驅趕房客zhuan
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先解釋一下，我隻寫自己懂的東西，不知為不知，我也不會去抄書本，基本上是實戰經驗。有人會問了，你買房子有很多實戰經驗，難道趕人也有很多實戰經驗嗎？如果有，你丫的都租的是什麽人啊？你上過多少次法庭啊？這種經驗也值得嘚瑟啊？
壇子上時常有人出來吹吹牛搞了多少房子雲雲，這裏的地主一個比一個大，一個比一個牛，自歎弗如差遠了。有人出來吹牛上法庭二十幾次嗎？很少有，不才算一個！光榮嗎？不光榮。自豪嗎？還真有點，想對著鏡子給自己磕頭，有這種經曆的人鳳毛麟角，快成律師了。如果這些爛事全出自我的房客，今天哪敢舔著個臉在這裏談掏糞心得，這些經曆很多來自做PM的幾年。
閑言少敘，回歸正題。地主們最頭疼的問題，不是房子租不出去，因為可以降價；不是通馬桶和修理，可以找人來做。最頭疼的問題是房客不交租，你麵臨著趕人的問題。
路是自己走出來的，首先，遇人不淑，自己肯定有責任，再選房客要吸取教訓。其次，姑息養奸，養虎為患，自己還是有責任。再其次，優柔寡斷，無為顢頇，任由房客一而再再而三拖延下去，更是自己的責任。
一旦房租沒有收上來，要盡快和房客聯絡，人要臉樹要皮，有的人的確是有原因的，所以不要斷然采取行動。但有的人沒臉沒皮，溝通未果就要立刻采取行動，謊話不能一而再再而三的聽信。所以，three day notice to pay rent or quit要盡快發出去。看你的租約是怎麽寫的，你的租是due on the first，在second day就可以給出去。我的租約給房客幾天緩衝，due on the third，四號可以發出，我是到五號左右沒收到才催問一下，發現苗條不對，接下來會盡快把notice給出去。房客有可能說過幾天，或者一星期就有錢，可以相信，但notice一定要給，因為一星期後房客可能又這麽拖延一下，再發notice就損失了很多天時間。
notice可直接送到房客手裏。有的房客故意躲躲閃閃，沒關係，把notice貼門上，注意是貼門上，而不是塞門縫裏，有的房客愛麵子，不喜歡讓鄰居看到，那沒辦法，一定要貼門上，一目了然，另外再郵寄一份。
三日通知具有威懾作用，絕大多數房客在收到通知後不久會交租。反向思維以下，哪天你看到有人要起訴你，你怎麽想?這一步不需要律師，自己完全可以做，表格要填寫正確，表格裏的數字隻能是房租，不能有late fee和罰款等。地址不可以是p o box，要真實地址，我說過，不喜歡把自己地址公開，我用自己經理的地址，你也可以用公司地址。如果自己沒把握就讓律師做，費用從35到100，律師的公文更有威懾力。這一步最好還是自己做，沒什麽難的。
極少房客屬於死豬不怕開水燙，對你的三日通知不理睬，下一步就是正式eviction。微弱地主們最好先別單打獨鬥，找專業趕人律師，一定要專業的，專門趕人和追錢的，別的不做。第一自己做有可能犯錯，微小錯誤就要從頭來過。第二，這種律師動作快，知道該幹什麽，當天早上給律師房客的資料，晚上房客已收到被起訴通知。
你需要給律師的文件有，
rental agreement
notice of change of terms of tenancy
three day notice
proof of service
走到這一步，開弓沒有回頭箭，要硬著頭皮走下去。房客提出交租，可以，一次性全部都交齊，而且這個時候可以加上罰款，律師費等各項費用。如果你不喜歡房客，就狠下心趕走，以後再發生的幾率很大。
在加州，當驅趕房客開始後，房客隻有五天時間respond，但是如果是evict all，則有十天，一般律師會建議你evict all，以免到最後節外生枝。這十天非常關鍵，一定要想辦法拖延過去。在這期間房客回複了，接下來要在法庭交鋒。所以，當房客試圖和你溝通，討價還價時，一定要穩住房客，話不要說的肯定，含糊其辭，也不能多說，律師接了案子也不讓你隨便說話，言多語失。當律師介入後，你要盡量避免讓房客來糾纏，不想糾纏就讓房客去找你的律師。律師可不是什麽善茬，幾句話就把房客噎回去。
這十天熬過去後，律師一天也不會耽誤，馬上file default，到這時房客就是條死魚，等法警來鎖門好了。整個這個過程是uncontested，費用不超過一千。
當房客respond，就是contested case畢竟法庭不是為某一方開的，房客也有權申訴，具體流程見表，費用加350。這是南加州的一個律師事務所1800 829 6994。stephen c. duringer & associates
簡單的說，驅趕房客分五步。
一，the notice
二，filing unlawful detainer
三，serving
四，obtaining the judgment
五，the lockout
如果是uncontested case，省略第四步。接下來還有debt collection，這是後話，先趕走人再說。
驅趕房客的事情沒有人願意發生，事情來了怕也沒用，隻要是具體事情就有解決之道，趕人的事情對於地主來說是經常發生的，受得一時苦難，以圖他日醉臥沙灘。股市裏的朋友用不著幸災樂禍，冷嘲熱諷，最好寫點實用帖子，幫助在股海裏的落難者指點迷津。
這次介紹three day notice to pay rent or quit。
以後會寫notice of termination of tenacy and three day notice to cure breach or quit。
寫的倉促，一定有遺漏，想起來再補充。趕人的基本流程是這樣，我的最快記錄是三星期。一般來說，即使出庭，兩個月之內可以解決。也有極端的例子，很少見，對地主們很不利，不提。
天有不測風雲，家有急事不得不回京一趟處理，剛回來，馬上要整裝待發，後天動身去巴塞羅那上地中海郵輪加羅馬幾天共三個星期。本想暫時屬黃花魚，溜邊算了，看到壇子上被點名，不願被人以為是故意拿堂，或是死到天涯海角逍遙自在。一些問題大家都討論過了，基本都是正解，隻想補充幾句，然後消失幾個星期，來言不回請多包涵。
一，黴菌問題。房客提這個問題，是不是敲詐不好說，多數情況下是找茬，想毀約，想找點補償。不必被一個電話，一個短信就驚慌失措，沒有證據，信口雌黃算個屌！房客找專家來檢查不要花錢嗎？再說了，是誰的責任還兩說著。 遇到這種拽的房客，明知道是借口，拉屎拉出根屌毛，事不大，心裏膩歪，就當他是個屁，放了算了。
黴菌是個很操蛋的事情，所以多數保險公司是不保的！！大家買保險時不妨多句嘴問問，有個心裏準備，別到時挨一悶棍。說到這裏，語重心長的奉勸各位，別以為白人就高尚，再商言商，對地主來說那是矯情。把衣食父母盯在老墨身上吧，人家沒那麽多事。
二，eviction問題。通常有下麵幾個步驟。
1，the notice,包括三天的，終止的等等。
2，filing and serving the summons and complaint.
3，obtaining the judgment.
4，the lockout.
您要是沒有金剛鑽，最好找專門的eviction律師，一定要是專門的，我用過的最快二十一天。費用一般不超過一千，uncontested.需要出庭的話會另加三百多,contested.
地主最頭痛的事情就是驅趕房客，事情來了怕也沒用，硬著頭皮也要去做。這裏有一個技巧，對有經常賴租的房客，3days notice 可能都麻木了，當你忍無可忍，下決心正式evction，也就是到了第二步，filing and serving，開弓沒有回頭箭，房客知道你動真格的，最終會演變成法庭上交鋒。對房客來說，首先要在五天之內去法院回複，如果是evict all則有十天。我以前寫過，加州，或許是橙縣對地主有利，因為五天十天的時間稍縱即逝。在這個期間房客沒有回複，那房客死定了，用不了多久，等著鎖門好了 這是the uncontested case。
那麽，地主擔心的事情是房客在第二步respond，接下來就有可能出庭，就是the contested case.出庭沒什麽可怕的，但房客玩的是拖延戰術，光腳的不怕穿鞋的，房客多住幾天，最後拍屁股走人。所以，地主在第二步期間，也要玩拖延戰術。一旦房客得知被正式驅趕，如果來和地主溝通，要盡量穩住他，對於房客提什麽要求和討價還價，不要說死，可以閃爍其詞，溫水煮青蛙，把這五天十天一拖過去，下麵就好辦了。
一般來說，不交房租，最後會被趕走，房客不會贏，但輸家是地主，因為錢財損失慘重，甚至有可能幾萬塊。有的職業老賴會把法律用到極致，不但出庭和地主打擂台，還會要求陪審團，和地主打持久戰，遇到這種人地主就慘了，陪審團的費用，地主要付。
所以，挑選房客要慎之又慎，已經有被驅趕經曆的，堅決不要，不要聽信花言巧語，以信用為依據。隻要信用好，長的五大三粗，身上有刺青，奇裝異服，標新立異的並不難對付。難對付的是西裝革履，笑容可掬，彬彬有禮，花言巧語，但信用爛透，沾上這種人噩夢將會不斷，俗話說蔫雞X操死人！
