關於“該不該買投資房”，這個最常見問題 (圖)

天天有人問，“這個投資房該不該買？”, 壇子裏眾說紛紜，到底聽誰的？

當然每個人說的肯定都有她的道理。我結合一下自己的實踐，和大家探討。懇請指正。

大家知道，飛機很難開，你有沒有見過飛機駕駛又開飛機，又手拿小紙片，計算油量，裏程，高度，和各種飛行數據的。沒有！因為他們有一個控製盤，所有的都算好的，都在上麵，開飛機，也就是看出各個刻度盤，作為相應的反應而已。

所以，房產投資，如果有了這麽個刻度盤，那麽投資起來，就不那麽難了，首先，我把一個投資房，是作為一個金融產品來看待的，就像所有的金融產品，要從5個方麵去研究她。那就是贏利率，流動性，清還力，信用度和壓力測試。見下圖：



每一個投資房，（如圖中列出的4個），都分別算出它的贏利率profitability，流動性liquitidy，清還力solvency，信用度credit和壓力測試stress testing result.用刻度盤表示如圖，刻度盤中紅色表示出現問題，黃色是危險警號，綠色是運行狀態好，正常。壓力測試紅色表示失敗的測試個數，黃色表示危險通過，綠色是正常通過。

第一個房子，贏利率是黃色，流動性是綠色，清還力是綠色，信用度是綠色，壓力測試2個正常通過，2個危險通過，0個失敗

第二個房子，贏利率是黃色，流動性是黃色，清還力是綠色，信用度是綠色，壓力測試1個正常通過，3個危險通過，0個失敗

第三個房子，贏利率是紅色，流動性是綠色，清還力是紅色，信用度是黃色，壓力測試0個正常通過，2個危險通過，2個失敗

第四個房子，贏利率是綠色，流動性是綠色，清還力是綠色，信用度是綠色，壓力測試4個正常通過，0個危險通過，0個失敗

從圖中分析看出，第三個房產已經是有毒資產。如果你還沒有買它，千萬不要買，而其他三個房產，是值得買的。

如果已經擁有第三個房產，就需要趕快脫手，所以，我做為業餘房東的一個工作，就是每天密切關注每個房地產的刻度盤，以決定是買還是賣。有了這麽個決策輔助係統，投資幾百個房產也就不過是用手點擊幾下而已。

有了這個基本概念，下麵說說每個參數的計算。

我在本壇看到幾乎所有“該不該買投資房”的，都是從贏利率角度去考慮的，沒有人關注流動性，清還力，信用度和壓力測試結果。

大家熱衷的現金流，其實是個操作的概念，用在投資上有很多的問題，用現金流來看一個單獨的房子，很可能把沙子當金子，而把金子當垃圾。正的現金流不一定是好的投資，而負的現金流不一定是壞的投資。正確的指標是清還力，solvency,而這是贏利及現金流都不能代替的，一個投資房可能是盈利的但是是沒有償還能力的，也可能是由償還能力的但是不盈利的，比如靠犧牲未來的現金流。頭付（DOWNPAYMENT）就會讓很多人看不清一個投資房的真正的盈利率和償還力，這也就是很多網友介紹經驗的時候說，“這個房子，增加首付，就有正現金流，就值得投資”，這個說法，可能會讓你損失很多很多，自己還不知道。

我就先說說贏利率，但是並不表示它是最重要的，其他的參數一樣重要。

盡管贏利率的計算是最簡單的，但是，算得有道理，並不容易。和一般人不同，我算贏利率並不是滿足於一個百分比，9%，10% 或者15%，而是關鍵在於算出的ROI（回報率）和alternative investment return rate相比，這個才是比較這個房產和其他投資比較的關鍵。前麵我的黃色區域就是90%到110%，就是說，如果這一個房產的ROI是替代投資的110%以上是好的，而在90%以下就是壞的。

就是算ROI也不是容易的事情，首先得有如下參數：
1. home price

2. annual property/school taxes

3. tax loss/benefit

4. down payment

5. length of mortgage

6. monthly rent fee

7. rent deposit

8. ren broker\'s fee/management fee

9. insurance fee

10. condo fee/hoa fee/common charge

11. deductibility of common charges

12. costs of buying home

13. costs of selling home

14. annual renovation costs

15. annual maintenance costs

16. homeowner\'s insurance rate

17. capital gains exclusion

18. additional monthly utilities

19. income tax rate

20. alternative investment return rate

21. mortgage rate

22. annual home price appreciation/depreciation rate

23. annual rent increase/decrease rate

24. inflation rate

這些計算隻是線性的，實際上是非線性的，比如通脹率，不可能是個常數，所以，如果不考慮變化就很難避免投資的失敗。

那麽非線性如果算呢，有個簡單方法，早年數學家在研究非線性的時候，因為非線性數學上的複雜，所以，就用線性方法來研究非線性，具體做法就是，給線性係統加上一個小擾動，看它的不穩定性。用在我們房地產投資上，就是研究她的壓力測試，這個一定要做：

如果通貨膨脹率從2%上升到8%，給這個出租房的影響？

如果利率從8%下降到4%，給這個出租房的影響？

如果地產稅漲了一倍？

如果房客三個月沒有付房租，也沒有搬走？

如果房子四個月沒有租出去？

所有這些都是需要壓力測試，比如下麵我對通貨膨脹影響買方，出租之間關係的壓力測試計算：