中國樓市回暖，地王重出江湖

隨著“金九銀十”的來臨，全國主要樓市成交明顯回暖，而開發商拿地熱情也水漲船高。



　　中評社北京9月10日電／近期樓市回暖，土地市場也似乎揚眉吐氣，不僅各地成交保持上揚，久違的“地王”也重回市場。在調控政策下，開發商拿地似乎仍“不差錢”。專家表示，目前土地市場成交指數在部分地區很火熱，隻要政策沒有鬆動，短期內不會大麵積“發高燒”。

　　十大城市8月賣地219億

　　廣州日報報道，隨著“金九銀十”的來臨，全國主要樓市成交明顯回暖，而開發商拿地熱情也水漲船高。統計顯示，北京上海廣州等十大重點城市8月份土地成交219億元，連續兩個月走高。市場專家表示，樓市回暖趨勢加速，土地成交活躍也意味著開發商對未來樓市信心增強。

　　中國指數研究院的最新數據顯示，北京、上海、廣州、深圳等十大重點城市土地市場明顯升溫，累計成交宗數為268起，成交麵積1222萬平方米，賣地款達219.32億元，環比上升5億左右。

　　久違的“地王”再度現身。九龍倉（0004.HK）旗下的卓光控股有限公司前日以48.48億元拿下上海黃浦江沿岸E18地塊（9－3）地塊，樓麵地價達35490元／平方米，成為上海新一任純住宅地塊單價新科“地王”。

　　另據中國指數研究院的監測，8月份，20家重點房地產企業新增土地儲備麵積達867.39萬平方米，環比上漲約16.52%。其中萬科在8月拿地速度猛增，新增十塊土地儲備以及代建4個保障房項目，不包括保障房項目就已擴張土地麵積390萬平方米。

　　業內人士分析，土地市場快速升溫來自開發商對於市場回暖後的心態變化。上海易居地產研究院綜合部部長楊紅旭表示，“房市回暖，地市當然也會隨之複蘇了。”　

　　市場透視　開發商何以拿地“不差錢”？

　　樓市調控政策實施以來，多數融資渠道被封。但土地市場近期表現火熱，開發商又為何不差錢？

　　首先，國企背景、實力雄厚。據最近統計，房地產調控政策出台後，京滬穗深等一線城市成交總價前十名的地塊中，多數被國企或者央企收入囊中。如從金地集團口中吐出的廣州番禺舊“地王”也加價出讓，最終越秀城建以23.8億元的總價獲得，再次刷新番禺地價，比金地2007年的拿地總價高出7.9億元。

　　其次，銷售資金回籠加快，增加開發商的資金支配能力。三季度以來，市場銷售“淡季不淡”，成交連續兩個月大幅上漲，萬科8月的銷售額超過百億，創下國內房企銷售新紀錄。恒大地產憑借廣大二、三線市場的支持，8月銷售也超過44億元。另外，保利、富力、碧桂園等都取得不錯的銷售業績。“8月份銷售回款，使得我們手中可以支配的資金陡然增加，作為開發商，有了錢自然就是拿地，擴大再生產。”一家開發商負責人對本報記者表示。

　　另外，雖然銀行一直在強調收緊房地產信貸，但主要收緊的是購房者貸款，對開發商的貸款依然很“慷慨”。如建設銀行上半年發放3786.11億元房地產開發企業貸款，比去年同期增加228.73億元。交通銀行上半年房地產企業貸款達到1567.2億元，比去年同期淨增長388.03億元，增幅達到33%。

　　走勢預判　土地市場暫難集體“高燒”

　　不過，記者采訪的多數專家認為，無論是樓市，還是土地市場，隻要調控政策沒有明顯鬆動，“即使部分地區或者部分地塊很突出，但整體市場不會立馬好轉。”

　　寒桐投資總經理韓世同告訴記者，“雖然樓市成交有所回升，但整體還是低迷的，連續出現地王不正常，部分地區可能存在人為托市。”開發商一般不會因為一兩月的銷售好轉就改變運營策略，隻要政策沒有鬆動，開發商不會輕易湧向土地市場。

　　楊紅旭表示，國內的土地市場未來還將以穩定為主，“在政策重壓緩解之前，隻能算是恢複性反彈，難以大幅反彈，整體上並無大的起色。”

　　合富置業首席分析師龍斌在接受記者采訪時也指出，未來市場還談不上“火”，應該是逐漸恢複到正常狀態。“土地市場還是比較理性的，對於好的地塊，競爭比較激烈，而資源地段一般的地塊，開發商競投謹慎。大開發企業拿地大多數還是以地段價值和目前市場為參照的；中小企業由於實力差距，拿地比較難，土地市場也反映出市場競爭向大型開發企業傾斜的格局。”他還認為，雖然四季度土地供應量會增加，但多數城市很難完成年初定下的供應目標。

　　高層聲音

　　央行行長周小川：可適當管理利差　調動銀行積極性

　　中國人民銀行行長周小川9月9日在“牛津中國財經論壇”發表午餐演講時指出，央行需要對金融機構提供激勵機製，具體工具方麵，僅用政策性利率可能不夠，適當管理利差有利於調動銀行服務實體經濟的積極性。

　　金融危機初期，為刺激經濟，美國、日本等發達國家降至零利率，現在很多人批評金融機構在經濟複蘇中發揮的作用不夠。周小川表示，如果降至零利率，商業銀行的儲蓄成本為零，是否會導致銀行沒有發放貸款的壓力，“零利率可能導致銀行對實體經濟的服務減弱”。

　　周小川認為，央行在激勵機製中需要多做一些事情，可做的有，例如銀行貸款利率設定下限，但大企業發行企業債的利率沒下限，由此可以鼓勵發展直接融資，調節直接融資和間接融資的比例。

　　綠地集團25.8億元競得北京大望京村3號地

　　人民網－房產頻道消息，9月9日，據北京土地整理儲備中心顯示，上海綠地集團於8日摘得北京朝陽區崔各莊鄉大望京村3號地塊，成交價25.8億元。

　　該地塊於9月3日招標出讓，招標底價24.502億元，有3家企業投標，上海綠地25.8445億元報價最高，折合樓麵價7696元／平方米；上海瀛通報價25.353億元；北京建工報價22億元未及底價。

　　該地塊於3日招標，隻有3家企業投標，現場公布招標底價24.502億元，上海綠地報價最高，為25.8445億元，折合樓麵價7696元／平方米。上海瀛通報價25.353億元，北京建工報價22億元未及底價。據悉，該地塊曾在今年3月17日推出，但當天因投標單位未達法定數量而遭遇流標。

　　此前在9月7日，綠地集團曾以3.26億的成交價格獲得上海城橋31號商務辦公樓基地地塊。

　　萬科與住總聯合體12.8億元拿回龍觀地塊

　　京華時報報道，昨天，經過綜合評標，上海綠地、萬科和住總聯合體分別成為“朝陽區崔各莊大望京3號商業用地”和“回龍觀1818－28居住用地”的最終買家。其中，“大望京3號商業用地”總價為25.8億元，創樓市新政出台後地塊總價最高紀錄及2010年以來商業地塊最高成交總價紀錄。

　　大望京地塊成交價創兩項紀錄

　　9月3日，上海綠地、上海瀛通及建工集團3家企業參與“大望京3號商業用地”投標。該地底價為24.5020億元，最終隻有上海綠地和上海瀛通報價略高於底價，分別為25.8445億元和25.3530億元。昨天，該宗地綜合評標結果結束，上海綠地購得該地。經計算，折合樓麵價約7700元／平米，創樓市新政後總價最高紀錄及2010年以來商業地塊最高成交總價紀錄。

　　“鏈家地產”首席分析師張月認為，盡管該地塊摘得雙料冠軍，但此地塊的樓麵價與新政前同類地塊相比依然較低。與新政前周邊區域成交的最高單價相比低約68%，土地市場仍處於平穩態勢。

　　回龍觀地塊奪標者非出價最高

　　9月3日招標出讓的回龍觀居住用地吸引了多家知名房企，最終北京萬科與北京住總房地產開發有限公司聯合體以12.8億元的價格購得該地塊，折合樓麵價約為6633元／平米，其報價並非最高，如華遠報價最高達13.6億元，中國建築與中建國際聯合體報價13.3億元。

　　張月說，算上建安成本，該地塊開盤價格隻要達到1.5萬元／平米，開發商就能獲得可觀收益。目前回龍觀區域二手商品房均價在1.8萬至2萬元／平米之間。據了解，去年萬科曾在長陽購得住宅土地，今年該地塊樓盤兩次預售，價格均比預期有所降低，市場反應則出現日光盤現象。對此，很多購房人表示，價格下調和萬科的實力是他們最看重的。

　　九龍倉48億奪上海浦東地王

　　時隔5個月，麵粉再度貴過麵包。

　　每日經濟新聞報道，9月8日，香港九龍倉旗下的卓光控股有限公司，一舉奪下上海黃浦江沿岸E18地塊　（9－3）。地塊總價48.28億元，折合樓板價35490元／平方米，不僅總價高昂，還創下浦東住宅用地樓板價新高。

　　8月以來，重點城市住宅成交量開始大幅回升，總體增幅在三成左右。土地市場也一反之前的理性態勢，各地“地王”頻現。對此，業內人士表示，更嚴厲的二次調控政策或將出台。各地連出“地王”

　　8日上海拍出的黃浦江沿岸E18地塊，起始價格為34.16億元，起始樓板價高達2.5萬元／平方米。該地塊不僅擁有江景資源，還受上海世博輻射，競拍之前就有消息稱，包括九龍倉、新鴻基、綠地等在內的五大房企都對該地“誌在必得”，網上報價一度達到35.3746億元。

　　美聯物業上海副總經理丁偉表示，九龍倉所購得的黃浦江沿岸E18地塊，25113元／平方米的樓板價，就已經比周邊二手房價格要高了。

　　不僅是上海，近來，各地的土地拍賣中接連誕生新“地王”。

　　8月31日，廣州城建以樓麵價7282元／平方米取得番禺中心南區4－2地塊，刷新番禺“地王”紀錄。同一日，萬達購得武漢東湖中央商務區核心地段的兩幅商住用地。地塊47公頃，總價達76億元，一舉超越華僑城在2009年底所創下的43億元的武漢總價地王。

　　兩天後，上海合生競得上海鬆江板塊廣富林2－5號地塊，樓麵價為16488元／平方米，刷新鬆江地區地王紀錄。

　　數據顯示，房地產調控近5個月以來，全國的土地價格並沒有出現大規模的調整。在大部分中小城市，雖然一些非熱門地塊以底價成交，但熱門地塊依然表現搶手。

　　引來二次調控？

　　近期住宅市場的成交回暖及銷售回款的增加已令開發商資金狀況有所好轉。以萬科、富力兩家標杆房企分析，8月份銷售額較去年同期分別增加了149%和45%。其中萬科單月銷售額過百億元，更是刷新了國內房企單月銷售紀錄。

　　此外，9月5日保監會出台的《保險資金投資不動產暫行辦法》，在融資方麵對房企也是利好。

　　“預計後續土地將維持放量供應，優質地塊仍將受到各家開發商爭奪，不排除後續還會有更多的地王誕生。”中原集團研究中心高級經理劉淵表示。

　　而丁偉認為，“短期內樓市成交或將大幅度複蘇，房價上漲壓力加劇。屆時出現的樓市量價齊升局麵，將是對政府調控的一種挑戰。市場謠傳多時的二次調控或將成真。”