“７０年期限屆滿後，我們的房屋怎麽辦？有人擔心７０年後土地由國家收回，私有住房沒有法律保障，這種擔心不是沒有道理的。”中國政法大學柳經緯教授８月８日對本報記者說。
中國社會科學院法學研究所研究員劉俊海在接受中國經濟時報記者采訪時指出，現在，“７０年土地製度”問題的解決已然無法回避。對該項製度進行改革，更能適應經濟基礎變化的需要，否則很有可能拖發展的後腿，“立法機關應該真正重視，才可能推出一部份完整意義上的物權法”。
製定“７０年製度”當時已屬不易
“為什麽會是７０年？這我也是很納悶。”
中國人民大學一位不願具名的教授接受本報記者采訪時表示，７０年土地使用期限差不多是被拍腦袋拍出來的，沒有特別充分與合理的依據。
而柳經緯教授則表示，７０年期限的出現不是簡單拍腦袋的結果，如果一定要找依據，“我想當時土地使用權出讓作為土地製度改革的一種措施，才剛剛開始，許多問題還有待發現和研究，這個背景是政策的製定者必須考慮的。”
據柳教授介紹，中國實行國有土地使用權出讓始於１９８７年的深圳特區，當時包括憲法等法律都是明文禁上任何有關土地交易活動的，而深圳的土地出讓是在沒有法律支持的背景下進行的。“但作為改革的一項措施，土地出讓很快在全國推廣”。
１９８８年修憲，中國廢棄了禁止交易土地的規定，土地使用權製度的出現獲得了憲法依據，但憲法並沒有給出明確的土地出讓年限。因缺少標準，各地方性規章對此進行了非常不一致的界定，福建省某地甚至出現了９９年的使用期規定。１９９０年國務院出台的５５號令，給出了統一的土地使用期限和具體辦法。
柳經緯說明了７０年期限的出現過程，但也未指明“７０年製度”被確定的依據及合理性。對此，劉俊海向記者作了深入解析。
劉說，土地使用權屬於他物權，此前凡屬他物權範疇，均需一個使用期限，而製定多少年合適呢？“香港過去由英國租賃，期限是９９年，有人據此提出土地使用年限可以在這個基礎上縮短一點，就給個７０年吧。”
劉教授表示，考慮到人對權利擁有的自然壽命預期，通常從一個成人持有一宗住宅房產開始，往往無法活夠７０年，即無法完整地履行完對於土地的７０年使用權利，這是最終確定７０年的因素之一。
與此同時，若解除土地使用權對國家製度會是一種威脅，劉介紹，鄧小平南巡之前，民商法及經濟法體係指導思想中明確認為，國家的土地所有權是神聖不可侵犯的，集體所有權次之，這是所有權等級論，要求對國家所有權進行特殊保護。若要考慮賦予個人土地使用權，使個人地麵財產所有權得以保全，就必須鎖定一個期限，否則使用期就取代了所有權。
此外，“７０年製度”亦符合當時製度設計者所依附的大背景。劉稱，當時對於市場經濟的認識遠不如今天深刻，許多東西均不明朗，對於土地性質及使用製度的確定，純屬摸著石頭過河。這反映在政策設定上宜粗不宜細，“先給個權利和相對長的時間，７０年後有問題了再說，小平同誌不是說要走一步看一步嗎？”
劉俊海認為，一開始就能做到７０年，已屬不易，當時的政策製定者是很孤獨的，沒有其他合適的立法精神可資參照，民眾也沒法主動與製定者攜手論證，“因此我們不應該一味指責過去的曆史缺失。”
改革時機到來
隨著物權法草案的公布，曆史再一次將７０年土地使用期問題推上了一個製度設計的十字路口。
“實際上，個人從來就沒有獲得過建立在土地上的所謂房屋所有權。”有關人士表示，若土地與房產無法一道永久持有，７０年屆滿之後，土地被收回，基於土地存在的房屋及其他財產將蕩然無存，有產者將一無所有，
７０年成為一個不被接受和認可的年限，多位人士稱，不論是人的壽命正變得越來越持久，還是人對於土地這一宗決定所有財富的財產天生自私所致，總之，人對於土地的感情和依賴在這種激烈的爭辯中被空前激發出來，一發不可收拾。
中國人民大學公共管理學院副教授曲衛東告訴記者，物權法草案的公布，恰恰是推動土地製度改革的最佳時機。
柳經緯則向記者稱，對於土地使用期屆滿後產生的房屋問題如何處理，法律是有所考慮的，並且也是呈現出保護私有財產的方向。
他認為，１９９０年國務院５５號令第４０條規定，土地使用權期限屆滿土地使用權由國家收回，地上建築物由國家無償取得；但該條例第４１條同時規定，土地使用者可以申請續期。而１９９４年頒布的《城市房地產管理法》第２１條則進一步規定，土地使用者申請續期的，除了因社會公共利益需要收回外，政府“應當予以批準”。這對於土地使用期限屆滿後房屋的保障提供了法律的解決途徑。
但是，對於土地使用年限的關注顯然不止於此，在近期的所有土地權利爭論中，除了可延續土地使用權外，焦點還是年限設置是否合理的問題。許多人無法從７０年土地使用期限裏找到一種精神寄托，認為申請延期並補交出讓金本身就是對私人財產的一次侵權。
談及改革，劉俊海說，他比較傾向於永久性的他物權，“國家有所有權，個人有他物權。”劉也承認，土地使用權永久化，是需要拿出勇氣來的，也是比較理想的一種方式。
劉俊海認為，若考慮將土地使用權永久化，一方麵國家所有權製度沒有改變，顯出以民為本的立法理念，且可能是一種利益多贏的選擇，“對開發商有好處，他買的土地是長期的，可以多賺一點；也體現了國家的人文關懷，這是福利國家的精神實質和標誌，也創新了物權法製度。”
劉稱，與此同時，合理的土地製度可使民眾對財產完整有可預期性，心裏踏實，更能激發起社會責任感及對法製的信賴和敬仰，不失為“尋求公平效率，個人與國家利益的平衡點”。
“我認為這是不可行的。”柳經緯告訴記者，我國人多地少的矛盾比較突出，尤其是隨著城市化的發展，城市人口必將大量增加，人地的矛盾也將更為突出。實行永久性土地使用權製度必將使得城市管理者難以進行土地的調劑和有效利用，從而加劇人地的矛盾。“對居住用地實行一定期限限製，有利於管理者適時調節和有效利用土地資源。”
“一套房子不能蓋在虛有的基礎上，７０年期限其實類似一個炸彈。”劉俊海則認為，可以通過對價給付的法律製度安排（永久化），謀求使用權人與所有權人的利益雙贏。
劉還強調，法律作為上層建築一部份，是為經濟與生產關係服務的，若不能適應二者要求，那就會妨礙發展，“上上之法，興利除弊。‘７０年製度’是興利有限，去弊也有限，不能增強法律本身與時俱進、求新求變的需要，而且引起人們對大限來臨時惶恐不安的心理。”但他也指出，土地使用權永久化不是一朝一夕的事情，需要一個可行性論證過程。
