北京上海樓市有價無市局麵愈演愈烈

新華網北京11月18日電北京、上海樓市“有價無市”局麵的愈演愈烈，深圳、廣州部分樓盤的價格鬆動，再加上已有調控政策的效果初顯和物業稅等政策將出台的預期，人們似乎聽到了樓市調整的腳步聲。
“有價無市”愈演愈烈

樓市，這個被稱為中國最“頑固”的泡沫近來出現局部疲軟現象。北京、上海、深圳等一線城市繼續演繹著“有價無市”的局麵，而堅挺的房價也開始局部鬆動。

“現在房價的虛高成分太大了，我不想成為最後一撥高位接盤的人。”在北京某事業單位工作的小張認為，開發商囤地、捂盤是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力將住房需求變為現實的人沒有那些研究報告估算的那麽多，再加上近年來一係列調控政策對投資性需求的遏製，他相信房價很有可能會在近兩年回歸。目前，持有與小張類似觀點的購房人不在少數，再加上不少購房人麵對高房價而“望房興歎”，市場觀望氣氛日益濃重。

在此背景下，成交量萎縮就成為樓市自“金九銀十”這一傳統銷售旺季遭遇尷尬以來的最顯著特征。深圳樓市繼續著8月以來的市場成交低迷狀況，10月份深圳新房市場日均成交住宅不足60套，較9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而曾經以半年上漲四五成的數據演繹著特區速度的深圳房價近來也開始鬆動。一些住宅新盤已采取低價開盤策略，每平方米價格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。

與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。10月份，廣州十區商品住宅簽約量為4502套，較上月下降14.77%；其商品住宅均價為11973元／平方米，環比增長6.44%。業內人士普遍預計，進入11月後，廣州樓市成交低迷狀況將更加嚴重。而據當地媒體報道，隻升不降的房價也開始鬆動，不少高端樓盤已暗自降價，消失許久的打折、送車位、贈裝修費、送70年物業管理費等促銷方式再次粉墨登場。

盡管深圳、廣州部分樓盤價格鬆動，但北京、上海的房價依然堅挺，隻是成交萎縮狀況有加劇之勢。中國指數研究院監測的數據顯示，11月5日至11日這一周，上海樓市盡管供應量有一定幅度增加，但住宅類房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。但當周的全市住宅成交均價為7864元／平方米，較前一周上升了2.50%。10月份，上海住宅類房源共成交20971套，比上月降低2.3個百分點。

北京的成交量也在急劇萎縮。根據北京市房地產交易管理網的數據，11月5日至11日這一周，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分別為391套和404套。但國家發改委的數據顯示，北京房價未見鬆動跡象，10月份新建商品住房價格同比上漲了17.8%，在一線城市中，漲幅最大，在全國範圍內位居第三，次於寧波的19.1%和烏魯木齊的18.5%。

市場博弈加劇

高房價下的成交量萎縮以及部分城市房價的局部鬆動，是意味著樓市的短暫喘息，還是樓市下跌的開始？截至14日14時，搜房網的調查顯示，分別持這兩種觀點的調查者數量相當，均為39%左右，還有20%多的調查者認為“目前還不好說”。由此可見，市場各方的分歧還相當大。

業內專家指出，房價收入比的合理範圍一般是3-6倍，也就是說，一個中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以買一套中等檔次的住房。在發達國家，這一比例一般在3-4倍，而我國不少大中城市的房價收入比早已“越線”，北京、上海等地更是多年高達兩位數。

從投資的角度來看，新近公布的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》將“普通住宅地開發建設”從鼓勵投資類別中刪除，還新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限製，這對抑製外資炒房大有裨益。再加上今年以來一係列加息措施，以及9月末出台的房貸新政策，投資性需求得到一定程度的遏製。經濟學家王小廣說：“市場並不是一般人所理解的供不應求，而是很多房子掌握在投機者和投資者手裏，應當通過增加房屋持有成本等多種措施來促進賣房。”

北京市我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉認為，整體成交走勢的持續疲軟從側麵反映出政府連續調控舉措之後的實際影響效力，未來房價漲幅趨緩是肯定的。他說，高檔二手房已出現部分拋盤，新房價格還要看11月、12月份的數據，這兩個月是買賣雙方最較勁的時候。“如果連續三個月成交量依然不理想，很難說開發商不會降價。”

上海五合智庫總經理鄒毅則判斷，在未來一段時期內，市場供應相對將更加充分，而需求將受到心理因素影響有所收斂。他說：“前段時間價格快速增長的行情將會改變，一個相對平衡的、穩定的房地產市場格局可以期待。”

但長期看好房地產行業的陣營依然強大，日信證券研發部日前的一份報告可謂是“看多”觀點的代表。其認為，從土地開發麵積的速度跟不上土地購置速度，商品房竣工增速大大低於銷售速度等方麵來看，供不應求的樓市矛盾依然尖銳；而從土地價格上漲、流動性充沛、人民幣升值等因素來看，房價上漲仍將得到支撐。

國家發改委最近公布的數據似乎證明了這種判斷。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，第五次改寫今年6月以來的房價漲幅最高紀錄。

調控預期仍然強烈

麵對繼續“高燒”的房價和仍需繼續規範的房地產市場，大多數業內專家認為，2006年以來的房地產調控政策體係將繼續在今明兩年得到完善。其中，物業稅的出台呼聲最高。

國民經濟研究所所長樊綱、財政部財政科學研究所所長賈康等國內著名宏觀經濟專家和財稅專家紛紛建議早日開征物業稅。他們認為，此舉有利於減少市場上大量存在的閑置房，也有利於減少投資性需求，還可把目前地方政府短期行為的土地財政改造成為長期行為的土地財政。賈康建議，物業稅應加快從當前的“空轉”試點進入“實轉”，征稅時要考慮區分營業性和非營業性房產，如果非營業性房產開征物業稅，應從獨立的別墅、豪宅開始。

國家信息中心的一份報告建議，通過調高土地閑置費標準，對囤積土地的開發商征收懲罰性土地閑置費；嚴格貫徹無償收回閑置土地使用權這一處置措施；建立土地閑置超過一定規模和期限的房地產開發企業的退出機製等措施，加大對閑置土地的清理力度。