-*-紫色王家思絮絮-*-
我思無邪、我行無悔
正文
1)
手頭略有些閑錢，放在銀行基本上沒有利息，就算是定期儲蓄或者 money market 帳戶，年利率也隻有 1% 左右，放在股票市場不保險，而且勞神，於是想買個康鬥作為投資，看能否帶來一些回報。
康鬥是 Condo 的音譯，和公寓 (Apartment)是一個意思，至少就建築形式而言是一回事，區別隻是，公寓一般供出租，不能進行產權買賣，而康鬥產權可以買賣，盡管買來後供出租的也屢見不鮮。這個想法早兩、三個月前就有了。隨著美國房地產市場的日漸穩定，甚至回暖，我自然希望能大體上抄個底，待房價回升時再拋售出去，賺點差價。
這次經濟危機可能是美國曆史上自大蕭條以來最嚴重的之一，如果不是最嚴重的話。就失業率而言，自 1950 年以來，美國的失業率，除了在 70 年代中期到80 年代中期，以及 90 年代初期在較高水平 (高達 6--9% ) 外，其餘絕大部分時間都維持在 5% 左右，但是今年的失業率，自 3月份來就超過了 9%，目前達到 9.8%，離 10% 這個可能導致社會動蕩的警戒線不遠了。10%的失業率在西歐許多國家是不少見的，但是在美國卻罕見，因為美國的經濟政策首先是追求就業機會，而不很注重工作的報酬。在不少專業技術領域，美國的薪酬往往不及德國等國的，就是因為這個原因----當然 CEO 除外。美國大公司的 CEO 薪酬是別的國家難以匹敵的，乃至有人認為 CEO們的薪水也是導致經濟危機的主因之一：一個 CEO 真的抵得上 300 個 Sam 或者 Joe 嗎？
在一些重災區，例如加州和佛羅裏達等地方的差區，房地產幾乎崩潰。兩年來的淒風苦雨，許多家庭已經破產，許多銀行已經倒閉。但是這一切貌似在這個夏天得以轉機：首先，是牆街的股市持續上揚，道瓊斯指數在波動中上升；其次，首次申請失業救濟的人開始減少，總的失業率也漸趨穩定；就房地產而言，好區中的中低檔房子價格
已經上漲，甚至出現哄搶現象，價格合理的房子幾天內疚能賣掉；還有，最能表明經濟複蘇與否的 GDP，在持續四個季度出現負增長後(據說這是大蕭條後最長的持續衰退)，終於表現強勁，上漲了3.0%。當然，即使這些可以看成經濟複蘇的標誌，但是接下來的形勢仍然很嚴峻：差區的房地產市場，居高不下的失業率(一般失業率的緩解總是滯後於經濟的回暖的)，以及很可能隨後而來的通貨膨脹。畢竟，奧巴馬印製了大量的美鈔，這些美鈔是需要社會去消化的。
2)
因為我手頭的錢不多，隻能夠買很便宜的公寓。好在市場上低於 10 萬或者 5 萬美元一套的公寓，很多很多，隨便就能搜尋到上百套，心想自己首付付一些，然後找銀行貸些款，從中挑選出幾套勉強稱心如意的，應該不很難吧？於是送了個email 給以前那位浙江籍貫的經紀人，說我們想買 1~2套公寓，作為投資供出租用，希望他能給予幫助。這位經紀人口碑不錯，像個女人一樣耐心細致，不坑人。當然，買賣這種價格隻有幾萬的公寓，按照 2%的傭金計算，經紀人所得的傭金隻有幾百或者一千的，很少，所以我也不好意思麻煩他單獨為我們抽時間看房，隻希望他如果在附近有別的房約時能順便帶我看看即可。
經紀人很快回信說，很樂意效勞，但是你不能指望像你購買主住宅一樣能從銀行貸款。現在銀行貸款日趨嚴格，像這種貶值很快的公寓，銀行一般是避之不及，擔心自己貸出去的錢打水漂，收不回來。現在所有的銀行都有一個不成文的規定，如果某個小區的住房中供屋主居住的比例如果不超過51%，銀行會拒絕貸款。所以這樣也就導致了某種惡性循環，因為這樣的房子難以貸到款，所以很難賣掉，所以房子的價格直線下降；原屋主見房子的價格明顯低於其原貸款，也就懶得管了，將這一切爛攤子扔給銀行。銀行沒有辦法，隻得將這些房子賤價去市場上兜售。如此一來，兩年前售價 10-20萬一套的公寓，現在開價 2--3 萬拋售的，還真是不少。極少數房子的成交曆史令人費解，例如我發現一套 2009 年 5 月 29 號以 10萬成交的公寓，三個月後又拿到市場上拋售，開價 5 萬 2 千，最後成交價隻有 4 萬 5 千美金，幾個月下來，淨虧一半還不止。
聽經紀人說買這樣的房子貸不到款，我心裏頓時一涼。這樣一來，由於貸款不到，我手頭的現金隻能買個最便宜的公寓了。我搜索了一下，發現開價三萬以下的公寓，市場上尚有十幾套，一半以上在大學周圍。這樣的公寓，隻要維護得像樣，以後租出去，應該沒有問題。再說，就算這兩、三萬塊錢全部打水漂，也不算很大的損失，自己還背得起。於是給經紀人說，我主要對那些開價三萬五千以下、以後出租不困難的公寓 (例如在大學附近)感興趣，希望能買下一套。經紀人說，如果你有現金買下一套，那麽你能以你買下的這套住房作抵押，通過 Home Equity Loan(房屋淨值貸款) 的形式從銀行貸款，買下另外一套貸款額不超過你買下的這套公寓價值的 85%的公寓。他說他去年有個客戶，用現金買下四套公寓作投資，然後又用這四套公寓的 Home Equity Loan買下了另外四套公寓。隻是去年公寓市場掉價沒現在厲害，那位客戶每套公寓價格在 6-8 萬之間，現在價格已經掉了一半了。
在看房前草草研究了一下厲害得失。例如這套位於高層樓房 (超過 20 層，算非常高的建築了，因為美國除了大城市市中心外很少有高樓) 的第七層，麵積約 900平方英尺 (約 90 平方米)，70 年代的建築，一室一廳，外加個 den (一般情況下，den 不能算作臥室，因為 den一般沒有門，而臥室必須要有窗戶和門)，離大學中心不足一公裏，據說有校車來往接送住戶去學校，所以非常適合出租。房租據說每月在 1200美元左右，水、電、氣等全包。開價 2 萬 7 千 500 元，屬於 foreclosure (銀行沒收的房屋)，縣政府給公寓的估價是 15 萬(當然這是以前房子價格很高時的估價；一般縣政府每 2-3 年才調整一次估價)，每年的地產稅是 1750 左右。這樣，理想情況下，房租每年可得12000 美元 (算 10 個月)，除去地產稅，還有 1 萬的收入。當然，這 1 萬元還得拿出一部分去維修，還得掏出一部分支付 HOA(Home Owner Association，相當於物業管理費)，因為房租包括了水、電、氣等，這些錢實際上由公寓管理中心從 HOA中代收。至於房屋的維修費用如何，HOA 費用多少，那還得實地考察，獲取相關信息。
我於是給經紀人說，我一共找了 4套我感興趣的公寓，都想看一看，麻煩你聯係一下賣方經紀人拿到鑰匙。最先看了上麵描述的那套住房 (其實四套住房大同小異)，從公寓管理處問到了HOA 價格，結果令我大吃一驚：每月 550 美元。每個月 HOA 550 元，那麽每年就得 6600元？這麽說來，就算我每年能順利地將房子租出去，我也就能賺 3000多元，考慮到我還得維護房子，所以如果我運氣不濟，我豈不是一分錢也賺不到？甚至，如果考慮到遇到了賴賬不交房租的住戶，我還得虧本？經濟人笑道，550美元每月的 HOA 費，還不算很高的，現在一個月收 700 或者更高的，一點都不稀奇。你道美國的地皮並不很便宜，一套差不多 1000平方英尺的公寓，怎麽才賣 2 萬多塊錢呢，其主要原因之一就是 HOA太貴。銀行現在雖然沒收了房子，但是銀行是不做房租生意的，房子如果閑置在那裏，銀行每年也得背上一萬來塊錢的地產稅和HOA，銀行哪裏肯幹？於是隻得拿到市場上賣掉。可惜賣主一則被高昂的 HOA嚇著，另外又難以貸款，因此銀行的房子越發難以賣掉，造成一種惡性循環，以至一套公寓才賣 2 萬多。
我道，看來這 HOA是害人的東西了。就算是水電包幹，平均下來一個月也要不了 五六百吧？像我們所在的小鎮的公寓房，一套售價差不多 35--40 萬，HOA 不也才300 多元？經紀人歎道，你那裏的公寓新，水電各家各戶自負其責，300多元隻是管理費用，而這裏的水電卻包幹了，所以大部分用戶是冬天開著窗戶將暖氣開到 80 度 (注：華氏 80 度，大約相當於攝氏 27度)，現在能源昂貴，這費用自然就上去了。我道，即便如此，這裏的公寓環境不佳，維護公寓外的環境，花費不大，就算住戶冬天暖氣開得很足，一個月也不至於要5、600塊錢吧？經紀人笑道，你以為老美都像你這樣自覺，每個月都將 HOA 悉數上交？這幫人無聊得很呢，故意不交 HOA費用，而公寓管理部門又不能虧本經營，於是隻好將這些拖欠的費用讓各住戶平攤......
幾個房子除了其中之一外都勉強算幹淨，那個比較髒的，看起來像個豬窩，髒得不行，牆壁上花裏胡哨地貼了許多體育圖片和明星圖片，地毯也是髒不拉嘰的，連廚房裏都發現有蟑螂。站在高層陽台上朝下一望，隻覺一陣暈旋，趕快逃進室內。幾個廁所都有漏水的痕跡。好在這樣的高層建築的樓板都是鋼筋水泥的，將廁所裝修好，並不多困難，也無須花費很多錢，都勉強可以忍受。
四個房子中我選擇了上麵詳細說的那個。經紀人很快準備了合同(格式都是一樣的，隻不過改改日期、價格、時間、地點等而已)，在原有開價 27500 的基礎上我壓價 4000，出價 23500。經紀人說，雖然 4000 不是個大數目，但是相對開價的百分比，已經有 15%了。作為賣方的銀行，這點恐怕很難以通融，除非銀行這段時間沒有收到任何報價，否則他們不會考慮這個報價的。我道，房子是 sold as is，銀行既然不肯出錢修理房子，我得從開價中拿出幾千去裝修房子。再說，別的房子開價也就兩萬多或者三萬，我就不信銀行沒有感受到售房的壓力，大不了合同被踢出來，是不是。
合同寄出去後，好不容易等到了銀行的回複。銀行說，我們開的價格偏低，銀行不能接受。看起來銀行收到了明顯高於我們的報價，而且收到不止一個合同，所以直接將我踢出局，連還價 (counter offer)的機會也不給。賣方經紀人透露信息說，這個公寓因為狀態還湊合，無須修理什麽，所以銀行收到的報價比開價還高出兩千元。
看來房地產市場應該觸底，恢複了----至少是差不多觸底、恢複了。
手頭略有些閑錢，放在銀行基本上沒有利息，就算是定期儲蓄或者 money market 帳戶，年利率也隻有 1% 左右，放在股票市場不保險，而且勞神，於是想買個康鬥作為投資，看能否帶來一些回報。
康鬥是 Condo 的音譯，和公寓 (Apartment)是一個意思，至少就建築形式而言是一回事，區別隻是，公寓一般供出租，不能進行產權買賣，而康鬥產權可以買賣，盡管買來後供出租的也屢見不鮮。這個想法早兩、三個月前就有了。隨著美國房地產市場的日漸穩定，甚至回暖，我自然希望能大體上抄個底，待房價回升時再拋售出去，賺點差價。
這次經濟危機可能是美國曆史上自大蕭條以來最嚴重的之一，如果不是最嚴重的話。就失業率而言，自 1950 年以來，美國的失業率，除了在 70 年代中期到80 年代中期，以及 90 年代初期在較高水平 (高達 6--9% ) 外，其餘絕大部分時間都維持在 5% 左右，但是今年的失業率，自 3月份來就超過了 9%，目前達到 9.8%，離 10% 這個可能導致社會動蕩的警戒線不遠了。10%的失業率在西歐許多國家是不少見的，但是在美國卻罕見，因為美國的經濟政策首先是追求就業機會，而不很注重工作的報酬。在不少專業技術領域，美國的薪酬往往不及德國等國的，就是因為這個原因----當然 CEO 除外。美國大公司的 CEO 薪酬是別的國家難以匹敵的，乃至有人認為 CEO們的薪水也是導致經濟危機的主因之一：一個 CEO 真的抵得上 300 個 Sam 或者 Joe 嗎？
在一些重災區，例如加州和佛羅裏達等地方的差區，房地產幾乎崩潰。兩年來的淒風苦雨，許多家庭已經破產，許多銀行已經倒閉。但是這一切貌似在這個夏天得以轉機：首先，是牆街的股市持續上揚，道瓊斯指數在波動中上升；其次，首次申請失業救濟的人開始減少，總的失業率也漸趨穩定；就房地產而言，好區中的中低檔房子價格
已經上漲，甚至出現哄搶現象，價格合理的房子幾天內疚能賣掉；還有，最能表明經濟複蘇與否的 GDP，在持續四個季度出現負增長後(據說這是大蕭條後最長的持續衰退)，終於表現強勁，上漲了3.0%。當然，即使這些可以看成經濟複蘇的標誌，但是接下來的形勢仍然很嚴峻：差區的房地產市場，居高不下的失業率(一般失業率的緩解總是滯後於經濟的回暖的)，以及很可能隨後而來的通貨膨脹。畢竟，奧巴馬印製了大量的美鈔，這些美鈔是需要社會去消化的。
2)
因為我手頭的錢不多，隻能夠買很便宜的公寓。好在市場上低於 10 萬或者 5 萬美元一套的公寓，很多很多，隨便就能搜尋到上百套，心想自己首付付一些，然後找銀行貸些款，從中挑選出幾套勉強稱心如意的，應該不很難吧？於是送了個email 給以前那位浙江籍貫的經紀人，說我們想買 1~2套公寓，作為投資供出租用，希望他能給予幫助。這位經紀人口碑不錯，像個女人一樣耐心細致，不坑人。當然，買賣這種價格隻有幾萬的公寓，按照 2%的傭金計算，經紀人所得的傭金隻有幾百或者一千的，很少，所以我也不好意思麻煩他單獨為我們抽時間看房，隻希望他如果在附近有別的房約時能順便帶我看看即可。
經紀人很快回信說，很樂意效勞，但是你不能指望像你購買主住宅一樣能從銀行貸款。現在銀行貸款日趨嚴格，像這種貶值很快的公寓，銀行一般是避之不及，擔心自己貸出去的錢打水漂，收不回來。現在所有的銀行都有一個不成文的規定，如果某個小區的住房中供屋主居住的比例如果不超過51%，銀行會拒絕貸款。所以這樣也就導致了某種惡性循環，因為這樣的房子難以貸到款，所以很難賣掉，所以房子的價格直線下降；原屋主見房子的價格明顯低於其原貸款，也就懶得管了，將這一切爛攤子扔給銀行。銀行沒有辦法，隻得將這些房子賤價去市場上兜售。如此一來，兩年前售價 10-20萬一套的公寓，現在開價 2--3 萬拋售的，還真是不少。極少數房子的成交曆史令人費解，例如我發現一套 2009 年 5 月 29 號以 10萬成交的公寓，三個月後又拿到市場上拋售，開價 5 萬 2 千，最後成交價隻有 4 萬 5 千美金，幾個月下來，淨虧一半還不止。
聽經紀人說買這樣的房子貸不到款，我心裏頓時一涼。這樣一來，由於貸款不到，我手頭的現金隻能買個最便宜的公寓了。我搜索了一下，發現開價三萬以下的公寓，市場上尚有十幾套，一半以上在大學周圍。這樣的公寓，隻要維護得像樣，以後租出去，應該沒有問題。再說，就算這兩、三萬塊錢全部打水漂，也不算很大的損失，自己還背得起。於是給經紀人說，我主要對那些開價三萬五千以下、以後出租不困難的公寓 (例如在大學附近)感興趣，希望能買下一套。經紀人說，如果你有現金買下一套，那麽你能以你買下的這套住房作抵押，通過 Home Equity Loan(房屋淨值貸款) 的形式從銀行貸款，買下另外一套貸款額不超過你買下的這套公寓價值的 85%的公寓。他說他去年有個客戶，用現金買下四套公寓作投資，然後又用這四套公寓的 Home Equity Loan買下了另外四套公寓。隻是去年公寓市場掉價沒現在厲害，那位客戶每套公寓價格在 6-8 萬之間，現在價格已經掉了一半了。
在看房前草草研究了一下厲害得失。例如這套位於高層樓房 (超過 20 層，算非常高的建築了，因為美國除了大城市市中心外很少有高樓) 的第七層，麵積約 900平方英尺 (約 90 平方米)，70 年代的建築，一室一廳，外加個 den (一般情況下，den 不能算作臥室，因為 den一般沒有門，而臥室必須要有窗戶和門)，離大學中心不足一公裏，據說有校車來往接送住戶去學校，所以非常適合出租。房租據說每月在 1200美元左右，水、電、氣等全包。開價 2 萬 7 千 500 元，屬於 foreclosure (銀行沒收的房屋)，縣政府給公寓的估價是 15 萬(當然這是以前房子價格很高時的估價；一般縣政府每 2-3 年才調整一次估價)，每年的地產稅是 1750 左右。這樣，理想情況下，房租每年可得12000 美元 (算 10 個月)，除去地產稅，還有 1 萬的收入。當然，這 1 萬元還得拿出一部分去維修，還得掏出一部分支付 HOA(Home Owner Association，相當於物業管理費)，因為房租包括了水、電、氣等，這些錢實際上由公寓管理中心從 HOA中代收。至於房屋的維修費用如何，HOA 費用多少，那還得實地考察，獲取相關信息。
我於是給經紀人說，我一共找了 4套我感興趣的公寓，都想看一看，麻煩你聯係一下賣方經紀人拿到鑰匙。最先看了上麵描述的那套住房 (其實四套住房大同小異)，從公寓管理處問到了HOA 價格，結果令我大吃一驚：每月 550 美元。每個月 HOA 550 元，那麽每年就得 6600元？這麽說來，就算我每年能順利地將房子租出去，我也就能賺 3000多元，考慮到我還得維護房子，所以如果我運氣不濟，我豈不是一分錢也賺不到？甚至，如果考慮到遇到了賴賬不交房租的住戶，我還得虧本？經濟人笑道，550美元每月的 HOA 費，還不算很高的，現在一個月收 700 或者更高的，一點都不稀奇。你道美國的地皮並不很便宜，一套差不多 1000平方英尺的公寓，怎麽才賣 2 萬多塊錢呢，其主要原因之一就是 HOA太貴。銀行現在雖然沒收了房子，但是銀行是不做房租生意的，房子如果閑置在那裏，銀行每年也得背上一萬來塊錢的地產稅和HOA，銀行哪裏肯幹？於是隻得拿到市場上賣掉。可惜賣主一則被高昂的 HOA嚇著，另外又難以貸款，因此銀行的房子越發難以賣掉，造成一種惡性循環，以至一套公寓才賣 2 萬多。
我道，看來這 HOA是害人的東西了。就算是水電包幹，平均下來一個月也要不了 五六百吧？像我們所在的小鎮的公寓房，一套售價差不多 35--40 萬，HOA 不也才300 多元？經紀人歎道，你那裏的公寓新，水電各家各戶自負其責，300多元隻是管理費用，而這裏的水電卻包幹了，所以大部分用戶是冬天開著窗戶將暖氣開到 80 度 (注：華氏 80 度，大約相當於攝氏 27度)，現在能源昂貴，這費用自然就上去了。我道，即便如此，這裏的公寓環境不佳，維護公寓外的環境，花費不大，就算住戶冬天暖氣開得很足，一個月也不至於要5、600塊錢吧？經紀人笑道，你以為老美都像你這樣自覺，每個月都將 HOA 悉數上交？這幫人無聊得很呢，故意不交 HOA費用，而公寓管理部門又不能虧本經營，於是隻好將這些拖欠的費用讓各住戶平攤......
幾個房子除了其中之一外都勉強算幹淨，那個比較髒的，看起來像個豬窩，髒得不行，牆壁上花裏胡哨地貼了許多體育圖片和明星圖片，地毯也是髒不拉嘰的，連廚房裏都發現有蟑螂。站在高層陽台上朝下一望，隻覺一陣暈旋，趕快逃進室內。幾個廁所都有漏水的痕跡。好在這樣的高層建築的樓板都是鋼筋水泥的，將廁所裝修好，並不多困難，也無須花費很多錢，都勉強可以忍受。
四個房子中我選擇了上麵詳細說的那個。經紀人很快準備了合同(格式都是一樣的，隻不過改改日期、價格、時間、地點等而已)，在原有開價 27500 的基礎上我壓價 4000，出價 23500。經紀人說，雖然 4000 不是個大數目，但是相對開價的百分比，已經有 15%了。作為賣方的銀行，這點恐怕很難以通融，除非銀行這段時間沒有收到任何報價，否則他們不會考慮這個報價的。我道，房子是 sold as is，銀行既然不肯出錢修理房子，我得從開價中拿出幾千去裝修房子。再說，別的房子開價也就兩萬多或者三萬，我就不信銀行沒有感受到售房的壓力，大不了合同被踢出來，是不是。
合同寄出去後，好不容易等到了銀行的回複。銀行說，我們開的價格偏低，銀行不能接受。看起來銀行收到了明顯高於我們的報價，而且收到不止一個合同，所以直接將我踢出局，連還價 (counter offer)的機會也不給。賣方經紀人透露信息說，這個公寓因為狀態還湊合，無須修理什麽，所以銀行收到的報價比開價還高出兩千元。
看來房地產市場應該觸底，恢複了----至少是差不多觸底、恢複了。
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紫色王家
2009-11-11 08:20:27
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yes 4 sure!
steveshaw63
2009-11-10 17:20:56
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ha, wanna be a landlord?
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