(林修榮)不要隨便轉移房產權

有不少父母喜歡在仍在生時，將房屋產權轉移子女，但在很多情況下，這樣做是不智的。

首先，與子女共同擁有產權，將來賣出時子女亦必須同意。我曾經見過父母要售賣物業，子女卻不同意的情況。但最大的問題，是可能會產生大量資金增值稅(CAPITAL GAIN TAX)，尤其是很久以前買下的物業，本身成本很低，和不符合資金增值免稅額的投資物業。

原來子女接受贈與時，亦同時接受了產業原來的成本。假如子女自己有住宅，這個物業不屬於自住，出售時產生了大筆資金增值，屬於子女的那一部分便要繳納資金贈值稅。較聰明的做法，是繼續由父母以生前信托之信托人擁有產權，將來離世才由子女承繼產權，到時物業的全部成本獲得提升至市場價值，出售時極可能免付任何資金贈值稅。





在三種特殊情況下，父母仍在時將產權轉移子女可能有好處。

第一，有些父母準備將來要申請政府醫療福利(MEDI-CAL)，亦即俗稱為「白卡」，為了避免政府將來要求後人出售物業償還政府 (ESTATE RECOVERY），便提早將產權轉移。目前加州的「回看期」(LOOK BACK PERIOD)是三十個月。這種避免償還的手法雖非違法，但卻有些道德上的爭議，不在本文討論範圍。

第二種情況，是子女與父母同住，房子的資金增值超過五十萬元，假如產權隻由父母二人擁有，賣出時超出五十萬元之增值便要付收入稅，為了增加資金增值免稅額，可以考慮在賣屋前起碼兩年，將子女名字加到屋契上，隻要子女符合兩年擁有權和兩年作主要住宅的規定，每一位共同產權擁有人都二十五萬元免稅金額。

第三種情況更罕有，是父母的資產淨值預料將超越遺產免稅額，預先將資產以今日市值贈與子女，資產以後升值也不會增加遺產稅。

除了以下上特別情況，最好還是由業主設立生前信托，將來離世之後，才由兒女按生前信托條款承繼產權。