寫下值得記憶的事
為了不要忘記
正文
因為房子不像股票那樣容易脫手變現，房子的使用價值和房主對房子的感情色彩使得房價有很大的剛性， 所以我相信房地產有較長的周期。 但是我也注意到房地產有很強的地區性。 房價會受到供需關係，該地區的就業機會，工資水平，人口變化，空地多少，房地產稅收，以及當地政府的zoning法規的影響。 就是同一城市裏的好區和差區的房價漲落的幅度，時間長短，時間前後也有所不同。 我95年到美國中西部工作時，就發現在那兒同類地區的房租和房價就比波士頓便宜的多。 波士頓這樣的大城市，工作機會多，人口密集，平均工資高，年輕人喜歡大城市裏的熱鬧，公共汽車和地鐵可以到達的地方幾乎沒有什麽空地可以蓋房了，所以房價就貴。
這些年，大量外國來的的移民湧進美國的各大城市，增加了對住房的需求。 Dot com泡沫期間，波士頓周圍地區成立了大量公司，招了很多人，而且這些人的工資還很高。 一時住房突然緊張，租房和買房的需求猛增，價格一下就暴漲起來。
同一地區的好區和差區的情況也不一樣。 好區的房子占地麵積大，房子之間距離大，一個town裏房子的數量就少。 波士頓地區的好區有的zoning法規規定每個蓋房子的lot不得小於一定的麵積，從而限製了蓋房的數量。 這些年，美國的貧富差別擴大， 富人的收入增加幅度很大，中產階級中下層和窮人的收入幾乎沒有上漲。 好區的房子供應有限，價格自然是物以稀為貴。 房價上漲時，好區的價格先漲。 房價下降時，好區房子foreclosure的少，價格下降的幅度受到的影響就小。 既然好區的房子少，其代表性也有限。
如果一個地區買投資房的人很多，房價上漲又很快，房價下降的風險就大。 我有一個朋友的父親在Miami做房地產行業的律師。據他講，前幾年Florida房地產市場很火， 買房的人中有三分之一是外來的投資人。 這些人不在那裏住，買房不是做second home，就是為了放一段時間轉手賣掉賺錢。 兩年前，我們去Florida玩時，看到從Miami到KeyWest的途中有大片密密麻麻新蓋的房子。 在波士頓地區，我從未見過這樣大片的新房。 現在這些炒房的炒成房東。出租房太多，房租就低，抵不上房貸，月月倒貼，不知何時是了。
過去幾年，有的地方因為貸款條件太鬆，推著房價大幅上漲，幾年之內房價翻倍。 這種情況是不正常的。 房價比別的地方貴的太多，人們就會不願意來這裏工作，長期上漲，難以為繼。 泡沫吹得太大，就要破了，這一點從美國foreclosure嚴重的地區的情況得到了證明。我們公司裏有一位美國同事的老家在West Virginia，算是美國的鄉下。 我問他家那裏有沒有房地產價格的周期？ 他說沒有，因為那裏人少，房價很低，從來沒有大漲過， 也就沒什麽可跌的了。
房地產的漲落和就業情況密切相關。 紐約州水牛城過去曾經是美國五大湖運輸的重要集散地，從城市的規模看，過去曾經很繁榮。自從有了高速公路，水運衰落，城市的風光不再。 城裏能看到不少被丟棄的房子，有的門窗訂著板子，有的隻有空架子了。 麻州西部有的中等城市情況類似，過去曾是工業集中的地方，現在沒有工業了，也沒有什麽公司在那裏，質量挺不錯的老磚樓賣價很便宜。
總的來說，房地產是一種不錯的投資， 因為土地有限，是生產不出來的。隻要一個地區有工作機會，人口不斷增長， 人們收入不斷增加，價格的長期趨勢還是還是向上漲的。 但是自住和投資是兩回事。 如果自住，不應該把升值做為主要目的。如果住在房子在裏不賣，無論房價是漲是跌都與你無關，而且人們總是需要有一個地方住。 如果為了升值，非要在好區買自己經濟能力承擔不起的大房子，就會出現買的起馬，配不起鞍的現象，弄得捉襟見肘，影響生活質量。 一有什麽風吹草動，家裏有人丟工作，付不出貸款， 麻煩就大了。 如果為了住大房子，經常生活在緊張狀態之中，實在是不可取。 此外，好區的大房子一般房地產稅都比較貴，在房子上每年花掉的稅，保險費，維護，修理費用，和稅後利息是收不回來的。
在買自住房方麵我的看法是：
1． 要準備在房子裏至少住五年， 沒有在一個地方常住打算的人最好不要買房。除非錢多得沒地方花了，另當別論。
2． 買房所付放貸包括房地產稅，保險費不要超過家庭稅前收入的三分之一。手裏總要保持有至少三個月的房貸錢，以備不時之需。工作不穩定的人更要保守一些。
3． 在同一個地區，同樣的房子，如果買房付出的房貸和租房住的月租差不多，就可以考慮買房。如果超過房租很多，例如1.5倍，就說明當地房地產泡沫嚴重，最好不要買，等一等再說。
在美國買了房子空囤，等著漲價是不合算的。 先不說萬一房價沒漲，吃了虧。就算是漲了，每年為空房的花費也不少，房子不住人更容易損壞，再把投入資金的機會成本算進去，就會發現不一定是好的投資。買房出租作為投資，就是另外一個複雜的問題了。
美國各地的情況不一樣，不能一概而論。 我覺得今後一年失業率將會上升，對房價的壓力總的來說是向下的。 房價的反應不像股市那麽快， 想買房的人應該多看，多了解行情，慢下手，不要著急搶。 看多了就知道什麽是好的deal, 見到好的才買。