掏糞工手記之四（轉貼）

今天有房客需要給她簽文件去領救濟。順便回訪隔壁倆周前修廚房龍頭，重新插上脫落的地下室SUMPPUMP插頭。另一房客B說包工頭拖欠工資需要星期一交。記得一個舊房客C的公司需要人，把C的電話給了B。

接昨天的話題。

信息化的時代對我們這些外來移民來說實在是天賜的機遇。假如在十幾二十年前，想辦點什麽事都要被專業人士雁過拔毛。現在各種信息都在網上24小時免費（或少量收費）供查取。我完全可以不必占用很多早九晚五的時間段來幹很多事情。隻要你願意學習各種信息是大大的豐富。

在我感興趣的縱橫各十幾條街的範圍，有幾百個街區，幾千個房子。任何一個的結構，外觀，估價，交易曆史，是出租還是自住，現在及過去房主的姓名地址，是否拖欠房貸，稅，或水電，所在街區有多少單元在以什麽價位出租，多少在掛牌，掛了多長時間，都在一兩分鍾內能被查出來。這是我要做的HOMEWORK。把這個HOMEWORK做好並熟記在心，並且在日常做ＳＥＲＶＩＣＥＣＡＬＬ時注意觀察街上對號，你就有了比任何房產經紀更權威的第一手知識。有效地並不懈地更新它，就可以把這片地區變成你的湯沐邑。

你可以分析在每個小片地段有多少可能在不久的將來為你所利用的高收益的房子上市，從而做出一個現實的資金應用的長遠計劃。你可以跟蹤大房東和炒房黨的活動，決定是否在某個街區做ＦＬＩＰ（這個我現在還沒有做）。你會知道售房者可能的弱點加以榨取，在什麽時機。

在解決了生存問題以後，我並不急於增加我的HOLDING。隻有符合我的標準（收益率，地點是否符合長遠計劃）才會出價。如果不被接受也不做太多的讓步。出價被接受的比例太高對於房產投資人來說並不是好事，說明你的出價太高了。這樣我靠每年收入的盈餘就可以慢慢的按我畫的條件擴大地盤。我仍然需要積累經驗。

以上講的是以最佳價位進入市場。

下麵講如何在經營上OUTPERFORM競爭對手。

關於這個很多前輩都已經講過，總結起來是幾條：

優惠的價位（市場水平或略低，在我們這低一檔就是$25。）

AGRESSIVEMARKETING，這個在前麵談過。如果有人要看房我首先要先了解他的情況。如果初步感覺可以，就問他什麽時間方便，盡早安排。你不能指望攢一堆人到周末。

AGRESSIVELY收房錢。他說今天沒有五百隻有三百五，那你說先把三百五拿來，再接著追那一百五。不給人有機可乘造成自己被動。要判斷什麽人是臨時困難，什麽人是DEADBEAT。驅逐一次是很大的損失。

低房客流轉，保持與單元所在地段和服務對象相適應的服務水平。

低空置率：這個決定於前幾條。

舉例1.

我在清理一個驅逐後的房子（這個房子我犯了一些錯誤）。隔壁房主B也是大概同時買的房子整吧整把塞了兩家房客。B的房客B1看見了我在清理說要看看。看了以後問租金多少。當知道比他現在低一檔是就嚷嚷虧了，要搬過來（大小戶型差不多）。當然後來因為交不起押金沒辦成。這時另一家B2也發生了興趣要看。我說你那個比我這多一個廁所何必要搬（做HOMEWORK的結果）。她說廁所兩個都不WORK。那就看。她看了以後撇撇嘴說樓梯太窄搬不進大家具。我說那好我還有一個寬樓梯的新地毯，沒車我帶你去，不要五分鍾。看了馬上決定搬，政府手續隨身帶著現填。

那兩個廁所的單元空了三個月。現在還是按那個價位登著廣告。這幾天可是低到十幾度了。

（待續）