讀時寒冰“救房地產的措施為何都失靈了”後即興寫的評論

efer http://bbs.frguo.com/a/a.asp?B=100&ID=913897

問津者評論說，尖銳，但批錯了靶子。房價高的根本原因不在開發商，而在政府。
任何商人都會想辦法賺錢，但隻要他沒有形成壟斷，有充分的競爭，他的賺錢利潤就應當是理性的，合法的，是公眾可以承受的。而現在的問題是我們的政府代表國家壟斷了土地資源，政府自定土地價格，以很低的價格從農民手中收回（因為說土地是國家的，所以叫收回），而以高價向開發商賣出，政府從土地上大賺了一筆，然後又從開發商準入、批建房計劃、政府各有關部門的尋租、各種稅費裏麵要拿走一大筆錢，這些錢最後都分攤到了買房者身上。知道了這些，就不難理解為何政府如此力挺房產市場，這不僅和地方GDP有關，也和政府官員的日子好不好過、手頭活不活有密切的關係。
我隨後加了個評論，因為比較長，打了些字，所以收集起來放在這裏。
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中國的房地產市場不成熟，謀取暴利的可能性確實很大。現在房價相對於購買力，確實有些偏高。

政府很多收入都來自房地產，以及一些別的高利潤行業，例如石油(中國已經是世界第二大石油消耗大國了)。政府不會容忍房地產業崩盤的。再說，房價下跌得厲害，對一些擁有住房的人而言，也意味這財富的損失。美國目前的麻煩，除了投資係統壞了外，更主要的問題，還在於房地產的崩盤(因為就經濟總量而言，房地產比股票市場大很多)。

美國的房地產，據說自上世紀60年代以來，真正崩盤的，隻有兩次。除了這次外，另一次據說是80年代。當然這次更嚴重些 (可能嚴重很多)。80年代美國的金融、銀行也出現了問題，那時政府沒有一個叫做 FDIC (Federal Deposit InsuranceCorporation) 的監督機構，很多存錢到銀行的客戶，因為銀行的倒閉，導致血本全無。後來政府吸取了教訓，成了了 FDIC等監控機構，對各個大小銀行的盈利等情況進行監督。客戶存入銀行的錢，在十萬以下 (現在提高到 20 萬)是由聯邦政府擔保的(也就是說，哪怕銀行倒閉了，你的存款是由聯邦政府擔保的，金額為 10 萬。當然，你如果有 30萬現金，分別存入不同的銀行就可以了，隻要每個銀行的總額不超過10/20萬，就保險了)。美國去年就被 FDIC強製關閉了不少銀行，原因是負債比較重，負債的最大原因，是銀行收不回房屋的貸款。

目前隻能寄中國政府理性一些，看到房地產價格偏高這個事實，讓房地產價格趨於平穩(或者緩慢的增長)。，讓房地產變相貶值一些(讓它跟不上通貨膨脹的增速)。現在中國經濟發展也降低了不少，這就讓中央政府適當抬高通貨膨脹率找到了理由，也就是多發行一些鈔票，一則拉動以下冷卻的經濟，二則政府從房地產中減少的收入可以變相的從發行的鈔票中賺取一些。咱們看看 2009、2010年中國的通貨膨脹率是不是會抬高。

我們來看看過去 10 年 老美的房價是如何瘋狂往上漲的。
如下圖，顯示的是平均房價，較深色的線是美國全國的平均房價，較淡的那條線是某州的平均房價 (此州在美國算經濟比較發達的一個州----事實上是人均收入最高的州，所以平均房價也比全國的高)。

在 1990-2002 年期間，房價是平穩上漲的，比較有理性。但是從 2002 年--2006 年下半年，房價漲得太離譜了，從圖中就可以很明顯地看出。



平均而言，現在的房價和最高峰時期的 2006 年下半年相比，下跌了超過20%。房地產經過兩年的崩盤後(2007，2008)，現在很多地區開始回升了，盡管整體上還在下跌，但是平均下跌幅度小了很多。事實上奧巴馬的救市計劃還才正式開始，所以，我個人的感覺是，老美的房價基本上穩住了，至少在好的居民區是穩住了。奧巴馬的救市 (房市) 計劃主要是：

0)小布什下台前的計劃：從 2008-07-01 到 2009-06-30期間，首次買房者(首次買房的定義是過去三年沒有自己買下的、供自己居住的住房)，政府會借貸 7500美元的無息貸款，不過這筆錢雖然不收利息，但是必須要分 15 年歸還 (每年歸還 500)。

1)奧巴馬通過的決議規定(這也是奧巴馬擔任總統後的第一個大勝利，要知眾議院中所有的共和黨議員全部投了反對票。這班政客這段時間也夠辛苦的，常常開會、辯論到深夜。例如這項法令就是深夜 12 點以後才勉強通過的，嗬嗬)，在 2009-1-1 到 2009-11-30日期間，首次購買房屋者，政府會免費提供購買金額的10% 給購房者，但是不超過 8000 美元，除非購房者的收入比較高 (單身 90000美元以上，家庭收入 17 萬美元以上)。因為像樣的住房成交價格都會在 8萬美元以上，所以符合條件的購房者都可以得到 8000 美元的免費補助。

2) 聯邦政府給銀行米米，但是強製銀行放貸出去 (所以貸款利率會相應降低)，這筆錢的另一作用就是讓銀行和那些交不起按揭的人重新商量貸款，以減少破產的家庭。

這些措施還是有些效果的。因此，我想如果中國政府不願意看到房地產崩潰(肯定不會願意的)，它肯定會采取措施的。中國政府對市場的控製力，肯定比美國政府厲害，辦事效率也要高些(因為權力大，對不對。你看解放軍進駐紋川，速度是很快的，老美政府調動軍隊就沒有這樣迅速)。政府集權，基本上是不好的，但是偶爾也有好處，嗬嗬。

所以我個人並不很看壞中國的房地產市場。

事實上，美國一些好的社區房價不光是恢複了，而且開始上揚了，盡管整體上美國的房地產還在下跌 (但是跌幅平緩很多了)。例如我提供以下一些圖表數據。看看最近一年房產的平均價格。

見下圖，同樣，深藍色的表示美國平均房價，中間淺藍色的表示這個州的平均房價 (因為這個州收入相對較高，所以平均房價也高些)。整體上看，房價還在下跌，但是平緩很多了，對不對？

上麵那條桔黃色的線，是這個州中一個比較富裕的小城鎮的平均房價。這個小城大約 1萬人口，初中在全州排名第一，高中在全州排名第二，所以應該是個很不錯的居住區(但是並非最貴的。大城市周邊靠城近的少數郊區，房價是非常高的，隻有一些猶太人和年薪 50萬以上的才住得起。當然，這樣的貴族區並不多)。看到了沒有？房價除了去年下半年下跌外，現在早就上升了。這個小城的平均房價已經達到了 70 萬美元 ----當然，這比較高了。這個小城的人均家庭收入自然也不俗，去年每個家庭平均 $184,380 (這個州人均家庭收入也不過 6 萬8千)，所以房價自然很高。



就長沙而言，長沙居民，據我所知，收入並不高，但是消費比較高，所以房價還沒有怎麽抬上去 (現在是多少一平方來著？)，我覺得長沙房價應該會上揚。

"簡而言之，中國房地產業其實早已構築起一個完整的掠奪、壓榨鏈條，當掠奪者通過各種資源通過各種手段將民眾趕向屠宰場，他們自己的結局其實也已經注定──惡有惡報的輪回從來沒有真正被打破過，哪怕暫時沒有步入這種輪回。"

房價過高是政府的失誤，聯想到大躍進、現在的高校擴招，你就會覺得咱們從政府到民間都不缺一窩蜂的幹勁。

收拾爛攤子的是政府，不會是房地產公司，房地產公司賺足了，跑掉就是，最多在歎息天賜良機越來越少了而已。就像華爾街的金融家們，華爾街是他們搞垮的，但是垮了就垮了，他們跑了，收拾爛攤子的是政府。(咱們) 政府以前不光是監督不力，而且參與起哄，也有作繭自縛的味道。

從我上麵附錄的圖表中，可以看出老美的平均房價是其家庭收入的大約5 倍，高了就會出亂子。中國可以從中借鑒很多經驗的 (盡管 5 這個值可能並不完全適合中國，例如中國人可能節約一些，但是也不能偏離太遠)，但是中國這個比值真的太高了。