一個100億美元的房地產基金正在耗盡現金，並耗盡了期權

華爾街日報上的文章，我讓手機自動翻譯一下：

 

一家巨大的商業房地產基金正爭先恐後地逃避由一長隊想要回錢的投資者造成的迫在眉睫的現金緊縮。

喜達屋資本集團的100億美元基金一直試圖通過限製投資者贖回來保留其可用現金和信貸。根據監管文件，第一季度，該基金收到13億美元的提款請求，但滿足了不到5億美元。

即使有這些限製，該基金的流動性，包括現金、有價證券和銀行信貸額度，一直在枯竭。截至4月底，總額為7.52億美元，低於去年年底的11億美元。根據文件，截至2022年底為22億美元。

Robert A的首席執行官Kevin Gannon說：“他們沒有太多的流動性了。”Stanger，一家專門從事房地產基金的投資銀行。

這些事態發展使被稱為Sreit的喜達屋房地產收入信托基金有三種選擇——它們都沒有吸引力。它可能會承擔更多的債務。它可能會將房產出售給一個艱難的市場。或者它可能會完全停止或限製進一步的贖回，此舉將大大削弱基金籌集新資金的能力。除非采取這三個步驟之一，否則如果目前的贖回速度繼續下去，Sreit似乎準備在年底前用完現金和信貸。

其他房地產基金正在不同程度上應對長期贖回的壓力。其中最大的基金，Blackstone Real Estate Income Trust或Breit，擁有75億美元的流動性，今年早些時候能夠滿足所有贖回請求。但提款額繼續超過新的籌款。

Sreit是2017年至2022年推出的最突出的房地產基金之一，規模僅次於Breit。這些基金被稱為非交易房地產投資信托，投資於類似於公開交易房地產投資信托基金的商業地產。據Stanger稱，這些車輛總計籌集了約950億美元，主要來自個人投資者。

當利率低時，這些基金也非常受歡迎，因為他們支付了5%的股息。它們通過金融顧問出售，還讓小投資者有機會參與當時熱門的商業房地產市場。

但隨著利率飆升和商業房地產價值下跌，投資者開始逃跑。2022年底，Sreit和其他公司開始將贖回限製在每月淨資產價值的2%和每個季度的5%。

新的籌款也急劇下降，因為一些分析師批評了基金的結構，財務顧問也提出了警告。Sreit的新籌款已從2022年上半年的每月6億美元以上減少到每月約1500萬美元。

Sreit的贖回能力將有助於確定這些資金是將成為房地產市場的長期特征還是逐漸消失。一些分析師認為，這些基金正在通過艱難的商業財產市場證明自己。其他人說，這些基金正顯示出重大問題。

熟悉該公司想法的人說，由於它無法籌集足夠的新資金來彌補其有限的贖回，喜達屋一直在考慮一些困難的選擇。

該基金可以借入更多，但在今天的高利率下，這將是昂貴的。Sreit的當前債務已經相當於其資產的57%，這比許多可比的房地產基金還要多。Sreit的目標杠杆率為50%至65%。

該基金可以出售資產。Sreit在全國各地擁有數百處房產，主要是Sunbelt的倉庫和出租公寓。但大多數商業房地產的價值都受到高利率的打擊，高利率推高杠杆業務的成本上升。出租公寓也因許多市場的過度建設而受到傷害。

資產經理Chilton Capital Management的董事總經理Matthew Werner表示，大多數在利率飆升前幾年購買的出租公寓業主“寧願不在這個市場上出售”。

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最後，Sreit可以停止或限製進一步的投資者贖回。但分析師認為，這將是最後的手段，因為這會使籌集新資金變得更加困難。Sreit的主要賣點之一是，投資者將能夠在2%和5%的限製下贖回他們的股票。

Stanger的Gannon說，停止救贖“將是致命的”。“你再也籌不到一毛錢了。”

Sreit由Starwood Capital於2018年推出，Starwood Capital是一家私募股權公司，由Barry Sternlicht領導，Barry Sternlicht是著名的房地產投資者，也是喜達屋連鎖酒店的創始人。Sreit籌集了超過135億美元的股權，用於購買超過250億美元的房地產資產。

隨著贖回隊列開始延長，該基金去年試圖出售房產。Sreit以6.5億美元的價格將單戶出租房屋組合出售給總部位於達拉斯的Invitation Homes，包括債務。

但最近，由於價格下跌，該基金的銷售放緩。與其他所有者一樣，Sreit希望今年晚些時候價格會反彈，特別是如果美聯儲開始降息。

相反，Sreit依靠其信貸額度。但以基金提款的速度，這不會持續太久。該線路的容量為2.75億美元，比原規模的15.5億美元有所下降。