2010年還算是個比較好的年份。但是下半年開始生意逐漸走下坡路，這主要是由於下麵幾個原因造成的：1. 華人客戶下降90%，原因是市場飽和以及網絡電視的競爭。2. Google把我們的英文主要關鍵詞給打回到了第3頁，這樣也是我們喪失了主要的英文客戶。3. 市場飽和。4.一個生意的5年壽命天數將至，天命不可違也。
閑來無事，必須考慮下一步的生路，也算是重新創業吧。經過幾年的觀察以及最近幾個月的實地考察，決定試水房地產。我的基本理論是，依靠租金還本金逐漸進行資本積累，力爭在15年內擁有三套投資房，每套房子產出$3000/月淨利潤，三套房子每月就有$9000淨收入。15年後正好退休，每年就拿這三套房子產生的10萬塊過晚年的幸福生活呢。
第一步，計劃
這個是第一貼：
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/255808.html
周末灌水貼：買地建房子
我要買地建房子啦！您給瞅瞅這想法有什麽毛病沒有。
費城坦普大學附近，16街至18街之間的lot大概6萬左右能拿到一個。建一個3單元共8個臥室的房子，2000尺左右。跟建築商聊了一下，建築費用70-95每平尺不等。craigslist上找到的說70，房產經紀推薦的人說95.總建設資金加地皮的開支大約25萬吧。25萬全部從銀行借出（房子equity line裏麵掏）。
提供床，桌子板凳等家具。出租給學生們，沒人每月400塊。學生自己負擔水電氣等。這樣每月的租金收入有3200塊。
在市場條件不好的今天，準備拿住這個房子N年。如果把每月的房租都投入還本付息，大概10-12年可以收回投資。如果市場好轉，按照租金決定房價的原則，再考慮到周邊相似的新舊房售價的話，30萬左右是容易出手的。這樣，10年左右，將25萬銀行的雞蛋變成30萬自己的雞蛋，投資收益率在每年10%上下。如果接下來的十年中什麽都不做，自己的房子倒是沒有欠款，但是肯定不會憑空生出這30萬的一個投資房來， 是吧？因此， 我覺得應該掏這25萬蓋個房子。
買這個地區類似大小的舊房子，也需要25萬左右。因此，還是蓋新房子合算，畢竟新房子出租時有更強的競爭優勢。
這想法對不對？有什麽需要注意的呢？
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第二步，買地
買地之前，我先谘詢了我的會計師，他同時也是一個律師，猶太人，非常精明。我所有的會計活以及法律活都讓他幹。他要我注冊了一個LLP，以便將來萬一出現司法糾紛時能夠給我自己的財產增加一層保護。這樣我就把買下來的地皮放在LLP名下了。
當初第一次帶我們家領導視察這塊地皮時，領導非常失望，因為這塊地上砸叢生，垃圾遍地，還有幾棵歪脖樹需要砍掉。隔壁鄰居是一個搖搖欲墜的理發店，其它幾個相鄰的lot也都是像我要買的這塊一樣。我說地皮上有什麽都不怕，我們蓋房子時會統統清楚幹淨的。經過細致的可行性報告，最終獲得了領導的首肯。
這塊地皮是紐約的一位律師2008年以5萬元的價格買下的，他已經請人做了地理鑽探，還設計了初步的藍圖，但是由於經濟危機爆發他最終沒有建房。他喊價6萬，經過討價還價最終以$51500成交。
第三步， 設計、建築、招租
都在下麵這個帖子裏了，自己點擊閱讀：
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/316698.html
第四步， 收租金
經過半年的施工，總算趕在學生開學前的最後一天把所有房間都準備好了。總共9個房間，5個衛生間，一個廚房，一個大客廳，一個停車位，一個封閉後院。
我提供所有家具，水電費，電視節目和無線上網費。共用家具包括：兩個真皮沙發，兩個茶幾，一個吃飯桌，4把椅子，一個51寸電視機，3個冰箱，以及微波爐，洗衣機，烘幹機等。每個臥室配備雙人床，床墊，書桌，椅子，床頭櫃，台燈，21寸電視機以及垃圾桶。
5個大房間租金$580/mo, 4個小房間租金$550/mo.一個停車位$60/mo. 總共每月租金$5160. 總費用支出約$1000, 利息支出約$1000.每月淨收入約$3000.
我在房子裏裝了一個帶鎖的信箱，讓學生們每月1號之前把租金放進去，2號以後我去收取就可以了。
由於人多，為了避免矛盾，我給他們做了一個值周表，每兩人或3人一組， 每周打掃一次室內外衛生，每周負責倒垃圾，冬天值周的負責鏟雪。大家都很滿意！
第五步，上市
我的這個房子所有投入總共約32萬，現在讓經紀人放在市場上試賣，喊價42.5萬。如果有人出價合適我就賣掉，然後再開發下一個，不然就拿著收租金好了。費城政府提供的10年免稅政策每年可以為我節省4000塊左右的地稅，所以我也願意持有10年。
有資金的朋友，當你想創業時是否也想過趟一趟房地產這個渾水呢？
This building is under construction now. It will be available on 8/1/2011.
