漲！漲！漲！ (圖)

大猩猩和房價
by Bayfamily

小的時候看過電影“金剛”。裏麵的大猩猩麵對直升飛機掃射，喜歡拍胸脯。可惜終究沒能保護自己。 為了心中的美女一命嗚呼。中國在宏觀調控房價。讓我感覺如同金剛一樣。喜歡拍胸脯。不知道是真傻，還是假傻。 效果不重要，關鍵能討個老百姓的口彩就行了。 倒下去了，20年後，還是一條好漢。

別的地方我不知道，但是單單就上海而言，目前和未來都是嚴重的供需不平衡。 長期來看房價的漲跌絕對是一個供求平衡的問題。 炒房客對房價會有推波助瀾的作用。但是對於炒房客而言，買進來的房子總是要賣出去的。不會影響最基本的供求平衡。 如果把過去12年的連續增長一味地歸結為炒房的作用不是一個理性的思考。 短期的房價變化，會受到宏觀匯率，利率，信貸，這些外界因素的影響。

我們先看看上海最基本的供求數字。需求方麵，假設投資需要為0，基本的需要有兩類，一個是新增人口的需求。 上海市每年新增人口40萬。這是官方統計，不算發廊和餐館裏麵打工的外地人。 按照三口之家，每家90平米計算。因為人口的增加的需求大約是1000萬平方米。

第二個是改善型需求，根據上海未來的遠景規劃，每年人均居住麵積大約是增長0.5平米的樣子，改善性麵積需要為1000萬平方米每年。 這個數字基本上是靠譜的。因為和過去幾年的供應數字基本一致。 2006年到2007年的銷售基本上在2000萬每年。 08到10年，這個數字下降到1700到1800萬平方米。 留下一些欠債。供給方麵。 房子的建設是有周期的。過去幾年裏批出來的土地，是未來幾年的基本供應。

過去5年裏，上海出讓的可供應土地是8000萬平方米，轉行成1000萬左右的供應麵積。 也就是說在未來的5年左右的時間裏，供需平衡嚴重失調，缺口大約在50%左右。這是宏觀基本麵的數字。 在看看微觀的數字。北京房價奧運會之後猛漲，主要原因是奧運期間建築工地停工。 到了2009年，市場上的供給嚴重短缺引起的。 而上海的世博會長達半年，市區內的建設也基本停工。 世博結束後，也同樣麵臨一樣的短缺。 上海本月的房產庫存麵積已經達到曆史最低點，400萬平方米。 緊緊夠市場兩個月消化的。 世博結束之後，恐怕庫存會達到曆史新低。進一步促進房價上揚。

我對中央的房價調控實在是不以為然。我不清楚他們是真的不懂，還是裝不懂。 在交易環節上做動作，隻會影響市場的成交量，不會影響基本的供需平衡。 打擊房產開發商，降低商品房的土地拍賣量，隻會減少供應，讓供求平衡進一步惡化，房價更高。
以上海為例，所謂的增加保障性住房完全是句空話。 拿今日新聞來看， 上海宣布籌建23個大型社區，120萬套住宅，8000萬平方米。 猛地一看是猛藥重拳。仔細一看，原來是個政府的碰頭會，領導表示一下決心。 規劃部門表示，大約需要2年的時間，完成土地的儲備工作。 等到真正建成上市，恐怕猴年馬月，下屆政府的事情了。

君不見，2003年的時候，政府同樣拍過胸脯建2000萬的保障性住房。 7年過去了，後麵兩個零都人間蒸發了。2008年同樣拍過胸脯，兩個過去，今天幹脆再拍8000萬的胸脯。我看和金剛裏麵的大猩猩有一拚

但是為了保障性住房的供應，商品房土地在嚴重縮減。因為住宅土地的總供應麵積沒有變化。北京為例，住宅土地裏麵，不到30%為商品房。 如此下來幾年之後，房價不漲才怪呢。

讓人擔心是這次政府這麽大的決心。房價半年之後再一路狂漲。不知道政府能否麵對底層社會的政治壓力。進一步做出瘋狂的事情來。如同那個大猩猩一路在紐約狂奔

轉一篇1989年的人民日報社評。今日看來，忍俊不禁。從中央到地方，都有金剛的遺風。過去20年了，看來政的確還是沒有什麽長進。

附件一

1989年人民日報新聞評論房地產泡沫

“北京最近提供兩萬多平方米的住房，每平米1600—1900元。若買兩居室，少說也要六萬元。一名大學生從參加工作起就日日節衣縮食，每月存款50元已是極致，100年才能買上兩居室”（人民日報1989年2月20日第2版）。

附件二

2005，上海東方網 “兩個一千萬，可將房價15%”

http://sh.eastday.com/eastday/shnews/node42337/node42418/node42427/node51839/userobject1ai978851.html

“2003年，為解決日益龐大的市政工程和危舊房改造的拆遷配套用房需求，以及抑製過快上漲的房價，上海便開始了"兩個1000萬"工程，先後開始組織建設1000萬平方米重大工程配套房和1000萬平方米中低價商品房。 但是，幾年過去了，"兩個1000萬"工程卻給人有點不了了之收場的味道。 2006年年中，上海"兩個1000萬工程"悄然刹車。

　　2007年，上海房價再次瘋漲，政府有意重啟經適房工程，但始終未見實質性行動。 直至2008年，中央政策出台之後，上海才開始重啟停建5年的保障性住房。 2008年初，上海市住房保障和房屋管理局公布了《上海市解決城市低收入家庭住房困難發展規劃(2008-2012年)》，並提出了"到2012年上海市累計享受經濟適用住房政策的家庭達到30萬戶"的目標，累計建設麵積達2000萬平方米，占同期全上海市住宅建設量的20%，被稱之為"新2000 萬工程"。

 

所有跟帖： 

• 目前經濟不平衡，通貨膨漲壓力大，不得不打壓房價啊 -朱88- ♀  (0 bytes) (41 reads) 05/16/2010 postreply 07:02:46

• 打壓房價是壓不住的。 -BayFamily- ♂  (93 bytes) (190 reads) 05/16/2010 postreply 15:37:27

• 北京房價奧運會之後猛漲，主要原因是奧運期間建築工地停工? -trendspike- ♂  (38 bytes) (311 reads) 05/16/2010 postreply 07:31:37

• 你說的對 -BayFamily- ♂  (94 bytes) (183 reads) 05/16/2010 postreply 15:38:56

• 您多大啊 -傻蛋2.5- ♂  (37 bytes) (283 reads) 05/16/2010 postreply 08:31:54

• 金剛至少有倆三個VERSION. -CrystalWater- ♀  (0 bytes) (42 reads) 05/16/2010 postreply 09:10:09

• 哈哈。謝謝， -BayFamily- ♂  (64 bytes) (146 reads) 05/16/2010 postreply 15:43:59

• 可能要掉掉了。到年底會比現在低些。 -福龜龜- ♀  (0 bytes) (71 reads) 05/16/2010 postreply 09:24:18

• 會的，到年底可能會比現在低些。 -BayFamily- ♂  (194 bytes) (240 reads) 05/16/2010 postreply 15:41:38

• 不太明白, 有需求不等於有有效需求. 上海人的收入要比紐 -rodeodrive- ♀  (26 bytes) (255 reads) 05/16/2010 postreply 10:05:28

• 剛需麵前，性價比沒有意義 -BayFamily- ♂  (116 bytes) (258 reads) 05/16/2010 postreply 15:34:40