房子在地震中倒塌後是否要繼續支付貸款？-ZT

本文於2008年5月22日發表於www.focus.cn 高雲堂於達拉斯)
 
大家或許都關心，一旦房子在地震中不幸受到嚴重損害或者倒塌，業主是否還有義務和責任繼續支付貸款的問題，筆者在此從西方房地產抵押貸款的理論上來做一說明，供大家參考。

(一)什麽是沒有追究權貸款(NORECOURES LOAN)？

    在西方的貸款理論中，分為追究權貸款(RECOURSE LOAN)和無追究權貸款(NORECOURES LOAN)兩種。

1)追究權貸款(RECOURSE LOAN)

   也就是說，銀行除了抵押物之外，也要你個人對貸款負責，比如多數商業貸款就是，你用廠房，設備做抵押，銀行貸款給你，如果你不還貸款，銀行不僅要把抵押物收回，而且要你的其他財產來還貸款，用中國人的話就是父債子還，這種貸款是非常普遍的。

2)無追究權貸款(NORECOURES LOAN)

    這是我們討論的重點，所謂的無追究權貸款，就是要貸款的人隻是用抵押物做抵押，如果不能支付，銀行就把抵押物收回，而不會在追究了，無追究權貸款也叫DRY MORTGAGE。

     房地產住宅貸款幾乎都是無追究權貸款，即貸款人以房地產做抵押，銀行放款，如果貸款人無力支付，銀行就收回抵押物-房子或者地上部分已銷毀，那就是留下的土地，收回的房子就是查封屋，到此債權關係結束。

 (二) 在美國，所有的住宅貸款(按揭)都是無追究權貸款

   如果房子被損害嚴重，貸款人就沒有必要再支付貸款，銀行就倒黴了而已，銀行不會再找貸款人追究貸款。但是所有的商業貸款都是有追究權的貸款，商業房地產貸款就不是這樣，有的銀行有，有的沒有。

   但在國內情況不知，按揭貸款是否有類似的規定，實際上，貸款人在貸款的時候，要問這個問題的，記得在2004年我的一個客戶買了一個12單位的公寓，我在給他建議時，就告訴她，要找沒有追究權的貸款，因為很多商業房地產貸款(在美國的概念不同於國內的)都有追究權的，這一條很重要，否則一旦自己出現意外，無力支付貸款，房地產要被收回，而且銀行還可以要你的其他財產賠償。

(三)有追究權貸款是對銀行有利，對貸款人不利的

    估計國內的按揭可能是有追究權的，也聽到過說香港這是這樣，但筆者沒有核實過，如果是這樣的話，地震之後，房子如果倒塌或者嚴重損害之後，貸款人是要支付貸款的，或者國內的貸款人沒有這方麵的經驗，銀行也不會主動告訴貸款人這方麵的知識。

    所以從貸款理論上講，如果國內的按揭是有追究權的貸款，那麽貸款人就要繼續支付，至於實際中如何操作那是另一回事。

   如果中國政府或者銀行修改按揭規則，使按揭貸款成為無追究權的貸款，那麽震倒的房子就不要繼續付房款了。