中國土地到底誰說了算

中國土地到底誰說了算

作者：謝盛友

國內有順口溜：“黨委說了算，政府算了說，人大說算了，政協算說了。”這是什麽意思？這是這個意思：黨委一切權力最大，當然“說了算”；政府財政權力最大，當然“算了說”；麵對黨委、政府的決定，人大無可奈何隻能說“算了”；政協是政治花瓶，不說白不說，說了也白說，因此“算說了”。這種順口溜，真的值得玩味。

國內有《物權法》了，我們當然高興、開心！可是，這麽多年來，我書寫我表達， 我們中國人的《物權法》好是好，隻是多了一個形容詞定語：
《物權法》第六十五條私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。
《物權法》第六十六條私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

後進在德研習西方法製近二十年，今天在此請益國內法學先進，何謂“合法”？詮釋者是誰？中國土地到底誰說了算？

土地所有權問題，是“三農問題”的症結所在。《孟子》“滕文公上”篇說得好：“民之為道也，有恒產者有恒心，無恒產者無恒心。”農民有了田地所有權，才會精耕細作，發展小農經濟。

國內我們兄弟姐妹的房子是什麽？房子是四麵牆加一個頂，沒有地，因為地麵不屬於你。 地屬於誰？地屬於國家。國家屬於誰？誰說了算？
房子主要是用來居住和存放物品的地方。這個地方可以遮風擋雨，可以承載親情。一個房子代表了一個家，而家在中國人傳統觀念裏的重要性不言而喻。

成千上萬的人賺錢，主要目的之一就是蓋自己的房子，成一個家。房子代表家，而家是中國人心中的根。根應當有一份屬於自己的土壤，而我們的根沒有屬於它的土壤，裸露在外任人踐踏。而踐踏我們房子的人卻得到了巨大的利益。

房地產行業的輝煌得益於中國特色的社會主義市場經濟環境。市場經濟讓房子成了商品，房子買賣過程中產生了巨大的利潤，而這利潤的大部分卻被開發商和政府職能部門依法取得了。
什麽是“自由價格機製”呢？通俗的講，一些人想要買東西，另一些人想要賣東西，大量買賣者通過相互間一輪又一輪“出價——砍價”行為，最終確定商品的成交價。我們每個人都是市場經濟的一份子，每個人都有機會和權利參與到市場經濟的“出價——砍價”中。

國有土地使用權是指，國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。土地使用權轉讓是指，土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權買賣是指，土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他人或法人，後者獲得土地使用權並支付價款的行為。人們依靠手中掌握的土地使用權是可以參與市場“出價——砍價”行為並從中取得收益。人們所擁有的土地使用權最終成交價，隻有買賣雙方均同意成交的那一刻才會確定，這是具有中國特色的社會主義市場經濟體製的公民權利。

被政府收回了土地使用權的被拆遷人以什麽為資本參與“出價——砍價”呢？我的答案是“地上物的所有權”，在拆遷過程中，通常稱為“地上附著物”，包括房屋、樹木、管線、水渠、水井等等，這些物品都是被拆遷人依法獨占的，人們可以選擇出賣或不出賣，如果想出賣，則可以任意給出一個價格，這個價格不一定就是最終的成交價，但出價的主動權是掌握在被拆遷戶手中的。這與市場中其他商品買賣的規則是同樣的。

政府和開發商需要對所有人的地上物進行拆除後才能開工建房，而地上物所有權屬於他個人，因此開發商必須先把這些地上附著物從所有人手中買下來再實施拆除，否則就是侵犯所有人私有財產。

2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》第三十九條明確了“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。依據此法，被拆遷人利用對地上附著物的所有權不僅僅可以取得補償，還可以取得收益，收益是什麽？經濟學認為，收益就是財富的增加，房地產富豪們財富的增加就是靠積累收益。

德國市場上的房產價格並不是由開發商或政府決定，而是由房地產估價機構指定，其評估工作獨立於政府之外。法律根據是德國建築法第 193條和196條（§ 193 BauGB和 § 196 BauGB）。（參考： Bodenrichtwert 和Grundstücksbewertung ）。評估職業者在評估工作中隻對自己負責，並不考慮政府、委托人及個人的經濟利益，且評估職業者評估出的土地價格不需政府確認（但法院隻承認評估師簽字的評估報告）。如當事人因某種經濟行為發現評估結果有誤，可向法院起訴。評估職業者對評估結果負責30年（法律規定），評估錯誤時先用該項目保險合同的賠償金賠付，若還不夠再動用私人財產負責，公司內所有的評估師都負有連帶責任。

在評估職業者進行評估時，政府無權幹涉評估職業者的工作，即使評估結果有損於政府利益。政府對土地價格也有自己的規定，但土地價格並不是由政府製定，而是政府委托專業人士製定、再通過法律確認。在德國，受政府雇傭對評估師來說是一種至高榮譽。

根據性質，房地產評估主要分三類：私人評估師、公共評估機構及自由評估師。私人評估專家擁有不同的資曆認證，有的是當地工商協會認定的，有的是銀行認定，還有的是英國皇家注冊測量師協會會員(該協會會員可對歐洲地區房地產進行評估)。這些評估專家擁有豐富的房地產知識和敏銳的商業頭腦，為顧客提供有價值的房地產評估報告。成為私立估價師的條件相對寬鬆，隻要是大學畢業、有業務知識、有實踐經驗，都可自己開業或任職於某評估公司。私立估價師不能承擔政府委托估價活動。隻要履行了相關手續，私立估價師就可轉為公立估價師。

公共評估機構則是遍布德國各地、由各城市政府設立的房地產“公共評估委員會”，委員會負責某一地區，如柏林、慕尼黑、德累斯頓和漢堡的房地產價格評估。該委員會由專業人員組成，工作人員由政府聘用，其工資由政府財政支出，工作的內容由政府委托，政府與評估委員會訂立委托合同，期限一般為5年。房地產評估委員會的主要職責是幫助政府建立房地產估價的參考規範，政府每年以圖紙方式公布一次各街區各類地產、房產的成交價格參考值，作為房地產估價的參考規範圖。根據法律，委員會的工作主要包括：每年公布房地產市場報告；為私人、公司或法院撰寫已完工或尚未完工的房地產評估報告；每年1月1日負責製定“地價圖”的“標準價”或“指導價”。要想成為公立估價師，首先必須是建築學、經濟學或其他相關專業的大學畢業生，同時必須在工商協會注冊，在法院宣誓（表示將嚴格遵守國家的有關法律）後，才可以成為公立估價師。公立估價師可由國家雇傭，承擔政府委托房地產的估價活動。　

而自由估價師允許兼職，政府對其資質沒有限製，隻要有信譽和業務來源誰都可以從事此業。

根據德國聯邦建築法規定，每一塊出售的土地都要登記在冊，且每塊土地的買賣都必須由公證人向國家報告。公眾可以看到每塊地段的具體數據並據此進行投資。所有房地產交易情況集中起來，形成“銷售價格總匯”。各地評估委員會則根據銷售價格總匯，每年製定地價圖，提出各個區域的標準土地價格。評估委員會製定的最普遍的標準土地價格主要涉及農林區、農村和市區、工業和貿易區、交通區及學校和醫院等公共區。另外，地價圖還可提供商用、住宅用樓房以及樓房層數等方麵的信息。

在地價圖中主要包含三種數據：用途、容積率和價格（每平方米）。每個投資者都可根據地價圖計算房地產的價格、建設規模、投資收益等。利用地價圖，德國創造了一個模式，城市可以自己決定走什麽樣的發展道路。地價圖目前已完全被德國市場接受，且在市場中通行。一般每年都會繪製一張新地價圖，但當估價師按經驗發現地價圖與實際不符，或國家需要時，評估師會繪製新的地價圖。地價圖可幫助政府測算稅收，目前德國政府都是依據地價圖來征收地產稅。

由於特殊的地價圖，德國房地產交易透明度非常高，這也為政府征稅、城市建設等提供了諸多便利。每年，政府都利用“地價圖”、各類評估師的評估報告所提供的價格征收地產稅和房產稅。同時，為照顧低收入家庭，政府還開發一些住宅樓銷售或出租給低收入家庭，依據的也是房地產評估師們的報告。

寫於2008年2月28日， 德國班貝克

[謝盛友]

回複dongfangshaoer的評論:

thank you very much!

[dongfangshaoer]

ding a good piece. I have learned something:)