有將來的升值，是不錯的選擇。第十二篇 閑話交易價格一般在MLS掛牌的住宅物業報價相對合理，而商業物業特別是私售的商業物業就不一定了。生意也是一樣。於是新移民看中了一個商業物業或者生意，心裏沒底，幹脆砍一半下OFFER。其實這也不是一個辦法，要價和還價都還是要有根據的。有的生意你砍一半還是有風險，有的即使加價也還是值得。對生意或商業物業估值當然是專業人員做的事，但也沒有那麽複雜，有經驗的投資者可能比專業評估師更能做出正確的投資選擇。說到不靠譜的要價，舉兩個小例子。一日，偶然發現有一生意出售，傳統的夕陽行業。按說我對此生意沒興趣，隻是醉翁之意不在酒，我看中的是生意所在的物業。於是聯係考察，待看過財務報表後，正如預先判斷的一樣：營業額不高，利潤基本沒有，勉強度日。一問價格，嚇了我一跳。賣家要價35萬，沒有物業（租的），沒有固定資產，關鍵是沒有前景。這道沒什麽，在預料之中，倒是賣家的表達方式讓我感興趣。這樣一個生意，賣家一臉真誠，不是裝出來，一直在強調：The demand is so big. There is no competition.是的，沒有競爭，可整個行業幾乎快沒了！另一個也是一個傳統行業，隻是生意還好。這個生意在私售，是西人的生意，有一日朋友知道我在找生意，於是就介紹見麵。一切都談完後，我問了一句，賣家支支吾吾，說了一個價格。這個價格比原來的價格高出了50%。像這樣明顯不靠譜的要價，相信華人朋友都有一個正確的判斷。難的是看起來不錯的物業或生意可能不是餡餅，而是陷阱。除了谘詢專業機構或人士外，就隻能靠自己的經驗第十三篇 冷門生意在加拿大，有些生意非常冷門，一個城市可能找不到幾個。曾經注意到有一個婚禮服裝出租的生意在賣，價格非常便宜，基本上隻有存貨，還打個折。因為客戶很少，生意也就很難支撐下去。後來看好另一個城市的一個老建築，房子內也有一個這樣的生意。我心想隻要房子能談下來，再搭個生意也不錯。誰知，房主房子要價很高，談不下來，生意要另外賣，也就作罷。看過的其他冷門生意有高爾夫球場、二手店等。基本上，這些生意營業額很低，顧客冷清，有的隻有上了年紀的老顧客時不時的光顧一下。在一個小地方，經營一家過時行業的生意，無論怎麽努力都很難有成效。如果隻是為了興趣倒也罷了，如果為了養家糊口，還是找一個成熟的或有發展的生意較好。第十四篇 投資住房很多華人朋友喜歡投資HOUSE 或 APARTMENT用於出租，原因是住房容易出租，易於打理，長期看房子有增值的潛力，出售比較容易。目前市場比較好，自然很多人是樂此不彼。但不管是公寓或是HOUSE，租金回報率並不太高。比如，一套1800-2000尺50萬元的新房子，收2500元的月租金，除去各種費用，可能隻有5%的回報。當然專用於出租的舊一點的房子可能要便宜一些，但HOUSE出租回報率很少超過7%。整棟的APARTMENT出租回報率要高一些，特別是在不太好的區域，反而回報率要高。隻是你要衡量你是否能搞得掂那些租戶。另外，小一些城市的租金回報要高一些，有的可以達到9%-10%。隻是現在在大一點的城市很難找到建築質量好、租金回報高同時價格又合理的出租物業。目前薩省的住房市場火爆，大量掛牌交易，價格也堅挺。這對投資可不是一件好事情。一旦央行大幅度加息，價格至少不會繼續大幅上漲，現在全世界的經濟都麵臨著極大的挑戰，薩省經濟能獨善其身嗎？第十五篇 加拿大的銀行我對加拿大的銀行沒有好感。登陸前在某國際銀行的中國分行開一個加拿大分行戶口，折騰了一個多月的時間才開好戶口，期間提供證件、資料，補充資料，總算拿到了銀行卡。這哪像中國開戶那麽方便，半個小時絕對搞掂。誰知，這還沒完。來到加拿大後本想試試卡好不好用，誰知吞卡了，與分行交涉，說是帳戶不完整，結果又重新開戶。前前後後開一個戶口竟然花了3個月的時間。初來咋到體會到了加拿大的效率。其實，效率低不光是在開戶上，申請信用卡、辦按揭貸款、轉賬等待環節都需要耐心。記得美國投資大師羅傑斯曾經比較過美國和中國銀行業的成熟度和效率，他的結論是美國比中國要先進的多。美國的銀行我不了解，但加拿大的銀行效率比中國低恐怕是不爭的事實。即使在國內深惡痛絕的四大行也比加拿大的銀行效率高。當然這隻是個人見解，也許有人有相反的結論，我就不評論了。加拿大銀行的另一個令人不習慣的地方是收費，開戶要收月費，轉賬要收費，買支票要收費，取款要收費。已經習慣於中國銀行不收費的優良傳統，對加拿大的銀行收費的確需要一段時間才能習慣。當然，加拿大銀行也有好的一麵。比如，個人按揭貸款利率就比中國低得多。這恐怕也是大量中國移民蜂擁買房的原因之一。這是目前我想到的唯一一點好處。第十六篇 薩省小生意的稅收感謝各位的捧場。有了掌聲我就得多寫點。談到稅務，本人不是行家，所介紹的不一定正確。因為要投資生意的緣故，再加上本人在做一件事情前喜歡事先做出規劃，因此就研究了一下有關小生意的稅務問題，也參加了一兩次稅務局舉辦的講座。談生意的過程中也和商業地產經紀和會計師探討過有關稅務問題。對在薩省投資小生意的稅收問題也算略知一二。大體上小生意涉及的稅收包括GST/PST、所得稅和所有其他類的稅種。但凡設立生意，注冊完成SOLE PROPRIETORSHIP、PARTNERSHIP或CORPORATION後，就要向CRA申請BUSINESS NUMBER，BN是生意在CRA的身份證，底下還包括GST、PAYROLL、INCOME、IMPORT/EXPORT等分賬號。如果生意額少於30000加幣，也可以選擇不注冊GST號。如果是買生意，則最好先注冊GST號，否則購買的資產要繳GST，注冊了GST號就可以抵掉。PST是省內的稅號，一般買生意中設備等資產是要繳5%的PST，房子則不用交PST。GST和PST在薩省都是5%，根據生意額可以選擇月度、季度或年度繳稅。一般小生意大概都是可以年繳。GST/PST涉及的主要問題是哪些采購的項目可以抵掉，以及購買生意時的稅務處理。這些需要事先做好規劃。另外一項重要的稅項則是所得稅，除了聯邦的所得稅，還有省所得稅。正常薩省的稅率是12%，不過營業額不超過50萬元，省稅則優惠為4.5%。即使超過50萬，50萬內的部分依然為5%的稅率。另外，對某些行業或鼓勵項目也有些稅收優惠。具體請看鏈接：http://www.enterprisesaskatchewan.ca/provincialtaxes。其他類的稅項比如CORPORATION CAPITAL TAX，主要針對國有的資源性公司或者金融銀行類公司，就資本額征稅；酒吧銷售酒類，有10%的LCT（LIQUOR CONSUMPTION TAX），等等。做小生意不容易，如何做好稅務規劃，除了谘詢會計師外，還需要自己多做功課。利用外部資源畢竟是要付出成本的，而自己事先了解則可以少交學費，少走彎路。涉及稅務的問題還有如何處理公司轉讓時的CAPITAL GAIN，這裏邊有些講究，具體我就不多談了。