20年來，中國的城市麵貌、中國人的生活起居都發生了深刻變化。中國房地產業更是幾經沉浮，在荊棘滿途中前行，並尋求和諧穩健的成長之道。銘記曆史、創想未來。2007-2008中國房地產年會將以“中國房地產20年”為主題，舉辦一係列紀念活動，在一種大曆史的視野下，結合中國改革開放事業和房地產業的現狀，從中獲得一種創新的力量！焦點房地產網現場圖文直播2008年1月12日年會主題演講和論壇，敬請關注。
時間：2008年1月12日下午9：30—17：30
地點：北京萬豪酒店大宴會廳(華貿中心)
郎鹹平：各位現場來賓，大家上午好！今天很高興有這樣的機會和各位談談房地產的本質問題，今天一到現場，就碰到了海爾地產的老總，像海爾都已經轉向房地產了，當然了很多人跟我聊天說我們的房地產即將成為各個城市的支柱產業，那麽多大型企業，包括海爾，甚至你們所熟悉的家電行業等等都相應進入房地產行業，你說這是一個可喜的現象還是一個可悲的現象呢？我們尤其是在去年中央經濟工作會議之後，中國政府提出來一係列的宏觀調控政策，如何解讀這些現象？
我今天半個小時到40分鍾的演講，我隻想跟各位談一談你看到這一些現象的本質是什麽？或者講什麽是它真正的靈魂？那麽經濟工作會議提出一個很深刻的觀點，那就是要由過去的適度緊縮變成緊縮，當然其目的是預防更進一步的通貨膨脹等等，當然這個細節我在這就不做討論了，大家有興趣的話可以上網看看中央經濟工作會議的實質內容。
在這我必須要表達我的觀點，宏觀調控本身的思想是正確的，這一點是毋庸置疑的。當然問題在這，那就是宏觀調控的路徑選擇是什麽？而且這個房價高漲現象以及像海爾等等的電器行業相應進入房地產行業，它的推動力是什麽？那麽我覺得這個更值得我們思考。對於房地產而言，我們可以從市場化的扭曲來做一個開端，我們改革開放這麽多年，我們有沒有做到真正的市場化？那麽我想告訴各位，以房地產而言，在供給麵上它是市場化嚴重不足，而需求麵呢是市場化嚴重過度這麽一個行業。當然我曾經在別的場合談到過這個議題，大家如果有興趣可以看看我這方麵的發言，今天就不過多講了。利用 3分鍾的時間，我把過去的一些發言進行一個總結。
大家想想，房地產的供給麵是怎麽回事？基本上就是市場化嚴重不足的供給麵，舉個例子來講，真正影響房價的有三大要素。第一大要素就是兩大核心資源，包括土地開發權以及銀行信貸權，這兩個要素牽扯到了甚多的尋租行為，提高了構建成本，第二個要素就是房地產的尋租，從開工、完工銷售每個環節都有尋租的跡象，第三個要素就是地方政府賣地的心態，賣地的地價之高，甚至超過全世界你可以想象到的各種經濟指標，包括石油、重金屬、期貨，而且這個價格基本上是隻漲不跌，種種因素加在一起，使得地產供給麵大幅上升，我們就以第三項公開競價土地為例，比如萬科在福州飆了一塊地，可以說是天價，原來福州的房價是6、7千元一平米，萬科拍下來之後一平方米地價就要7千元。這個就和我們所謂的政府行為掛鉤，包括土地競價製度都和政府行為掛鉤，基本上地產供給麵就是由政府參與的，而市場化不足的供給麵。
問題在這，最近這一年來，從南至深圳，北到北京，各地房價大幅飆漲，為什麽有人買得起？這個現象就可以從海爾現象得到解釋，這也就是我今天演講的主題。
談到海爾現象之前，我想談一談到底是什麽力量飆高了房地產的價格，那就從地產的需求麵來談。按照我個人的研究結果顯示，地產的需求麵購物資金來源有四項，第一項購物資金是我們忽略的，同時也可以解決海爾康佳現象，那就是2007年左右，從06年開始一直延續到08年，那就是中國企業家的投資環境極速惡化，由於投資環境極速惡化，企業家把應該投資而不投資的錢匯集起來形成虛擬資金，打入樓市，這個資金是最龐大的資金，也是造成各地房價上升的主因。
如何解釋海爾現象？我會把這個作為一個主題。第二筆資金就是貪汙款，這筆款不會消失，它依然會打入地產市場。第三筆資金是國際熱錢。第四筆資金是老百姓的儲蓄款，我們目前可以這樣講百分之百的宏觀調控政策針對於消費者的政策，都是針對第三、第四項，比如說外籍人士不得在北京購屋，這就是針對國際熱錢，比如說第二套房子有什麽限製，那是針對第四項老百姓的儲蓄款。
我的觀點是什麽？今天真正推動我國地產奇怪現象的不是第三筆資金熱錢，也不是第四筆資金老百姓的儲備款，實際上這兩筆資金並不是那麽重要，以第三項國際熱錢為例，在深圳地區10月-11月的調研結果顯示，就是外來資金占的比重是7%左右，9%的資金還是內地資金，但是宏觀調控的目標基本上是針對第三項和第四項資金，其中我認為最重要的一項，也是我們所忽略的虛擬資金的最大來源就是企業家投資惡化，不想做企業了，這筆錢怎麽辦呢？被擠壓出來，進入樓市、進入股市，進入股市和進入樓市的資金是雷同的。
問題就是圍合我國的投資商環境在這兩年之內為什麽會迅速惡化呢？下麵所講的題目就是我第一次提出來的新觀念，這個觀念可以解釋很多你們看起來很奇怪的現象。那就是今天的中國經濟已經從過去的農耕時代進入到工商鏈條時代，你談房地產已經不能從房地產來談房地產，因為中國經濟的各個環節可以說是環環相扣。你要真正了解地產泡沫的成因以及海爾現象，你就必須要找出這一切問題的本質靈魂。
我的觀點是這兩年開始一個很明顯的現象發生了，那就是驅動這一切現象的本質是我國經濟在經曆國際化的衝擊之後，已經從過去的簡單的產品競爭年代進入到了前所未有的產業鏈的競爭。那麽這個產業鏈的競爭是怎麽回事？為了清楚表達我的觀點我就想用玩具為例，玩具在前一陣子鬧得很大，美國政府對我們不斷地製裁。按照美國商務部所公布的數據，我國企業製造芭比娃娃的價值是一塊美金，最後在美國的沃爾瑪賣出去的價格是9.99美金，接近10塊美金，從一開始的製造到終端的零售整個價值的創造是接近十塊美金，可是我們中國製造業它隻創造了一美元的價值，其他的價值怎麽創造的呢？我念給各位聽，包括產品設計、原料采購、倉儲運輸、定單處理、批發以及零售，整條大物流的產業鏈基本上操控在歐美各國的手中。而這個所謂的軟性的大物流概念從產品設計開始一直到零售，對於芭比娃娃而言，它創造了9元錢左右的價值。
我們可不可以這樣理解？在整個產業鏈的分工當中，我們中國是被分到了價值最低的製造業，製造業為什麽會放在中國？因為製造業的本質基本上就是破壞環境、浪費資源、剝削勞工，放在中國，其他能夠創造價值的部分，我們以美國為例，放在美國，這個比例是多少呢？以芭比娃娃為例是9倍，我們可不可以這樣理解？當我們內地的製造業創造出100元的價值之後，美國透過這種大物流的軟環節，就自動地創造出900元的價值，你創造出1千元的價值，美國就創造出9千元的價值，這就是為什麽在世界上窮國越窮，富國越富，因為你所掌握的產業鏈的本質不一樣了，這就是我們所謂的產業鏈的競爭時代。
對於中國企業而言，產業鏈的競爭是極其殘酷的，因為我們的定位就是價值最低的製造業。那麽這種國際分工的定位，將給我國的企業造成進一步的打擊。大家想一想，我以電腦的OEM和ODM為例，我們做電腦代工看起來風風火火，但是我告訴你你做電腦代工價值創造也是最低的，真正的價值來源、利潤來源是哪裏呢？不然就是你做上遊的原材料研發，不然就掌握下遊的品牌和銷售渠道，可是我可以清楚地告訴你，以電腦代工為例，你代工你向哪個工廠進原料都受到品牌的控製，你下遊的銷售也受到品牌的控製，你想進入上遊的原材料研發或者下遊的市場的控製，你是極其的艱難，而是也是我們很多電腦代工業往下走走不下去的原因，因為真正有價值的產業鏈基本上是掌控在歐美各國的手中。
我講到這，想反問大家一個問題，在座的各位來賓有多少認為我們中國是製造業大國的請舉手？如果現在你還認為我們是製造業大國的話，你把歐美看得太簡單了，真正的製造業大國以價值為論應該是美國，他們掌握著製造業最重要的部分就是軟性的大物流。這種現象在中國造成莫大的衝擊，各位來賓知不知道，為什麽我們的大學生找不到事？我們的媒體做了很多的討論，專家學者也做了很多的討論，那麽我認為這個討論方向是不對的，大家很簡單地認為我們的大學生專業不對口，我相信是一個主流的思想。我可以清楚地告訴各位，大學教育的本身目的就是專業不對口，因為大學教育是通才教育，不是專一教育，所以我們大多數的大學教育都是專業不對口。為什麽美國、歐洲甚至香港的學生找事這麽容易，而我們的內地大學生為什麽找事如此之艱難呢？這個隻有從郎教授理論才能夠知道，那就是我們所掌握的產業鏈是價值最低的製造業，大家想想製造業的本質是什麽？我們有很多的製造業，比如說以東莞為例，從董事長到門口的保安，可能一個大學生都沒有，因為生產一個運動鞋需要大學生嗎？都是工人就可以。哪個環節需要大學生？我清楚地告訴各位，除了製造業以外的其他大物流都需要大學生。那就是歐美所掌控的產品設計、原料采購、倉儲運輸、定單處理、批發經營以及零售，這整個係列是需要大學生的，而你不掌控。
那麽我們掌控了什麽？我們掌控了價值最低最不需要大學生的製造業部門，這也就是我們為什麽教改之後，大專院校合並、擴招，而結果是大學生找不到事，因為我們的產業結構是製造業，我們的大學教育走得太快，這種失衡造成了大學生找不到事的現狀。但是我告訴各位，這種產業鏈的定位，同時造就了我們目前的樓市泡沫現象甚至海爾現象。最近進入房地產市場的，按照你們房地產報的估計，已經不是海爾的問題了，剛跟單總聊了一下天，他說過康佳、海信、長虹都躍躍欲試，這海爾並不是一個特例，各位想一下是為什麽？而且各位如果還記得我前麵的講話，那就是購買房地產的原因是什麽，因為投資商環境的惡化，企業家不想做企業了，他把資金匯集起來去炒樓、炒股，而且也是這一批企業家覺得做實業沒勁了，覺得做家電沒有什麽意思，幹脆做開發商算了。
因此一個現象出來了，我們整個中國製造業，由於你創造的價值太低、利潤太低，我懷疑07年的淨利潤是負的，以製造業、玩具業為例，平均的淨利潤是2%- 3%，我相信在07年會在0%，甚至有負的可能，因為你掌握的是產業鏈當中價值最低的一部分，你破壞環境、浪費資源、剝削勞工，你貢獻的價值都由歐美人士所掌握，那就是1：9的比例。你經營如此之艱難，你怎麽辦？同時造就了今天的樓市，也就是說當我們製造業的企業覺得做不下去的時候，他的行為是表現在兩方麵。第一個方麵，在房地產的需求方麵，它把應該投資而不投資的錢匯集成虛擬資金打到樓市，炒股、炒樓，對供給麵而言，很多做製造業的企業家覺得沒勁兒了，幹不下去了，不好幹。幹嗎呢？轉成海爾現象，做房地產去了。所以你千萬不要簡單地認為房地產能夠帶動中國經濟的發展，我告訴你，我們中國已經進入了前麵所謂的產業鏈競爭的時代，這種樓市泡沫配合上海爾現象，它所顯示的本質意義那就是在國際產業鏈分工的這一塊，我們中國的定位是逐漸地惡化。
如果各位聽懂這些理論的話，你再回頭看一看，我們07年年底中央經濟工作會議的宏觀調控思維，我前麵已經做了表態，我個人非常讚同對房地產行業的監管，甚至對於房地產行業的調控，那麽為什麽這麽多年宏觀調控的政策對於房地產的影響不大？這個問題不是一個簡單的政策對不對的問題，而是什麽？而是當你進入了 2007年、2008年之後，整個中國經濟已經是一個以產業鏈為主導的係統，而不是簡單的房地產，股市、樓市的問題，沒有這麽簡單。所有的經濟問題而不能簡單地頭痛醫頭，腳痛醫腳，我認為要進行整個係統的本質優化，才能解決這些問題，我們的這個係統出現了什麽毛病？知道毛病才知道如何優化。這個係統的問題就在於我們在國際產業鏈的分工當中，我們的定位是定位錯誤，定位在價值最低的製造業，那麽這個製造業利潤奇低，07年下半年的所謂經濟工作會議又進一步強化了宏觀調控的力度，提高銀行利率，提高銀行存款準備金率，各位知道對於我前麵講的產業鏈分工會有什麽衝擊嗎？
我最近做了很多的實際調研，我給各位一個數據，我在河南和當地幾個大型企業做了深度的訪談，我是做演講是順便談的，當地大型企業營運資金被抽緊達到一半，甚至有的達到三分之二。各位想想，如果這種現象是一個全麵的現象，宏觀調控會給我國製造業定位的這麽一個產業鏈雪上加霜，你會使得民營企業的經營或者部分國企的經營越來越困難。越困難的下一步是什麽？從地產的需求麵而言，更多的資金會打入股市、打入樓市，這也揭示了為什麽上無宏調，下午股市大漲的理論，除了我的理論別的理論無法解釋的，而且07年都是這樣的，那就是紅調進一步打擊了製造業的定位，也就是說你使得他的投資商環境更為困難，他怎麽做呢？他就更不想幹了，擠壓出更多的虛擬資金進入股市，這就是為什麽上午宏調，下午估價大漲的原因。而且你看我們07年的股指漲幅接近90%左右，你們賺錢的有到90%的嗎？我看沒有啊，我看你們的麵相就知道，不虧就不錯了。為什麽股指大漲，你卻不賺錢呢？因為當時你沒有買大盤股，你買的是二線藍籌，你隻要買的二線藍籌，你漲不了，你知道為什麽股市有二八現象嗎？一樣產業的定位。我們今天的經濟已經走入了二元經濟，和政府有關部門是過熱的，不然產業鏈的低端是過冷的，這就是中國今天的二元經濟環境。二元的經濟環境怎麽造成的？是以地方政府所運用的GDP理念造成的，其他的製造業和產業鏈低端的部門基本上是過冷的，中國絕對不是我們大家所認為的經濟過熱，我絕對不讚同，中國也不是過冷，今天的中國是同時過熱同時過冷，而過熱的部門基本上都和建設有關，包括以去年為例，包括鋼鐵、水泥、地產、形象工程、政績工程、股市、大型國企，這些過熱的部門是20%-30%，其他70%-80%，過冷，而過冷的原因是處在製造業的最低端，過熱的原因是地方政府推動建設所導致的。
各位想象，以我的理論而言，過熱的原因是地方政府推動建設所導致的，大家想想這些過熱的部門過熱的原因是二元經濟的必然反應，可能你們一下理解了，大家要學習，下一步我們怎麽看二元經濟？這個二元經濟它的定位就是一個過熱加上過冷，而我們所取樣的標準，為什麽判定經濟是過熱呢？因為我們取樣的標準基本上來自於過熱的經濟，尤其是樓市、股市、通貨膨脹，過冷的部門目前是我們所忽略的，而過冷部門所產生的現象就是你所看到的地產需求麵大量企業家的資金進入樓市，地產供給麵呢，大量製造業轉換成海爾現象，而這種會造成什麽現象？那就是過冷部門的資金產生逆流轉的現象，從過冷部門轉到過熱的部門，不但資金轉過去，供給麵也轉過去，而下一步過冷的部門更冷，過熱的部門更熱，虛擬資金現象以及海爾現象就充分證明了過冷部門資金逆流轉的現象，轉移到過熱部門。隻要利率越高，銀行更縮緊銀根，這種逆流轉現象就更強，企業家更不想幹了，會表現出更多的虛擬資金打入樓市、打入股市，會表現出更多的企業去從事地產開發。
這就是2007年年底中央經濟工作會議對於地產界的衝擊，所以各位來賓，你們所看到的現象包括泡沫，包括海爾等等的，你不要單純地從表麵現象來解讀我國的經濟。我再重複一下我的觀點，今天中國的經濟已經從過去的農耕社會走入了工商鏈條社會，所有的行業都是息息相關、環環相扣的，而這個息息相關、環環相扣的本質就是產業鏈競爭的必然結果，而我國在產業鏈的競爭格局當中就是被定位在最差的製造業環節，這一切表麵現象的來源是投資營商環境惡化，而其來源是產業鏈競爭的失力，或者說產業鏈競爭的定位錯誤，這才是我對於房地產市場的解讀。
我相信在座各位來賓對聽到我說產業鏈的問題，可能跟我一樣都會憂心忡忡的，如果我們的產業鏈地位不改變，資金逆流轉的現象就難以控製。而資金逆流轉現象難以控製，就會產生你所看到目前的現狀。所以我認為，一個所謂的正確的宏觀調控它的必要性是極高的，而一個正確的宏觀調控應該要根據不同行業是否過熱、是否過冷分別調控，最忌諱一刀切。各位都讀過宏觀經濟學吧，宏觀經濟學裏麵有談到提高利率、銀行準備金率的故事吧，為什麽美國、歐洲、日本的宏觀調控都有效，為什麽中國的宏觀調控這麽艱難？那麽在演講的最後，我要告訴各位，讀書要讀徹底，我們讀書通常讀得都不徹底的，美國的宏觀調控、金融調控所以成功，它有一個前提、潛台詞。各位知道是什麽嗎？我們的教授都不一定會教的，它的潛台詞是宏觀調控、金融調控要成功，隻有一個條件，那就是你的經濟必須是一元經濟，必須是同時過熱或者同時過冷，宏調才有效用，如果是二元經濟，像中國一樣呢，宏調效果會大大落後，越宏調越促使資金逆流轉現象，這就是宏調在2007 年發現情況更嚴峻，原因就是會造成資金逆流轉的現象。
最後，我占用各位兩分鍾的時間，把我今天的演講做一個非常清楚的總結。第一，我們首先來談一談宏調的目的是不是對的？在這些方麵，我非常肯定政府的宏調思想，我個人也堅決地主張，要進行宏調。但是對於一個學者而言，我認為今天的宏調和過去不一樣，因為今天的中國已經從過去的農耕時代進入了工商鏈條時代，而這個工商鏈條時代的特色就是環環相扣，你要解決地產的問題必須要跳出地產部門才能解決，怎麽解決呢？首先就要解決這個係統，要優化這個係統，那麽這個係統出了什麽問題？這個係統的問題就是投資營商環境的惡化，而投資營商環境惡化的原因是什麽？是在國際產業鏈競爭當中，我國的產業大部分被定位在價值最低的製造業，而由於宏觀調控的種種政策，使它的環境更加惡化，形成了二元經濟。那麽在這個時刻，你進行宏調是危險的，因為你會進一步地打擊了已經惡化的產業鏈競爭的定位，或者說進一步打擊了已經惡化的投資營銷環境。
所以在最後，我要用一個重要的中醫知識來給各位做一個建議，今年中國的經濟問題就是肝炎，這個中文是很漂亮的語言，什麽肝炎，這個炎是火上加火，就是火太旺了，如果是火太旺的感言，你要怎麽醫治？要相生相克，要用大涼醫治大熱，大家這個人體質不好，你用大涼一下治死了，所以這個時候你要做什麽？你要反其道而行之，你要溫補，把他的體製治好以後再用大涼治肝炎。今天地產的問題就是肝炎，什麽叫做大涼的治法？那就是今天的宏觀調控政策，什麽叫做溫補，那就是找到治本的方法，就是中醫最強調的治本方法，從本質上解決地產的問題。而我認為最本質的問題就是從產業鏈競爭的格局上麵來尋找解決方案，而這個解決方案不是短期的，但是是我們一定要迅速做的，那就是我們的各種政策不要簡單地看成是宏觀調控，而是我們要透過政府的力量、企業的力量，在投資營銷環境惡化的源頭、產業鏈的定位方麵大下工夫，這叫什麽？這就叫溫補。這就是我今天演講的全部，謝謝各位來賓！
