閑著也是閑著，灌灌水吧。希望能讓大家娛樂娛樂。
去年年底試著買一個REO房，以下這個舊帖記錄了當時決心放棄的過程。
http://www.wenxuecity.com/bbs/archive/2012/tzlc/503783.html
我當時是決定不要2000塊錢earnist money準備放棄這個房子了。但是我的Agent,也就是本壇裏的ID OceanView2011， 仍然沒有放棄。她跟那幫印度人反複電話email聯係幾天後，決定改用我們當地的一家closing company, 在當地close.2012年12月14日順利close, 沒有出現任何困難。
12月15日開始，我就染上了嚴重的流感，是孩子們從學校裏帶回來的。這一病竟然就是40多天。發燒，咳嗽，不止。左眼也出現了眼底出血，差點瞎了。我太太發現那個房子竟然是正對著一條小街的標準的路衝房子。她就認定我的這場大病就是由於路衝房子引起的。在賣掉這房子時，我太太也患了流感，也是發燒咳嗽。這就更讓她確信買這個房子不吉利。當然，這隻是迷信的說法，無從考證。
2013年1月8日開始裝修，是請的一位中國師傅。我給他送去了一個沙發床，小冰箱，柴米油鹽醬醋等一應生活物資，他就在那個房子裏吃住。他工作非常勤奮，除了吃飯睡覺就是幹活。
裝修的主要內容包括以下幾項：
1.重新油漆所有牆壁
2.地麵全部安裝實木地板
3.重做廚房，把原來的所有東西統統扔掉，重新打造。使用大理石台麵，不鏽鋼爐子，洗碗機和抽風機。
4.更換所有toilet 和洗手池。
5.安裝一套全新的中央空調係統。這個房子以前沒有空調，隻有老式的電暖氣。以前沒有弄過時聽說安裝一套中央空調係統需要25000塊左右。實際上我隻花了7000塊，是一家俄羅斯公司幫我做的。
6.更換全部窗戶。
7.換外牆。買的時候不知道這個房子外牆是石棉的。也許就是因為這個石棉外牆的緣故，別的買家不敢買，造成了房價如此低廉。我是因為不懂而出了“高價“搶到手了。還是聽說，人家說拆石棉外牆會非常昂貴，可能又要上萬刀了。我就打了幾個電話，有的公司不做住宅的。隻有一家公司很痛快，答應第二天來評估。評估結果隻要3500塊拆除石棉外牆。當然拆除石棉外牆必須是有資質的專業公司。然後我自己到Lowes訂購了vinyl 外牆材料，材料費1300塊左右。花4000塊找兩個中國師傅給安裝上去了。
8.更換全部房頂燈以及前後門外的燈。
9.修理drive way.
10. landscape
裝修在2月10日全部完成，通過政府檢查。2月15日上市，4月13日買家完成各項手續，確認購買合同有效。5月1日過戶。
這個房子處於雙黃線的交通主幹道上，本地區房子市場價應該在210K至230K之間。我是106K closed，裝修費用加水電稅等花了$43000.總成本$149000. 買家出價190K，除去各項開支，淨賺28K。這是我做的第二個投資房，是靠FLIP在5個半月間賺了兩萬八千塊錢。這中間學到了很多沒有聽說過的一些知識，了解了做FLIP的人的艱辛。我自己雖然沒有出什麽力氣裝修，但是在裝修的1個月間我每天過去兩趟，裝修後每天也要看一趟。總共5個月之間跑過去看了超過100趟吧，房子離我家3個多mile。掙這點錢實在是不容易。
經曆過了，也有了經驗了，接下來還做REO嗎？我的決定是：NO。這有幾個理由：
1.地點，價錢合適的房子不好買到
2。裝修太費精力
3.花精力裝修後房子出租的話每月的cash flow也不好到哪裏,每月的租金也就1400-1500塊。不如直接買一個能直接出租的房子。
4。猛一看能夠賺很多錢，實際上除去各種成本後，淨賺到手的利潤並不豐厚，而且是一次性的收入。
我以後還是要把精力放在做學生房上。建一個或買一個50萬-80萬的學生房每年的cash flow會有3萬-8萬之間。花費精力少，利潤高，並且是長期有保障的收入。
下麵就是我剛剛賣掉的那個房子的一些圖片：
