預測中國的房地產市場發展趨勢

預測中國的房地產市場發展趨勢，難度較大，有人戲稱是新的哥德巴赫猜想。這當中的難度主要來自於中 國社會處於城市化的過渡期，中 國房地產財富太誘人了，所以房價成為洪水猛獸，出現“九龍治水”治理不了的怪事。

房子是老百姓生活必須的消費品，又是投機者最能獲利的投資品。多重身份的房地產在複雜的環境中，必然有著前途未卜的命運？確實很難用簡單的分析來定論。政府隻要能盡早更實際的行動，把老百姓的住房需求和投資需求都導入到良性循環的軌道。才能從根本上消除泡沫威脅，防止樓市誤入歧途。

飛漲的房價之所以成為洪水猛獸，可以說與“九龍治水”治理不了房地產有千絲萬縷的關係。 雖然國 務 院已經將“促進房地產行業健康發展、遏止房地產價格過快上漲”作為了重要政策，但是7年時間，涉及房地產的部委卻從3個增加至九個到十個， 涉及房地產調控為考核任務指標的部委有：住房和城鄉建設部、國 家發 改 委、財 政 部、監 察部、國 土資 源部、人 民 銀 行、國 家稅 務總 局、銀 監會和國 家統 計局。
由國 務院根據各部委“三定方案”細化各部委的“工作任務書”，在這份“工作任務書”中，遏止部分城市房價過快上漲被“單列一項”。

每一個部 委應該如何參與房地產調控的工作，絕大多數部 委的2010年工作要點都在緊張的製定當中。
但是，房價連年不降卻大肆飛漲，從一個側麵反映了中 國樓市“調控管理”的亂象。

盡管遭受政策密集轟炸，主要城 市的房地產價格，卻仍在上漲。
北京市目前二手房均價達到20079元/平方米，環比上月上漲4.04%；而2009年11月份北京二手房均價為15951元/平方米，二手房均價比4個月前上漲幅度達25.9%，月均漲幅為6.5%。有70個城市3月房價走勢新建商品房價格漲幅超過10%。

調控房地產，涉及78家央企，如果央企不退出。要加快調整步伐很難，有關部門下令，15個工作日內製定有序退出的方案。 4月9日，這78家央企已全部如期向國 資委上報了退出地產方案。
然而，國 資委卻提出退出“有困難”
央企退出地產，國資委主任李榮融表示“我們將履行我們的承諾”。實際已經公開表示有退出意向的中 央企業隻有10多家左右，有明確退出舉動的隻有少數幾家。現在78家非房地產主業央企能全部提交退出方案，可謂神速，畢竟不能不給國資委麵子。在具體的實施過程中，商業性房地產將首先被清退。
國 資委在匯總之後，很可能要求企業再次修改，再次提交。如此一來，花費的時間會相當長。對此，國 資委相關人士也承認，要求78家央 企立即退出具有一定困難。
78家央企所屬三級以上房地產子企業共227家，約占中 央企業全部三級以上房地產企業數量的60%。國 資委欲委托集團公司對子企業進行管理，對78家央 企退出地產不搞一刀切，央企首先要退出商業性的房地產招拍掛。

從3月28日到4月2日，新 華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評論，連續六天播發評論，抨擊高房價。而《人 民 日 報》近日也以“追問中 國樓市·民生三問”為題，展開房地產市場的係列分析和報道。 央 視在 新聞聯播裏，罕見地播出了一條美國物業稅的新聞。一切似乎都是風雨欲來的征兆。而緊接這一風暴而來的，便是房產稅熱度急升。
關注房產稅，而物業稅則冷淡處理，似乎表明了調控房地產市場的新選擇。上海市稅務局工作人員表示，稅務部門已掌握了個人購買上海房屋的信息，具備了征收住房保有稅的基礎，但暫未接到向個人征收住房保有稅的通知。
重 慶已上報國 務院申請施行“特別房產消費稅”等抑製高房價思路。
物業稅、房地產消費稅、房地產保有稅，都可以劃入不動產稅，為了抑製房價過高，政府擬對高端房產征收特別消費稅。
4月6日財 政部公布的2010年工作重點，“改革完善稅收製度，適時出台資源稅改革方案，統一內外資企業和個人城建稅、教育費附加製度，公平稅收負擔，完善消費稅製度，完善房產稅製度；積極支持收入分配等改革。”其中，房產稅釋放出的政策信號。

此次國際金融危機中，中 國的銀行體係依然保持穩健，去年銀行新增貸款投放規模接近10萬億元，有力地支持了經濟複蘇。銀行體係的表現與審慎監管、有效的風險管控密切相關。
適當控製杠杆率對於金融體係非常重要，大型商業銀行和資本市場之間必須設立防火牆，利用存貸比等傳統的財務指標加強風險管理。商業銀行還要有非常強健的風險監控機製來防範交易對手風險。
今後，所有銀 行都必須向銀 監會提交報告，反映貸款項目的風險敞口。一旦發現問題，須進行限期整改，包括增加抵押物等。銀 監會還會派出自己的檢 查團隊，核實報告的真實情況，還將根據銀行整改情況，相應加強監管。
民營資 本辦金 融的問題，銀監會讚成並鼓勵民營資本參與銀行業，但作為銀行的股東必須符合三個條件：要有做銀行的基本技能、有一定經驗、有長期的承諾。在目前國內12家股份製商業銀行中，民營資本占比已經超過40%；145家城市商業銀行中，民營資本占比超過60%。

中 國銀 監會11日表示，銀 行業金融機構應增加風險意識，不對投機投資性購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提高貸款首付比例和利率水平，加大差別化信貸政策執行力度。銀 監會要求對已利用貸款購買住房、又申請第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
目前部分商業銀行審慎評估二套及以上房風險，比如北京的有些銀行已自主審慎地將二套以上房首付比例提高到60%。
對房地產領域的貸款風險，從三方麵加強管控：對於土地儲備，要求商業銀行要對土地進行逐塊跟蹤，嚴格管理存貸比，並根據地方政府不同的信用狀況區別對待。對於房地產開發貸款，要求商業銀行嚴格檢查房地產開發商的信用和財務情況，對開發商貸款實行名單式管理，並禁止開發商用土地做抵押品。對於住房抵押貸款，要求銀行必須實行貸款麵簽製，在首付比例和利率浮動方麵，嚴格區分首套房貸和二套及二套以上房貸。

房地產特別消費稅將按照買房時合同價打七折後再按1.2%至1.5%征收。股市地產股再度受挫，房地產板塊整體下跌。。

這無疑是地產板塊政策最要命的利空，地產板塊連續兩日大幅調整，房地產板塊居資金淨流出首位，今日開盤後繼續拖累兩市翻綠，截至上午收盤，萬科 (000002跌逾2%、保利地產(600048)、金地集團、招商地產均暴跌逾5%，臥龍地產跌逾4%、雲南城投跌逾6%、中天城投跌逾一度跌7%。午後，滬指跌幅擴大，逼近3100點。資金流向監測報告:地產股半日流出18億，全天淨流出27.72億元
周一早市資金繼續離場，地產股依然是最大空頭，繼上周A股市場有180億資金流出後，今日資金繼續流出，五成以上行業被淨賣出，其中地產和銀行兩大板塊為12日最大空頭。

資金流出的行業中，房地產板塊成最大空頭，全天淨流出27.72億元，遠超其他行業。此外，銀行業流出金額超過了14億元，交通運輸設備淨流出9.33億元，化學、證券期貨淨流出均逾6億元。

12日深滬兩市合計淨流出資金63.82億元，其中機構資金淨流出24.06億元，散戶資金淨流出39.75億元。

央企退出地產、關注房產稅，物業稅冷淡處理，似乎表明了調控房地產市場的新選擇。房產稅釋放出了最重要的調控高房價的政策信號，房地產市場新一輪的震蕩是難免的。作者：翟智高2010-4-13