轉：我做房地產的一些指導思想

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前幾天頭腦發熱，弄了個太顯眼的題目，叫什麽係列講座。既然是係列也不能弄一個就銷聲匿跡了，否則就是騙人不講信用嗎。再弄一個，也算對得起那幾千位被俺蒙進來的。下麵談談我做房地產的一些指導思想，這個因人而異，僅供參考。有經驗的地主們飄過吧。

第一： 要有非主流意識

股神巴非特的名言是，別人擔憂的時候我貪婪，別人貪婪的時候我擔憂。試想，如果你在０９年買股票的話，就是弄個平均數，現在也賺老了。房地產大亨李嘉成也有他發家的訣竅。這個本壇大師如山詳細介紹過，記不清原話，大體意思時，大家不買的時候我偏買，大家撤的時候我偏進。 雖然兩位大師投資領域不同，但理念卻異曲同工。

有的人能夠做大，就是因為他們和常人的思維不一樣。做房地產不能隨大流。０６年我隨大流，買了一棟還不咋樣的房子就４５萬，到了０９年不值２５萬，現在回升到３４萬左右。如果今天賣掉的話還欠銀行兩萬，更不用說打水漂的那十多萬的首付了。

我再次買進是在０９年初。那時候後很多人擔心房價還會大跌，持觀望態度。我人為即便不是低穀又何仿？ 我堅信房價還要長回來，無非少賺多賺點兒罷了，何況還有可觀的正現金流作為補賞呢！ 現在我可以說，那些房子買對了。如今帳麵上的增值早已是０６年帳麵損失的N倍了。

現在房市已經股市化，要想賺錢，不但要買的時機對，更重要的是賣的時機也要對。我不打算把現有的房子持有到退休。過幾年覺得房價有點離譜的時候就果斷把它們賣掉， 起碼是賣掉那些較貴的房子，然後等待另一個周期的到來。

 第二： 現金流第一

投資房地產究竟把增值還是現金流放在首位？這是一個很有爭議的議題。 但我發現，這裏的大地主們沒有一位不把現金流放在首位的，因為它是降低投資風險和永續發展的唯一保證。我人為在某種成度上，現金流可以控製，而增值是未來的事，很難預測。從宏觀上來說，房子要增值，擋也擋不住，何必現在操心呢？ 但具體到某一時間， 有些房子今後的增值潛力可能比另外一些高一點，究竟買哪個，這就要靠自己經驗和判斷力了。

我在０９年時寫過一個有關如何增加現金流的帖子，附在下麵，僅供參考。

第三：做地主不要清高

做地主不要清高，如果你認為當地主是掏大糞，和窮人打交道有失身份，那就幹脆別當地主了。我在我的兵麵前是教授研究員，在房客麵前我就是一房棟；在實驗室裏我可以做分子生物學，在出租房裏，我高高興興地修廁所。

要擺正地主和房客的關係。房客是我的客戶，我要為他們服務，因為他們是我現金流的來源。如果地主把自己看得比房客高人一等，把這種想法滲透於經營之中，絕對要出問題的。我總是對我的房客講 ＂I will do my best to meet your needs＂  當然對一些本質惡劣的房客絕不能心慈手亂，要依法行事。我的第一個房客，也是至今唯一的一個，被我evict掉。此人是慣犯，剛被別人驅逐後就跑到我家了。 租金拖欠要當月解決，不要拖到下個月。１５號之後還不付房租，一定要給３ day notice。

第四： 要有耐心

做地主需要有相當的耐心才行。耐心體現在很多方麵。比如貸款，完成一次貸款要打上百次電話，寫很多封 Letter of explanation （LOE）。不管多麽惱火，貸到款把房子拿下是最終目標。在經營方麵，不要被一時的挫折擊敗。本壇常有一些人為了一些不愉快的小事就捶頭頓足， 這樣是當不了地主的。我前麵提到的那個eviction，損失６０００多刀，房子被糟蹋的不成樣子，要怪隻能怪自己剛當房東沒有經驗。那時我對家人說，這隻是我房地產事業的開始，而不是結束！