我在美國小鎮買房子的經曆

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離開北京好幾年了，還是習慣性的經常到這個版上來看看，大家在北京買房看房的故事往往引起我對當年自己經曆的很多回憶。自己當時畢業之後工作也還不錯，也帶著向往又絕望的心情看了很不少房子。當時北京東三環（雙井），北三環（望京）的價格是6000-8000，通州是2000多，這個價格要是放在今天不知道會不會引起搶購，但在當時的我看來，一套兩居大約相當於我10年的薪水總合吧，高得離譜，離譜得讓我沒有勇氣嚐試。

後來像很多人一樣出國讀書，前兩年比較痛苦，人生地不熟的，又窮得要死。在國內工作了兩年攢得那點錢給了父母，其實帶出來也不夠塞牙縫的。獎學金勉強夠糊口，但是暑假沒有收入的時候也去過餐館打工，被中餐館的老板罵得狗血淋頭過。現在回頭看看，想想祖宗留下來的話裏麵，“士可殺不可辱”是最狗屁的一句-- -- 也許應該加上個之一。

閑話少說，略微交待一下背景隻是想說明一下我對北京的看房買房流程還算略知一二，我到了美國買房也稱得上白手起家----雖然現在隻是有了房子，還沒談得上家業。看到版上動不動有人爭執和國外比起來北京的房子算不算貴，也許我分享一下自己的經曆大家還是感興趣的。提問的拍磚的隨便，愛不愛回就隨我了。為了方便起見，除了單獨說明的，數字單位都是美元。

我所在的是美國東部一個農業州，以農業(vegetable)和養豬(bacon)為經濟支柱，2005年,整個州的人口是8,856,505，大約九百萬人，家庭年收入的中數是$43,193，考慮到美國家庭2/3家庭一個人工作，失業率5%左右，大概可以沽出來一般工作的人工資應該在六萬左右。中國人在這裏的留學生往往學曆比較高，兩個人工作的也很多，所以收入比美國平均家庭要高不少。

我們買的房子是比較好的區，因為我們對治安要求比較苛刻，不想跟吸毒的搶劫的混著住，當然好區將來升值空間大也是重要考慮內容。我們所在的是這個州的省會，整個地區大概一百萬人口左右，最近幾年落戶了幾家大公司，所以也算個小IT民工聚集區。地位大概相當於中國的二線三線城市吧。我買房的這個郵編區號範圍內的詳細數據如下：

人口:105,165

家庭總數:40,280

年齡中位數:33.7

收入中位數:$83,409

房價中位數:$247,500

自有房比率：67.60%

從收入中位數可以看得出來，這個區在本州算富人區了。我們買的房子36萬，也高於房價中位數了，房子是啥樣子呢，千言萬語不如一張照片，看上麵的圖。

美國新房程序是這樣的，開發商先從私人或政府手中買下地，劃分出小塊來，叫lot，一個小塊一個房子，顧客先去挑地，要挑大小，環境（離湖近的，離馬路、高速遠的值錢），平整程度地勢高低等等。中國人還特別喜歡挑朝向。外國人倒是不管，房子都是沿著馬路轉著圈蓋，遇上朝哪兒算哪兒。我家好不容易挑了個正南正北的，整個這一條街（100米長）是東西向的，所以街南的房子都是後院向南，車庫向北的，一共六個房子，住了五家中國人。汗一個！現在開發商都知道中國人喜歡這樣的朝向了，已經開始對這樣的地漲價了！

挑好了地，然後從開發商的幾個被選戶型中挑一個，不是隨便挑的，開發商往往有些設計，比如說這條街上要貼磚麵的房子和貼塑料瓦的房子相間，比如說車庫在左的和車庫在右的要相間，等等。這種設計是為了讓小區整體上更好看，說不定你看中的lot正好不能建你看中的戶型，這就沒法子了。

挑完了地和戶型以後，要挑upgrade，就是裏麵的裝修，如果什麽都不挑，就一切都是最基礎的配置，用最普通的木頭作廚房櫥櫃，廚房廁所鋪塑料地板革，一樓二樓都是地毯，用最普通的水龍頭，燈具，布最簡單的線，等等。與國內相比，這兒的房子一蓋好肯定是能住人的，但是大部分人覺得這樣的環境還是不能滿意的，所以會挑一些upgrade。但是開發商並不傻，房子便宜，裏麵的每樣裝修都有價錢，和市場上比起來極其貴，大約相當於市場價的2到4倍----這是我去家裝市場(Lowe's)比出來的，至於開發商是不是用了什麽稀世好材料我是看不出來的。但是介於他們的一切東西保修兩年，我還是完全采用了他們的裝修，懶得折騰了。一些價格如下：

廚房升級成楓木櫥櫃：4800

從地毯升級橡木地板：110每平米（整個一樓9700）

廚房花崗岩台麵：5000

換個漂亮樓梯:2800

換個漂亮樓梯扶手：2250

大廳裏加了六個射燈：1400

門廳裏換個漂亮吊燈：360

廚房裏換成漂亮水龍頭：550

廁所地麵地磚：1350（總麵積小於8平米）

...

...

總之，裝修價格比起國內來實在是吐血，簽字簽得我手軟，最後總共upgrade了五萬美元。整個房子地毯麵積280平米，如果按照現在國內大概80%的得房率，可以折合建築麵積350平，精裝修價格36萬，折合7200人民幣一平米。不知道國內一般的二三線城市能不能拿到這個價格。

（三）

說完了房價，再說說其他費用。美國和國內房價裏最大的區別是地產稅。這個其實是財產稅，各州法律不同，比如我家兩輛車是每年都要交稅的。政府按時寄來一張賬單，說你的車今年大概估價是多少，要收多少錢的稅，請在網上交稅或寄支票到哪裏，等等。房子當然是財產稅的大頭了。新房子建好或舊房子交易完成後，會有銀行人員來估價，決定給你貸多少款，還會有政府人員來估價，決定要收你多少稅。很有意思的一點，是政府的估價一般會比你的購買價低，比如我們這條街上的成交價是32-38萬，但是有一個房子政府給的估價是，地價11.2萬，房價12萬，總共征稅額按23.2萬征。政府估價一般都會低，不過低這麽多就實在是運氣好了。有些買房子的新手看到網上的政府估價就按照這個來討價還價，是肯定不可能成交的。政府每八年會重估一次，如果你覺得他估價估高了可以去找他理論，我想估得低一點可能也是政府用來避免麻煩的一種方式吧。

稅率是由州政府決定的，每兩年換屆選舉一次，換選三分之一的州議會議員，加不加稅都是競選的話題。往簡單說，共和黨主張減稅，理念是老百姓的錢自己愛怎麽花怎麽花，用不著政府幫著花，民主黨主張增稅，理念是要辦更好的學校建更好的醫院，要照顧弱勢群體。我所在的地方是共和黨得民心的州，現在的財產稅是 1.084%，也就是說，如果估價結果不太離譜的話，我大概一年要交3000的稅。

除了財產稅，買房子的其他開銷我也列出來給大家看看：

首付5%:1.75萬

貸款30年，月供1957

財產稅：3043/年（估價，每八年調整一次）

貸款保險:221/月(因為首付不到20%，等還款還到貸款低於房價的80%就不用交了，要是最好的情況，房子一年漲價15%，就相當於我的貸款變成了房價80%，這個錢就總共隻要交一年了，yy中...)

房屋保險：520/年（覆蓋房子著火，被竊等損失）

物業管理費：45/月（覆蓋遊泳池，網球場，孩子玩的場地的費用）


交易當天一次性費用：

評估費：325（促銷返還）

查信用記錄：25（促銷返還）

貸款人工費：75

稅收服務費：70

貸款手續費：350

鎖定利率費：351

洪水危險評估證明：11

律師費：357

房產證保險：250（覆蓋比如房子建在有爭議的土地上之類的損失）

入住當天支出在1500左右，能拿到的折扣包括開發商返點1%和買方中介返點1.25%，共七千多，覆蓋第一個月的月供和預交一年的財產稅是夠了。這幾項返點是由於次貸危機下房子不好賣才有的，並不是平常的普遍情況。

再談談買房和省稅的關係。聯邦法律規定房產分為三種，primary residence（主要居住場所）的定義是，每個家庭隻能有一個，每年在那裏住半年以上。secondary residence指的是度假用的房子，每年居住10天以上，investment property是指用來出租的房子或者撂荒的地或者囤積等著漲價的不動產。對primary優惠很多，所有的貸款利息都是免稅的。比如月供2000，第一個月裏還1600利息，400本金，第二個月 1580利息，420本金，以此類推。第一年裏，大概會還到兩萬利息，加上三千財產稅，如果工資收入是六萬，免稅後就按照三萬七交稅，對普通工薪階層來講，免稅對買房子的幫助還是很大的。但到了第三十年，可能總共隻有500塊利息，剩下全是本金，免稅額就隻有500塊了。所有的經濟專家都建議，房貸絕不要提前還。實際上，很多美國人都做homeequityloan，比如還掉的貸款已經占房價50%，重新和銀行簽個合同，還是貸80%，把那30%拿出來，吃喝玩樂，買房子買地買股票，繼續享受最大額的免稅。在房子升值的時候，這樣做沒問題，但房子一貶值，就形成了現在的次貸危機。

還有規定是如果primary房子升值後賣掉，升值50萬內是不交個人收入稅的（單身的話免稅額是25萬），附加條件是過去的五年內在這個房子裏住了至少兩年。2007年的新政策，決定對mortageinsurance（付不起20%首付的人）也是有免稅幫助的，但是和收入相關。我們家是占不了這個光了。家庭年收入10萬以下全部免稅，11萬以下部分免稅，11萬以上就沒了。。

對於度假和投資的財產，我沒查過政府文件，有查過的可以來科普一下。大概道聽途說

的了解是如果你的租金比貸款利息多，就要交個人收入稅，如果少，差價可以免稅。賣掉的話如果在兩年內買入新的就不交收入稅或隻收差價。

對於居住成本，搬進去的時候房子裏有微波爐洗碗機煤氣灶壁爐，自己還得買個冰箱洗衣機烘幹機才能住。家具也很貴，這麽大的房子填滿了要一兩萬。每個月有45 塊物業管理費是肯定的，水電煤氣電視電話一個月一般300-500吧。再主要的花費就是院子裏種花種草修籬笆搭露台了，院子有三四百平米，花銷非常大，不過中國留學生不像美國人那樣喜歡種花種草，往往都向往著養點雞養點鴨種點向日葵做點豆腐腦的幸福生活。

[activcard]

房子很好看啊，現在加州的房子圖麵積層高利用率，都成火柴盒了

[jo-62]

養點雞養點鴨種點

Depending on the city by-law, not every city allows this kind of thing!

[頤和園]

真幸福呀，白菜價的房子，地稅也不貴。

[nasastar]

都吐槽中國房產證隻管70年，這種房子能住70年嗎？

[elmonte]

你的物業管理費才 45/月。我的280／月，房子還遠不如你的好。（加州）關於房子的帳單我都數不清了。

[hagerty]

不是專家，我說的隻是我居住地的情況，賓州。
我們這裏政府的估價會比你的購買價低,是因為估的不是目前的市場價，而是折算到過去某年的可比價。大家的房產都折算到同一年的可比價去交稅，這樣才相對公平，不會因為房市的波動而造成同樣價值的房產交不同的稅。事實上我們這裏每年州政府會公布一個係數，可以來回折算當年的market value和assessment value。你如果根據此係數發現多收了稅，可以去local government appeal. 事實上很多時候他們用了老的對你不利的係數，你如果不仔細追究就會多交稅。我懷疑它們是故意的，現在美國各級政府都缺錢，你如果不appeal，就年複一年的多交稅。