美國房價何時見底

最近讀到兩篇關於房價何時見底的兩篇文章， 其中觀點有很大的不同。 第一篇提到佛羅裏達州和加州房市跌價最嚴重的地區  
2009年年底，2010年第二季度會見底。 第二篇文章則提出美國房價的下跌剛剛開始。

如果2006年第二季度房價到了頂峰，按照第一篇文章所說房價3年半見底，速度還是很快的。房市漲落速度應該比股市慢很多，因此我懷疑今年年底房價見底的說法能否變為現實。 即使是有見底的可能，也不一定會很快回升。 房價的上漲和就業率上漲有關，如果今年失業率是上升的趨勢，房價不會上漲。另外目前銀行對於房屋貸款的規定趨於收緊， 大額貸款的利率高出普通貸款利率至少一個百分點，對於房價上漲會有壓力。 Obama的刺激經濟方案可能會放慢foreclosure的速度，能否使房市改變狀況還不好說，估計很難。 如果價格超出價值，下降的趨勢難免。 

第二篇文章中提到房價會持續下降的原因之一是美國目前的房屋空置率很高。房屋空置率應該是地區性的，Las Vegas的房屋空置率不能代表美國兩岸地區的空置率，總空置率對於某個地區的房價影響的比重應該比較小， 最主要的影響應該是就業狀況和貸款成本。


U.S. housing market bottom within sight
http://www.reuters.com/article/gc03/idUSTRE5140H420090205

U.S. Housing Slump Has ‘Just Begun,’ Says Forecaster Talbott 
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601213&sid=a8mdg7z0u7Dw&refer=home

[xxq2001]

回複JL69的評論:
謝謝留言，謝謝鼓勵。我很讚同“重要的不是你已經知道了多少，而是你的推理能力。”的說法。 多讀，多觀察，才能不斷地培養和提高自己的推斷能力。
對奧巴馬政府能否使經濟在短期內明顯好轉，我不報信心。 經濟發展有自己的趨勢和規律。 即使是政策完全正確，改變形勢還需要時間。 況且沒有人有把握現行的政策一定正確。

[JL69]

文雖不長，但能引起人的興趣，或者說，吊人的胃口，主要是題目出的好。文中的簡要評述，亦可察出心中的才思。我以為，在當今信息借助通訊技術爆炸的年代，傳統的“著作等身”，已不再有任何意義。博客這東東也一樣，數量不在多，內容不在“花”，而在於反映事物的真諦，能夠傳播深邃思想，獨特文采及過人智慧。為此，哪怕“少”寫一點兒也罷。 我很喜歡偶爾瀏覽您的博客，喜歡就是喜歡，這也沒轍。
關於美國房價，我的預測是，兩年後即2011年見底。依據有三，
（1）美國房地產周期15-18年，房價從峰值到穀底平均5年（6個年頭）。上次峰值是2006年，如此推算應該是2011年。
（2）失業率到2009年底會創新高，假如2010年好轉的話，等到人們有錢買房要再過一年，又是2011年。
（3）奧巴馬行政當局不可能讓經濟二年內明顯好轉。一方麵固然是“積重難返”，但主要是奧氏也不願意。一般來說，聰明人能看三步棋。政治家也不都是笨蛋，過得去的政治家看兩步還是可能的。自奧巴馬贏得選舉的那一刻起，取代奧氏心中“變革”，“恢複美國”而成為首位的就是“連任”。換句話說，一切都為連任服務。如果經濟能在他上任第三年明顯好轉，算他拿掐到位，正有利於他的連任。所以，還是2011年。
對於生活中重大經濟事件作出正確預測，其實很重要。如果你是一個購房者，你會更加耐心，籌措自己的計劃；如果你是一個投資者，你會比別人清楚，什麽時候才該出手；如果你是一個旁觀者，則會冷眼“笑傲江湖”。女兒的哈佛教授，(自1992至2008年僅在“Nature” “Science”以“last author”已經 published 41篇paper.), 第一次麵試時曾說，“重要的不是你已經知道了多少，而是你的推理能力。” 我加上一句，“如果萬一錯了，it doesn’t matter, you’ll be better next time! ”