我看房價

我是1988年秋天來到美國波士頓的， 除了95年到中西部工作了一年多之外， 一直都住在大波士頓地區。 初來美國一年多以後，開始聽到周圍的美國人說現在經濟不景氣，房子不好賣了。 聽學校的一個老師講，這經濟不景氣就像是小孩喊狼來了，狼來了喊多了，就真的來了。 人人都說經濟不景氣， 不敢花錢了，越不花錢經濟就越不景氣。

我曾經聽一個美國朋友講，80年代，波士頓地區房價上漲很快，每個月房價都上漲不少。買房子也很容易，有時上街轉一圈就買了一個房子回來。那時貸款很鬆，有的房子不要down payment也可以買。賣方的經紀人千方百計鼓勵人們買房，反正不付首付, 買房和租房沒什麽區別， 付月供就當是交房租一樣。 經濟不景氣以後，有人丟工作，房子也開始掉價，既然在房子上沒有什麽自己的錢，有些付不起房貸的人幹脆不要房子了。

90年前後， 以前曾見商店門上貼著招工的條，再也見不到了。 逐漸的，我看到街上的小商店不斷有關張的了，路上開的汽車不少都是又老又破。 聽說有不少的公司在裁員， 特別是計算機公司。 我記得我們學校計算機室要招一個工作人員，這一份工作收到了上百份申請， 競爭的激烈可想而知。 到了92，93年，在報紙上可以見到好幾個整版登的都是拍賣房子的廣告。 因為很多房主不付房屋貸款，銀行收購的房子太多，很多小銀行都倒閉了。 記得當時有的人存錢的金融機構倒閉以後，儲戶拿不出錢， 到州政府門前示威，這件事上了電視新聞。 我的賬戶所在銀行就倒閉了，以後被一個外州的大銀行接管了。

我認識的有一個朋友就再那個時候用兩萬美元就買了一套市中心區大學附近拍賣的one bedroom的公寓房。 在94年房屋拍賣潮的尾聲，我們曾經參加了一次房屋拍賣會， 那次拍賣去了上百人。 我們不知怎樣買房，隻是去看看熱鬧。 在那次拍賣會上，一下就拍賣了同一個地區4，5座樓裏的二，三十套從studio到two bedroom大小不等的公寓房。Studio的成交價大約是3萬， 2 bedroom大約4，5萬。這些房子在2006年左右房價高峰期大約可以賣到二十多到三十多萬一套。

波士頓地區從90年房子開始跌價，到94年跌到穀底， 一共用了四年時間。 95年開始，房價緩慢回升。 到97，98年就業機會多了，工資水平也上升了不少，買房子的人多了起來。 我記得有一次在看房子的時候， 賣房的broker隨便提起人們的收入時說： 幾年前一個人一年掙四萬塊就是不錯的高收入了。 現在人們掙錢多了，一年五，六萬很平常。 在Cambridge這樣的交通方便的town, 星期天賣房子一兩個小時的open house時間裏, 竟有幾十撥人來看， 房子裏擠滿了人。 經常是一個房子上有好幾個甚至十幾個offer，買主要在開價之上競價，最後常常在高於要價之上好幾萬成交。 在這種形勢下，各個地區房價上漲很快。

到了2002年以後，我感覺與租房相比較，買房的價格已經太高， 除了十幾套以上的商業公寓樓之外，小一些的房子很少有投資價值的了。 買房貸款很容易， 拿不出20%的首付隻要辦成兩個貸款，就不用交mortgage insurance了。 人們可以借出自己房子100% 自有資產（equity）. 據一個mortgage broker講，有的人一年中refinance三次，就為了把房子裏的錢拿出來花。 到了2006，房價到了頂峰， 距離上一次房價的頂峰89年差不多有17年的時間。 在我讀到的關於美國房地產的文章中，兩篇提到房地產的周期是18年。 這和我所看到波士頓地區過去20年的情況是相符合的。 這兩次房價高峰之前出現的情況很類似，都是房價大漲，貸款條件放鬆。 房價下跌之後，如果房主在房子上自有資產很少，一旦房價跌過自有資產部分，如果房主付房貸遇到困難，很容易放棄房子。

[禿尾巴]

原來美國房地產的周期是18年，俺原以為10年左右