灣區理財 原創文集
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2009 好學區房價趨勢
By Bayfamily
買房子的時候，大家總是強調 location, location, location。跟當年大家喊毛主席萬歲一樣。這固然不錯。對於不想了解real estate細節的人而言。特別是猛地到一個新的市場上，買好的location 總是不會錯的。 好比當年文革，搞不清那派是那派，先喊毛主席萬歲總不會錯。
但是這句話容易把一個複雜的問題簡單化。 買好的location的房子的確是最省事的辦法。但是好的location的房子一是回報不見得高，二是不見得就不用考慮時機。
要想明白好學區壞學區的動態關係，應該明白城市學中的Housing filtering theory。 我找不到專業的翻譯，姑且就叫它房產滲透理論。
房地產滲透理論誕生之初是為了解答為什麽城市裏麵總是會有貧民窟的現象。 在世界所有的自由經濟的地方都會有平民窟，無論是發達國家還是發展中國家。政府想盡辦法也沒有用。即使是搞大規模的拆遷，改成新房子，最終發現要麽是新房子裏麵被塞進去很多人，無人花錢維修，最終重新淪為平民窟，要麽是在城市的新地方冒出來新的貧民窟。
平民窟的產生是房地產市場的經濟現象。總有低收入的人要解決他們的住房問題。 政府就算免費送給他們房子住，低收入無力維護房子。最終還是會變成貧民窟。 如果為了維護，提高房租，他們就會另辟溪地，再搭建便宜的住房。
窮人區如此。富人區也是這樣。富人區的大小和總人口中的富人比例相關，和富人區的房子麵積沒什麽關係。 如果好區裏房子蓋多了，富人就會在好區裏分出更小的在好的區。而其他的好區會淪為一般區。
總之，好區和壞區一樣，是無法消滅的。也無法改變其比例。比例取決於窮人富人的人口比例。甚至說，好區和壞區在正常市場下，同樣是供需平衡的。就是說好區的房子對於富人而言，並不比壞區對於窮人而言更難買。 大家覺得好區的房子更強手，是因為你給的價格太低，並不是好區房子難買。理論上講，好區不會比壞區的房價更堅挺。大家看看2M以上的房子的跌幅就會明白。
這和我們直覺聽到的好學區高房價的理論相悖。 通常訪問代理人會對你說，好區不蓋房子，好區麵積就這麽大，人人都想進好區，所以房價貴等等。其實這是表象，不是本質的原因。
總之，滲透理論的第一條就是，房地產市場因location而引起的差價是由於收入的多少分布決定的。和市場上房子供應的麵積和地區的麵積分布沒有關係。 這就是為什麽在全世界，無論怎麽建設，無論蓋多少房子， 100年前的上海，和今天的上海一樣，大家想買的好區還是鳳毛麟角。畢竟世上還是窮人多。 彎曲30年前如此，現在如此，30年後還是如此。
市場上存在這些segments. 我現在不妨把它們按價格的多少列出來，比如x1,x2,x3,…x10. X1是最便宜的，X10是最貴的。
每個segments的比例跟收入的分布有關。但是他們的價格是連續的，是相互影響的。這就是滲透理論的第二條，各個segments不是一成不變的，居民是在各個Segments裏麵相互滲透的，簡稱滲透學說。
比如最便宜的市場部分X1，突然由於某種原因降價了，例如因為政府擴大了廉租房的建設。會不會對市場中最貴的那部分X10產生影響呢？
答案是肯定的。 由於市場是連續的，人的收入分布也是連續的。X1部分如果降價，X2中的部分人會因為X1和X2的差價變大而選擇性價比更合適的X1房子。 從而降低X2 segment的需求。 X2因此也會降價。 X2會牽動X3降價，最終會影響到X10的價格。 如同多米諾骨牌一樣，市場會一塊一塊地倒下。
回到彎曲的好壞學區。 從曆史上看，完全符合滲透理論的解釋。 曆史上好壞學區房價的比例和今天的比例是一樣的。 其實這個比例完全是富人和窮人的收入比例。 好學區漲，最終會帶動壞學區漲。 壞學區跌，最終也會帶動好學區跌。 最終大家的長期漲幅是一致的。
彎曲從 2005 下半年開始壞區的房子還是風雨飄搖。 一開始對好區的房子不會有任何影響。 大家仿佛覺著年收入 2 萬元的居民的房價對年收入 20 萬的居民房價沒什麽影響。
其實這是錯覺，畢竟從 X1 到 x10 是需要時間的。 East Palo Ato 和 West Palo Ato 雖然隻隔著一條高速。 但是他們價格的互動需要通過 San Jose 那些中檔社區傳遞過來。 2008 年是差區房子的災年。 大量的次貸房子違約拍賣。 市場一級級地最終會傳到到高端市場，今年大家應該可以看見顯著的影響。
想買好區房子的人們。今年下半年到年底，也許就會看見曙光。
所有跟帖：
• 很好。您說的隻是彎區的房子嗎？別的地方是不是也是如此？ -tian2- ♀ (0 bytes) (73 reads) 01/09/2009 postreply 06:01:07
• 我覺得這個原理適合所有的地域。回複：很好。您說的隻是彎區的房子嗎？別的地方是不是也是如此？ -xwang96- ♀ (0 bytes) (62 reads) 01/09/2009 postreply 06:07:45
• Agree：這個原理適合所有的地域。 -Vie_na- ♀ (0 bytes) (53 reads) 01/09/2009 postreply 08:31:59
• 是的。上海和北京從市郊開始向市中心蔓延。 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (104 reads) 01/09/2009 postreply 07:29:38
• Filtering。 發明人是為了強調滲透的動態過程。 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (65 reads) 01/09/2009 postreply 07:28:12
• 我覺得好區的波幅比壞區要小得多. -va_landlord- ♂ (118 bytes) (607 reads) 01/09/2009 postreply 06:31:13
• 回複：我覺得好區的波幅比壞區要小得多. -bayfamily- ♂ (77 bytes) (610 reads) 01/09/2009 postreply 07:24:23
• X1已經接近或者到了rock bottom. -BayFamily- ♂ (78 bytes) (464 reads) 01/09/2009 postreply 07:32:06
• Make sense... -729418- ♀ (0 bytes) (49 reads) 01/09/2009 postreply 06:46:46
• 是不是應希望經濟複蘇慢一點，才能等到好區X10的房價降下來？ -Y3- ♂ (0 bytes) (70 reads) 01/09/2009 postreply 07:20:21
• 有道理！丁頁！ -ldldld- ♀ (0 bytes) (58 reads) 01/09/2009 postreply 10:25:38
• 真是才子 -wxc1689- ♀ (20 bytes) (113 reads) 01/09/2009 postreply 10:39:27
• 頂阿貝. 那個反指有一陣沒見了. -都愛哈哈- ♀ (24 bytes) (136 reads) 01/09/2009 postreply 10:51:16
• X7,8,9,10一般是高收入者炫耀性消費的結果 -insight777- ♀ (247 bytes) (307 reads) 01/09/2009 postreply 17:44:38
• 另外在這些地方，買高檔房地產的的基本都是資金充足的投資、投機者 -insight777- ♀ (108 bytes) (160 reads) 01/10/2009 postreply 01:06:05
• ding, fun reading. -wonder1- ♀ (0 bytes) (55 reads) 01/09/2009 postreply 22:32:37
