第三章 房地產業:雲想衣裳花想容

第三章

房地產業

雲想衣裳花想容

暴利 隱形

公平 慣例

 

一項統計資料顯示，近年來中國有上百個城市黨政機關，采取房產置換、公開拍賣等多種方式，騰出辦公樓房，配合城市現代化建設和舊城區改建計劃。

中國第一個宣布要拍賣政府機關辦公樓的城市是青島市。珠海市政府亦宣布，將把位於市中心的政府大院改建成商城 ，這又是“官衙商占”的例子。

屹立在上海外灘黃浦江畔的上海市政府大樓，於一九九四年初宣布高價出讓使用權，這座大樓原是匯豐銀行上海總部舊址，五十年代成為上海市人民政府辦公樓。據傳，匯豐銀行已出高價一點七億美元角逐大樓，上海市政府已計劃將再度以出讓使用權數十年的方式，將外灘上的其他政府辦公樓交給國內外金融機構重新裝修使用，令外灘重現三十年代金融中心的光輝，成為“中國華爾街”。在此前後，廣州、寧波、南寧、南昌、德州、泰安等地的黨政機關，也都競相他遷，將原址改作商業用途。

這是中國經濟很令人感到離奇的一點：官廈變商鋪。其實這些政府機關辦公大廈許多年前，原本便是商用，幾經風雨，中國經濟在走了一段路後，是否重踏舊途，走上另一個循環？

一九九四年五月十八日，中國地產市場在京啟用。業內人士分析，這將使中國地產市場無規則、分散化的隱形狀態逐漸消失。

據中國地產市場總裁高懷銀分析，自從國家土地有償使用製度起步以來，土地投機嚴重，交易成本上升，國家土地收益流失讓人痛心，培育和規範地產市場成為當務之急。中國地產市場的建立將有助於消除土地隱形市場，加強資產管理。

該市場是中國首家現代化的地產交易中心，它遵循的原則是公平、公正、公開、合理和合法，中國土地使用權將可以在這裏公開交易，同時這裏也將是最具權威的國家地產信息發布場所。

中國地產市場將作為國家地產市場的核心，政府和發展商的土地使用權的公開交易有助於增強中國地產業的良性發展，同時作為中介機構，中國地產市場兼具物業交易、物業代理、物業評估、地產策劃測量和國際交流等功能。

同時，中國第一家大型中國地產信息網係統亦開始啟用，此係統將集納國家政策、各地地價動態、交易行情和招商信息等。

中國地產市場實行會員製，並第一次同時吸納土地機構和房地產交易機構及有一定實力和信譽的房地產開發公司。會員可借助電子計算機和信息網與國內乃至世界的地產信息聯網，從而完成房地產的公開交易。

據地產界專家分析，土地作為基礎性生產資料和有形資產將在未來中國的經濟中占主體地位，中國地產市場的建立，表明中國政府對土地使用權公開交易的態度，將利於優化土地資源配置，對中國房地產開發和地產市場體係完善有特殊功能，將會使國有土地資產增值保值效果明顯，這將有可能引起新一輪房地產開發和交易規模的擴大，與以往不同的是，新一輪的房地產熱將是有序、規範和公開的。

一九九四年初在金融信貸的支撐下，中國房地產業進入高速回升時期。一九九三年房地產業增長率百分之八十八點一，是中國經濟和投資增長率的六倍。金融業是房地產發展的重要基礎，金融信貸規模與結構，直接製約著房地產發展的快慢。一九九四年金融信貸資金規模有百億元的增加，單就出售公有住房一項，至少有九百億元資金存款，僅此，將會使中國人民銀行按存款核定貸款量有所增加。而貸款規模增加，進而會帶來房地產市場供求活躍              ，交易量提高。

用於房地產的金融信貸，國家采取了傾斜政策。銀行調整房地產金融政策，信貸投放重點側重在住宅建設和配套的基礎設施建設等領域。非住宅建設的房地產信貸資金則仍被控製。在房改政策上，各地的“安居工程”、“康居工程”、“居者有其屋”計劃是信貸的核心，建設銀行首先是配合國家出售公有住房政策，優先發展個人購房抵押貸款及住房開發建設貸款和與發展住房開發建設有關的項目貸款。

不過中國房地產業炒賣樓花現象嚴重，土地收益流失過大等問題依然突出，尤其是土地資產流失每年至少在二百億元以上。房地產業方麵的立法依然加緊進行。相信立法進程亦可促房地產業回升。另外房地產業中介服務機構紛紛成立，具有A級資質的土地估價機構，已經國家土地局審批的達四十多家。中國地產市場正式啟用，會減少房地產的隱形交易，這一切都顯示新一輪的房地產熱是規範的。

按照國際慣例，房地產業應稱不動產業。中國房產和地產需要統一，並且房產要隨地產走，土地中的投機行為需要規範。

房地產業是中國今後允許外商切入的服務產業，外資進入要求房地產業在運作時應遵循國際慣例。但由於中國沒有落實房產服從地產的原則，推行土地使用權有償轉讓後，由於房產和地產是連在一起的，房產的所有權可能是私人的，但地產的所有權仍是國家的，房產的出賣、轉租目前還沒有完全服從於土地產權的處理。許多舊房的出售使賣房實際上變成了高價賣地，反而使地產服從了房產。

房產和地產分別管理的問題早晚要統一，這既包括國家組織管理機構的合並，也包括法律政策上的一致，還包括基本業務上的一致，土地產權證、土地使用權證和土地房屋產權證也需要一致，將來為了便於交往，後兩證有可能合二為一。

土地投機行為是世界各國在房地產業中都會遇到並且需要解決的，買塊地不對它進行任何投資，等待它自然升值在中國是不允許的，這是因為，在中國現階段下開發商獲得土地價格偏低。增收土地增值稅曾是外資介入房地產業時爭論頗多的一點，不過，對中國現狀來說，是有必要的。

一九九四年，天津市政府推出市中心危改招商地塊八百四十四萬平方米供海內外客商選擇。外商改造許多城市中心地帶的舊屋陋房是這些年中國房地產業的焦點。 外資的介入使中國房地產業有了更多的血液。但多年以後，當所有城市的黃金地帶都林立著外資的高樓大廈，那時，中國人會心理平衡嗎？不知道。

一九九四年上半年，房地產業在上海北京等大城市持續升溫，小城市則趨於平淡穩定 ，外資地產投資重點趨向於普通居民住宅。

外資的房地產項目多投向於中國的康居工程，在中國範圍內，以住宅為重點的房地產項目較往年沒有減少而有所增加。房地產業中市場自動調節因素明顯增加，普通住宅的需求增大便直接調節資金的流向。

同時房地產業在南方諸省有些降溫，但上海、北京等大城市依然被外商看好，天津由於地價低也是被普遍關注的地區，但一些小城市的房地產業開始趨於平淡而穩定發展。一些外商對增值稅的出台有些顧慮而持觀望態度。

中國政府有目的引導房地產業發展基點，即從老百姓的需要建普通住宅，一些城市的舊城改造也將加快。適應於舊城改造，外資的介入將成為重點。國家需要和地方政府聯手來做這些事，因為中國人均住宅僅為七點五平方米。

人們通常認為，房地產業發展進入轉折是由於國家加強調控的宏觀調控，但行家分析這有其深刻的內在原因，即從整個經濟運行看，資金短缺已成定勢，而商品房投資致使資金“瓶頸”加劇。另一方麵受土地資產價格上升預期利益的誘惑和炒地致富示範效應的影響而產生泡沫式的虛假繁榮，使得中國房地產業應趨向正規發展。專家還分析銀根抽緊並沒有出現“逆資產效應”，即並未因股價和土地價格的下跌，導致資產價格全麵下跌而引起經濟衰退。

基於此，有關人士提醒說，僥幸地期望經濟再度高速增長從而促進房地產業超速發展賺錢是不切實際的，另外從融資手段到經營水平等都應在提高“質”的同時，在項目決策上盯住住宅，尤其是中低檔住宅，還應盯住基礎設施建設。

國家土地管理局局長鄒玉川接受采訪時稱徒弟增值稅征收的原則是，既要使地產商有利可圖，又要保障國有資產不致流失。因為土地的增值主要是依靠政府對於大環境的投入來帶動。

據調查，在中國，地產商的投資回報率一般不會低於百分之五十，而這事實上已經保證了其合理的利益。

鄒局長不讚成所謂土地增值稅給地產商尤其是外商造成了打擊的說法。他說土地增值稅給地產商尤其是外商造成了打擊的說法。他說土地增值稅征收的對象是針對牟取暴利的房地產商人，對於合理的回報率國家是給予保護的。在未來出台的土地增值稅征收實施細則裏，將會體現這一點。

他說條例公布後，國內外房地產界一些人士提了許多意見，主要認為稅率偏高，在計算增值稅時有些應該扣除的項目沒有扣除。其中有些意見是合理的，在製定實施細則時應予考慮。隨著實施細則的出台，中國房地產市場將加速步入法製化軌道。

他透露，實施細則已延期推出，為的是征詢更詳盡的意見。在總原則不變的前提下，細則將在扣除項目上更多地考慮開發商的切實困難，使稅賦公平合理。

在各種房地產交易會中雖然各路房地產商使出渾身解數，印製精美的售樓畫冊，但成交占推出總數比例依然少。有一段時期中國的高檔公寓別墅幾乎滯銷。

中國百姓擁有自己的房產夢似乎依然遠，雖然房改措施屢屢出台。一九九四年三月，國務院房改小組已明文說要改變住房福利性實物分配的體製為工資性貨幣分配體製；建立以中等收入家庭為對象的經濟適用住房供應體係和以高收入家庭為對象的商品房供應體係；建立住房公積金製度；發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性並存的住房信貸體係；建立規範化的住房交易和維修管理市場，逐步完成住宅投入產出的良性循環……但普通工薪階層看到的依然是商品房價高得令人難以接受。

商情顯示，西寧的一般住宅在九五0 至三000元/平方米，南昌在八七0 至二八00元/平方米，長沙在一六00至三五00元/平方米，沈陽在一二五0至四三00元/平方米，上海在二000至四五00元/平方米……要買一套舒適的房子對年收入一萬元左右的一戶中國百姓講，是奮鬥很多年的事。房地產市場沒有居民的資金參與，難火。

新加坡的開發商提醒說，獅城已隻開發四居室五居室的房子，淘汰一、二居室的商品房，中國房地產業應有超前意識，然住二居室的房子在現在對普通人家已是奢望。另有專家提醒必須發展房地產信貸，銀行提供按揭，可以通過分期付款的形式讓普通百姓擁有自己的房子。房地產金融，成為中國百姓談論的話題，越來越多的人從房地產廣告上學會了“按揭”一詞。

實踐的百姓並不多。房地產市場缺少百姓參與。原因之一是手中資金尚缺，二是房改措施未全麵明朗。

在北京采訪一港商，他正在上海開發嘉定區的一別墅小區，來京目的是尋得貸款。他有本事讓那片原本定於內銷的別墅群遲遲不能完工。他悄悄地問記者，是不是國家果真對房地產業要緊縮？

政府信息透露，一九九四年國民生產總值增長率定在百分之九，這個百分之九的說法十分值得房地產業內人士研究。這一問題一個比較直觀的背景是，一九九二年和一九九三年兩年是中國國民經濟十幾年來發展最快的兩年，分別達百分之十二點八和百分之十三點四，同時這兩年也是中國房地產業十餘年來發展最快的兩年，完成開發投資分別比上年增長百分之一百三十五和百分之一百左右，均超過同年固定資產投資的百分之十。百分之九對房地產市場則意味著：企盼市場依然像以前那樣“大火熊熊”已經不可能了。

經濟學家吳敬璉接受記者采訪時曾說：“目前，繼續高速發展房地產必然是以通貨膨脹為代價。”

專家分析，一九九四年經濟發展速度之所以在前兩年百分之十三左右的情況下回落於百分之九，是因為目前基礎工業、基礎設施的“瓶頸”作用正愈見嚴重；同時，幾年來積累下來的通貨膨脹的壓力正逐步釋放“能量”。速度降一些是必然的，對此作為國民經濟“晴雨表”之一的房地產業必將有所反應。

開發商抱怨資金緊張。國家已強調上新的基建項目，不能搞無本投資，要有一定比例的資本金，不能挪用流動資金搞投資，銀行要加強監督和管理。

如此看來，國家有意識地緩衝房地產業並壓出開發商的水分，和前幾年的因“炒”而來的暴利帶動房地產業出現泡沫虛假繁榮比起來，此產業一九九四年發展要真實得多。房地產業正自動調節它的周期，目前不在峰頂處。

和前幾年明顯不同的是一九九四年房地產界的中介服務機構多起來，這其中包括物業管理、地產公估和房地產銷售代理等。專家分析，房地產市場的熱點分散，趨於完善，但最終集中在普通商品房開發上。

中國房地產業正出現從南方向內地城市推進的趨勢，原有的一些熱點區如深圳、珠海、海南等地的房地產業呈穩中略降的態勢，而上海、北京等大城市成了新的投資熱點。和地域多元化同步，在產業結構上，房地產業也分出多元化的服務中介公司分頭發展。

資料顯示，一九九四年注冊的房地產業的開發公司明顯少於往年，而房地產物業管理公司以及地產公估公司和銷售代理公司明顯高出往年兩成以上。

同時，房地產發展商開始關注普通商品房的開發，這和各地的平房改造以及國家的安居工程不謀而合。如上海規定在一年中開發的七百萬平房米中，平價的職工住房應不少於五百萬平方米，同時拆除舊房一百萬平方米。而柳州市鼓勵外資成片參與舊城改造，河北則需投入資金四十二億元左右來安排“安居工程”一百至一百五十萬平方米。安居工程在一九九四年全麵啟動，各地均有優惠措施出台，旨在吸引開發商，成為多元的熱點中的焦點。

專家分析說，一九九四年房地產市場的狀況其實準確地反映了中國此產業的現狀，即一切才剛剛開始：大量建築還處於產品階段，隻有建築業的生產總值而沒有房屋流通與經營的生產總值；土地有償使用和出讓製度依然在試探中，中國有償出讓的土地占出讓和劃撥之和的百分之一左右，地產收益占國民生產總值的比重還非常小；房屋商品化進程緩慢，作為城鎮的房地產最終需求者還基本上沒有進入市場，無償地從政府或企業獲得住房還相當多，所以中國在整體範圍內並未形成真正統一的房地產市場。

專家提醒：房地產業在中國前景誘人，但果子一定要慢慢吃。《土地增值稅暫行條例》一出，便引得海內外地產界一片嘩然，即是一例，雖然開征土地增值稅是規範地產市場的重要舉措，但房地產是敏感產業，法規要慎行，國家對房地產業調控小心翼翼，不過關於此產業的立法工作頻頻，更說明了國家對房地產業的關注。

專家對房地產業前景樂觀，認為中國經濟發展促進城市化速度加快，將促使房地產處於一種穩定上升的狀態並保持較高的利潤率，而正在全麵推行的房改將使大批公有住房進入買賣，這促使更多居民進入市場，擴大對房地產的需求。專家預測雖然中國房地產業幾經波折，變得有些不溫不火，但有實力的房地產企業集團正在增多，而另一方麵金融對房地產的參與正逐步加深，相信房地產業會慢慢再次被加溫。