房地產市場扭曲的宏觀原因

房地產市場扭曲的宏觀原因

作者：天則經濟研究所 茅於軾

       我同意許多經濟學家的看法，我國的房地產市場有相當程度的扭曲，表現在房價虛高；高檔房的比例不適當的多，脫離了大眾的需求；房地產業的利潤比較高，而且長期居高不下；資金流入房地產業數量巨大，出現泡沫。

　　造成這種扭曲現象的原因很多。有些人認為是房地產業的企業家造成的，他們追逐利潤，不願意為大眾服務，見利忘義。他們在輿論麵前經受很大的壓力，有口難辯，自己也說不清楚。我認為企業家的任務就是創造利潤，如果想著別的反而不是好企業家。微觀經濟學說明企業的目標就是利潤最大化，這沒有錯。有些國有企業領導人就是不關心企業利潤，把企業引導到錯誤的路上去了。現在房地產業所發生的扭曲，原因在宏觀經濟中。宏觀經濟的問題不解決，房地產業的企業家對此是無能為力的。

　

　不是房地產商抬高了房價

　　先說房價虛高。企業作為供給方，總是想方設法提高價格，這一點也不奇怪。但是買方不是傻瓜，他們會盡量壓價。現在房價高是買方願意，而且也有錢，出高價買房，是他們，而不是房地產商抬高了房價。是什麽原因使得那麽多的人願意出高價買房？答案在我國收入分配的特點上，即財富集中在少數人手裏，他們手裏有很多錢，他們要買好房子，買大房子，買貴房子。開發商當然瞄準這些人的需求。難道要讓開發商蓋普通的低檔房，可是賣不出去，同時卻損失了高端客戶。我國房地產市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，這正是與我國財富分配中貧富懸殊有關。房地產市場反映了收入分配的狀況，不改變收入分配，房地產業的結構同樣改變不了。任誌強說了，房子是為有錢人蓋的，我們怎麽能說他們見利忘義呢？難道要他們蓋一批沒有客戶的、賣不掉的中低檔房嗎？

　　政府壟斷

　　高利潤就可能長期存在

　　再說房地產業的利潤特別高，而且長期居高不下。大家知道，高利潤是維持不長的，隻要競爭一出現，高利潤就慢慢消失了。我國房地產業的高利潤能夠長期維持，唯一的原因就是投入要素的競爭不充分。房地產的投入要素主要是資金和土地，這兩樣要素都是競爭不充分的。土地是政府批的，資金是銀行批的，市場在其中起的作用不大，而是靠關係。

　　現在土地要求通過公開拍賣，據統計，拍賣的還是少數。正因為土地市場沒有培養起來，還是政府壟斷著，高利潤就有可能長期存在。資金的情況差不多，因為利率還沒有放開，獲取資金不是市場競爭的結果，而是靠關係。所以，房地產商都特別注意和政府保持一個良好的關係。個別房地產商難免有暗箱操作，做見不得人的事。但是這不能全怪他們，主要是製度環境造成的。我國市場經濟問題多多，辦一個大一點的企業都離不開政府。可以說，大企業都得搞點桌下交易，你不同流合汙事情就做不成，這叫做逼良為娼。

　最後，房地產業的泡沫問題。房地產業為什麽有泡沫？簡單說，因為有大量資金沒有別的出路，於是都湧向了房地產業，資金往哪邊走，那邊的價格就上升。一旦房價下降，大家爭先恐後賣房子，就是泡沫破裂的時候。

　　上麵提到的三方麵的問題：收入分配、土地和資金市場的缺乏競爭、金融市場沒有更多的投資渠道，是造成房地產業扭曲的根本原因。換句話講，如果這些原因不改變，扭曲也沒有辦法糾正，責怪房地產開發商是沒有道理的。如果上麵的分析不錯，我們就有了一個分析工具，用於觀察房地產業的發展和宏觀經濟的關係。