正文
中國的房地產業在這次的金融危機中受到了很大的衝擊,如何能讓中國的房地產業平
穩的渡過危機呢?拿大陸的房地產商與香港的四大天王做一個對比我們可以清楚的
發現他們的生存、發展的不同所在！總體來說，保守、打底、互補也是我們的房地
產商的應該走的發展思路！
我記得7月份蕭山的演講，可能很多企業家當時也去聽過我做的主題演說。當初
對地產行業提出我的看法，我說半年之後，經濟情況會急速惡化，所以對於一個真
正卓越的地產商或者企業家而言，你所以卓越不是看你賺多少錢，這不是評價的標
準。我認為一個真正卓越的企業家是能夠在事先做好風險管理，風險管理比什麽都
重要，而這個時刻就是考驗大家風險管理是否到位的時候。如果地產商能夠在半年
之前當時聽我的勸告，減少投資、降低負債，甚至多積累一些現金流的話，到今天
就不會太被動。如果當時你不信的話，你什麽都沒有做，那麽到了今天你不但被動，
而且資金鏈很緊張，甚至會有斷裂的可能，在這個時刻，希望你要盡快收回各種應
收帳款。
最近有很多媒體問我：拿督，你看嚴冬要過多久？甚至還問春天什麽時候來？
我說媒體朋友，冬天都還沒有來，就等春天了。如果你覺得日子難過的話，我會告
訴你現在隻是秋天，那麽下一步該怎麽辦？下麵我就想和大陸的房地產商們談一談
香港的地產商目前是怎麽應對的。
和香港的四大天王相比，包括李嘉誠、李兆基還有鄭裕彤、郭炳湘，這四位地
產商，香港叫他們“四大天王”。他和我們內地的地產商或者上市公司最大的不同
點，那就是由於我們30年改革開放的成功，內地基本上沒有經曆過真正意義上的蕭
條，因此大陸的每一位地產商或者企業家，隻有辛勤的奮鬥曆程，沒有應對大蕭條
的經驗，這也是為什麽7月份會發生的現象。當時大多數地產商的抉擇很奇怪，寧願
選擇幻想不願意聽我講的實話，為什麽你會寧願選擇幻想？因為你沒有真正經曆過
大蕭條，把事情看得太簡單了。目前政府為了應付大蕭條，出了很多政策，我姑且
不談效果如何，至少對於政府積極麵對的態度我還是給予高度的評價，而且這是中
國政府，還有美國、歐盟其他地區的政府在10月份之後對於地產、對於企業、對於
勞工都給予特殊的照顧，這就是一個全新的形勢。由於內地沒有經曆過蕭條，所以
這個內地企業家的機智是不完整的，不成熟的，會把事情看得太簡單，而且我所說
的話，我從來不是猜的，我都是經曆了大量的數據調研告訴你。我7月份說年底經濟
會持續蕭條、持續惡化，你為什麽不聽，其實你比我聰明多得多，為什麽選擇不聽，
隻有一個原因，因為你沒有經曆過大蕭條。
我們中國地產商也好，上市公司也好，隻有個人辛勤的奮鬥曆程，缺乏大蕭條
的洗禮，和四大天王相比就有一些特殊的差別。這四大天王除了個人的辛勤經營之
外，他們經曆過很多次的蕭條，雖然他們經曆過的蕭條不能和這一次相比，我相信
這一次也是他們一生碰到的最大的蕭條，所以前一階段四大天王之一的李兆基說看
不懂香港的股市，為什麽看不懂？因為他看不懂這次的蕭條，所以他們經曆過的大
蕭條和各位的相比多得多。
首先拿一些數據做一個對比，我們地產公司或者講得更廣泛一點，我們的上市
公司資本負債比例是多少？我們沒有經曆過大蕭條，看看我們的資本負債比例是多
少，上市公司的負債比例，也就是負債×資本是100%-300%，香港的四大天王，包括
新鴻基、恒基兆業、長江實業、新世界，這幾個公司，四大天王，資本負債比例你
們猜是多少，我們是100-300%，他們隻有20%。請地產商們想一想，你們真的認為李
嘉誠、李兆基借不到錢嗎，為什麽他們這麽保守？因為他們經曆過蕭條。關於地產
的問題，我曾經私下問過四大天王其中一位，我也相信他這句話應該代表了大部分
有成就的商人。我問他這一生成功的哲學是什麽，或者你這一生成功的關鍵是什麽，
內地的企業家會怎麽回答我？把握機遇，創造財富，創造機遇，或者是努力不懈，
你們有非常積極的人生觀，我把他們講的話送給大家，兩個字“保守”。當然我又
繼續問了下麵一句話，我說你們擁有這麽大的帝國，這麽多的行業，他們甚至不止
做地產，還有別的行業，航運什麽，你能想象到的都有，這麽龐大的帝國，以你一
個個人而言，不可能什麽都看，什麽都理解，所以問了一句非常重要的話，送給各
位地產商朋友或企業家，我說你最重視企業營運哪一塊，也就是說我如果要求你看
財務報表、運營狀況，你會先看哪一個？他們回答非常有意思，那位人士告訴我說，
他隻看“穩定的現金流”，不止是現金流，還必須是穩定的現金流，為什麽是穩定
的現金流呢？你想一想，這就是一個保守心態的必然延續，穩定的現金流非常重要。
2009年我想有個新的開始，我也不想逃避這個問題，就想了一個辦法，幹脆老
子不幹了，我不想幹教授了，09年開始就是這個打扮，我準備去當明星去了。
明年開始你們在浙江的電視台就常常看到我出現，然後還有衛視出現，我準備
一年之後，搞一個“山寨版”的春節晚會，由我來談該怎麽樣，怎麽樣，趙本山同
誌是二人轉，我是一個人侃，侃一個15分鍾。
在這個時刻，你要想到，穩定的現金流學問有多大？對一家地產公司而言，穩
定的現金流你知道有多難啊？尤其是地產開發，地產開發的風險是最大的，所以我
把恒基兆業等過去30年整個地產開發的現金流的走勢都畫出來，非常的可怕。大家
想想經曆過這麽多年的，過去十幾年當中，地產開發的現金流有負的情況有五年以
上，也就是說恒基兆業曾經經曆過五年以上的資金鏈的斷裂而不倒閉。如果你的資
金鏈的斷裂你能夠挺多久？是不是半年、一年差不多了，而且在今天這個時刻，我
相信內地大部分企業的現金流一定非常緊。
想一想，對於恒基兆業而言，如何能夠承擔五年的負現金流？這一切一定要在
一個所謂的穩定流的前提之下，你才能夠應付這個局麵。發現一個很奇怪的現象，就
是香港四大天王為了達到穩定的現金流本身，做了兩件事，那是我花了非常多的時
間研究出的成果，這兩件事我非常非常希望能夠和各位地產界的朋友做做簡單的溝
通，我取了兩個名字，第一個叫打底，第二個叫互補。恒基兆業過去十幾年以上有
五年是負的現金流，如何保證不倒閉？首先是打底工作，所謂“打底”就是首先找
到了兩個能夠提供穩定現金流的地方，第一個是地產出路，第二個是煤氣瓦斯，很
奇怪，地產公司跑去搞瓦斯跟煤氣呢，他們不是為了搞瓦斯而去搞瓦斯的，當然這
是我個人的判斷，我認為一個是瓦斯煤氣，一個是地產租賃，這兩個行業的現金流
都是穩定的，租賃的現金流甚至更高，你知道發生什麽現象呢？雖然地產開發的現
金流波動非常大，所以五年是負的，但是當我把煤氣的現金流和租賃的現金流都加
在這幅圖上之後，突然發現整個地產開發的現金流被整個提高了很多，把負現金流
這五年全部提高到什麽地步？提高到正的現金流的地步，也就是說這五年地產開發
的現金流雖然是負的，但是由於租賃的現金流加上煤氣的現金流讓整個負的現金流
抬高到正的，所以這家公司總現金流而言，過去十幾年當中，至少我的資料所顯示，
過去十幾年、20年當中每年都是正的，這就是所謂的“打底”，非常有意思，不止
是恒基兆業，當我回顧了像長江實業、新世界或者是新鴻基我都發現類似的情況，
也就是說打底本身是非常非常重要的。你要做到這一步，事先一定要有很好的風險
管理的計劃，你要仔細的計算、推論，到時候你怎麽把它補回來？這個非常重要，
也就是說我把它的這種思維，換一個最簡單的話來談，你們現在做地產開發怎麽做
的？我過去講你們是不會接受的，你們覺得太保守了，到12月11號的時候大家都變
得很謙虛了，到明年會更謙虛了，你就沒有聽我這句話。
請想想做地產開發商什麽心態？當它作為一個地產開發這個項目的時候，首先想
得跟你不一樣，你想得是你能賺多少錢，而他想得是他會賠多少錢？按照過去的慣
例，如果今年很糟糕的話，我開發這個項目我賠多少錢？因此，你隻寫可行性報告，
而他是寫不可行性報告，如果我開發這個樓盤，我最終要賠多少錢，才想我要不要
做呢，他首先想得是原先的現金流夠不夠補這塊的損失。如果是以恒基兆業為例，
如果開發一個新樓盤，我要想想看，這的租賃和煤氣夠不夠支付兩千萬的虧損，如
果夠的話再做，不夠的話，我相信他不會做的。當然這是我自己研究結果的推論。地
產開發是大幅度的波動，有五年以上是負的，而加上煤氣和租賃服務等五大行業，，
整個曲線被提高，一直開發到最後，總現金流是正的，當他開發這個樓盤的時候，
他首先想得是這個地盤開發是賠多少錢，而不是賺多少錢。
這就是一個風險管理的基本態度，我這麽講，我如果在7月份這麽講的，你會覺
得非常可笑，這個人真傻冒，跟錢過不去，我們隻要把樓盤建好了，提供最好的裝
修、最好的服務、最好的地段，就是能夠發財，地產的成功三要素，就是地段、服
務、裝修。你想你都知道的事，別人會不知道嗎，地段、服務、裝修最後你還是扛
不住，情況非常複雜。我仔細分析這些人之後，我不得不佩服，我就以資本負債比
例為例，他們不是四家平均20%，中國的上市公司裏麵，資本負債比例平均是100-300%，
而他們每家都是20%，不是平均20%，這種結構的類似我非常的震驚。新世界在04年
之前，負債比例曾經到60-70%左右，可是還是回來了，還是回到20%的平均位置，因
此20%的資本負債比例對於香港而言，應該就是一個安全的標準，至少我的數字顯示，
這四大天王當中隻有一家是曾經偏離過這個數字的，從97到03年曾經高達60-70%，
但是到05、06年之後回到20%，因此我們有理由相信20%是一個平均數字。
同時不止如此，除了打底之外，還有一項硬工夫，我為了確認我講的是對的，
我曾經私下對其中之一做了證實，確實是如此，那就是互補，什麽叫互補？互補本
身就是當你在做投資的時候，尤其是你又做地產，又做別的行業的時刻，你有沒有
想到互補是一個絕對標準，不能沒有互補。什麽叫互補？我投資A行業，我在選擇B行
業，而選擇的條件是A跟B要互補，這話什麽意思？這話A的現金流是這個樣子，B就
是剛好相反，什麽目的呢？就是這家起來的時候，那家下去，一高一低可以產生互
補，互補的結果可以達到穩定的現金流。所以打底的目的是用穩定的現金流來彌補
地產開發的波動，而互補是用其他行業和地產開發的這種波幅做對衝。因此我有理
由相信，這些人雖然是以地產起家的，可是對於地產而言，當他在做其他投資的時
候，首先想到是互補，保證對衝這是非常重要的。
我講的這些故事，不是一個理論，更不是郎教授簡單的理念，不是的，而是我
搜集了所有的數據之後我發現這樣的情況。我舉一個例子，你看一個行業是這樣走
的，另外一個行業是相反的，所以原來波幅這麽大，這兩個行業加在一起÷2的結果
呢？因此我做了一個計算，經過這四大王的互補之後，這種現金流從這麽大變成最
終的現金流，整個的幅度縮小了幾倍。四大天王它的現金流的縮小振幅是幾倍，李
嘉誠的長江實業縮小了10倍，新世界縮小了7倍，恒基兆業縮小了12倍，這四大天王
每一家都通過互補使得現金流各個行業之間的波幅縮小從7倍到12倍之間，平均的縮
小幅度是10倍。所以使得地產開發有一定的耗能，通過別的開發使得個現金流的波
幅小了十倍，如果你的現金流因為別的行業而縮小10倍，你不覺得今後會安全很多
嗎，而且不但波幅縮小10倍，還有兩三個行業才可以提供最穩定的現金流，讓整個
行業往上抬。以恒基兆業為例，我的資料顯示，在很久很久以前，當做地產投資以
前，沒有放棄租賃也沒有放棄煤氣，包括建築、酒店、碼頭加在一起，目的就是使
得這麽大的現金流能夠做縮小一點。經過這麽複雜的考慮之後，再孕育出現在的四
大天王，而且在整個的成長過程當中，你發現態度是非常保守的，絕對不像各位所
想得，我要做大做強。這個做大做強我在五六年前批評過的，中國企業沒有做大做
強的本錢，而且我在廣州也講被媒體罵死了，不做大做強，還做小做弱不成，我一
直是忍辱負重幾年，郎教授是比較辛苦的，每次提出新觀念，都要經過別人的謾罵
才知道，包括7月份演講之後，我說08年製造業要倒閉，被人罵死了，說唱衰整個中
國製造業。
大家注意，四大天王走到今天，你可能以為他是把握機會，迅速做大做強，不是
的，我看了曆史的數據之後，按照曆史數據顯示的，它的地產行業資本負債比例一
直很高，甚至它的和記黃埔或者是長江實業有10%的資產負債率，一個中國的首富為
什麽這麽低的資產負債率？你發現非常有意思，一個保守的心態完成了整個公司的
邏輯思路。但是在很久很久以前，他就不想做大做強，他把資本負債比例控製在20%
上下，慢慢穩健保守的發展，而且不但穩健保守，對於地產那麽大波幅的現金流，
第一采取拿地，第二采取互補的方式，使得你的風險大為降低，而且四大天王他們
的做法之類似，讓我感到震驚。我講這個故事，絕對不是其中一家，而是每一家，
都是相同的。所以就應了我以前所講的一句話，失敗的原因很多，似乎成功的真理
隻有一個，也就是說在這麽多年的運作當中，是不是和他們不一樣的企業都已經倒
閉了呢？而且四大天王所以能夠稱其為四大天王是經過幾十年的孕育，才會走到今
天的四大天王，而他們孕育成長的過程當中，就是保守、打底、互補，一路走過來
的。
碰到今天這種金融危機，他們怎麽處理的？這是我這今年的研究成果，我希望
分享一下，我最新的研究成果顯示，李嘉誠在10月底的時候作出一些決定，我把他
的決定講出來以後，我相信你心裏會感到非常沉重。第一和記黃埔的全部投資全部
撤回，第二資本負債率20%，第三按我的材料顯示，他手裏220億美金，這220億的美
金其中70%是以純現金的形式保管，30%是以國債的形式保管的。請想一想，他這個
做法和我7月份在蕭山講的是不是一模一樣？ 7月份蕭山演講告訴各位地產商你要增
加現金流，減低負債，減少投資，4個月之後，11月份真正是李嘉誠所做的，而且有
數字證明，負債率是20% 以下，現金流是220億美金，所有投資全部撤回，11月份開
始進入困難期，當然我們有很多希望，情況持續惡化，我多麽希望這次的危機不會
造成這麽大的衝擊，不也那麽希望各位能夠賺更多的錢，我也希望老百姓因為改革
開放的成功變得更富裕，但是這些隻是我個人一個夢，我希望這些都會發生，但是
到現在發現情況不是這個樣子的，情況是持續惡化，這也不是我唱衰，而是全世界
都是這個樣子的。
就在這個時候，李嘉誠的做法完全驗證了我7月份的講話，我希望我能夠對各位
企業家能夠有正麵的幫助。但是下麵的話題，到底未來的經濟形勢怎樣？我奉勸各
位企業家，不要簡單從地產行業來看地產，中國是非常複雜的。你認為整個股市也
好，樓市也好，基本的靈魂是什麽？你以為你們找一個好的地段，最好的裝修最好
的服務，送冰箱送車位你就能賣樓嗎？你把地產行業看得太簡單，甚至地產行業變
成一個人人追逐的暴利行業，這個本身就是可笑了，因為在一個時代，地產商的暴
利既然大量的企業家進入地產行業，可以告訴各位，我前麵講的，四大天王這種地
產操作手法，你已經感覺不同反響，而且四大天王跟你們是不一樣的，第一他們比
你們大很多倍，我可以告訴大家，他們的體積比在座的各位大100倍以上，而且香港
的體製非常齊全，一個大你百倍的地產商又在一個法治體係非常完善，信用體係這
麽優良的情況下，他們為什麽這麽的保守？你有沒有想到這些人是怎麽成功的？你
有沒有想到你太急進？你有沒有想到你的思路太簡單了，我今天的講話比7月份的講
話更深刻，因為我的感受更深刻，從7月份到現在，你會覺得這半年來對你人生是一
個極大的衝擊。
但是內地的房地產市場和香港又是不同的，香港四大天王的操作手法在我看來
是一個非常高超的風險管理手法，因此以四大天王的水平來看，我們可以說一個能
夠真正做好風險管理的企業家才是真正一流的企業家。
下麵希望跟各位談一下，地產行業的靈魂是什麽？這跟香港是不一樣的，香港
是一個炒樓、炒股的地方，為什麽這個地區可以成為一個炒樓炒股的地區，因為背
靠大陸，服務業都是大陸提供給香港的，所以這個小區可以去炒樓、炒股，但是中
國大陸本身，就不具備這個優勢，你千萬不要在這個時候想到說，大家都做地產像
香港一樣的，那是不可以的，因為中國大陸本身不可以變成一個炒樓、炒股的國家，
所以香港四大天王的成功有特殊的曆史機遇，因為背靠大陸，香港的資金、技術、
人才可以在發展，沒有後顧之憂。
江蘇省、浙江省發展很快，但是這個地區的房價怎麽決定呢？當然是由一個地
區的富裕程度決定，比如說這個地區的經濟發展很好，老百姓非常富裕，那個地區
的經濟不發達，老百姓不富裕，可是問你一句話，中國是這個樣子呢？就以浙江省
為例，杭州和溫州的房價一兩萬，嘉興呢？嘉興離上海如果磁懸浮開通的話，四五
分鍾就到了，離上海這麽近，它的房價多少呢？四千，這是我們浙江。
江蘇呢，我到蘇州一看，覺得特別像東莞不像蘇州，隻有園林的概念，而看不
到真正的園林的美，蘇州很有概念，但是房價也是很高的，一兩萬，再看隔壁的無
錫呢？也是四五千，你說憑什麽，就在隔壁，房價差這麽大，嘉興離上海比離杭州
近很多，為什麽房價這麽低，從這兩個例子來看，會發現當地民眾是否富裕關係不
是很大，而且最近的初步的資料顯示，嘉興的人均所得跟無錫的人均所得，人均產
值是不高的，但是人均所得不比蘇州低，甚至高與蘇州，為什麽房價這麽低呢？這
一切值得我們關切。
而且在所謂的金融海嘯的衝擊之下，未來我們對房地產有什麽樣的正確理解整
個形勢呢？首先我把我過去的理論做一些綜合，今天中國的地產的價格決定和香港
是完全不同的，香港是一個非常簡單的地方，因為這個地方非常小，沒有別的行業，
隻有炒樓炒股，在香港做地產是非常容易的事情。它隻有一個問題，就是風險管理
問題，因為地價在什麽地區什麽地價大家都很清楚，基本上是根據這個地區是不是
靠近尖沙咀都是很有關係的，但是內地是非常複雜，主要的原因還是因為龐大的製
造業，按照我去去年年初一開始的時候講的，為什麽我們去年有樓市泡沫？我的觀
點很明確，你不要把它看成是一個流動性過剩，說經濟發展成功了，老百姓更富裕
了，所以有錢炒樓了，不是這麽簡單的，不是這麽回事，當然我從來沒有否定經濟
發展是成功的。我們以去年深圳地區為例，深圳地區在去年的時候，房價翻了幾番，
從幾百萬賣到幾千萬就是幾個月，甚至年初的時候是一萬塊一平米到年終的時候四
萬塊一平米，當然現在是2.5萬塊錢，這個是什麽回事？難道一個地區的經濟發展這
麽快嗎，短短一段時間翻了四番，所以我說是製造業的回光返照，我在去年講這個
話的時候，是一個純粹的理論的推理，因為當時還沒有太多的數字出來，我是根據
我所搜集的資料和數據作出一個理論的解說，也就是說在去年深圳地區房價上升這
麽快的原因之一，是因為深圳地區製造業比較困難，而這個製造業困難的結果，我
們發現就在去年大量的製造業資金不投在製造業，雖然製造業看起來是很火，但是
所麵臨的投資的環境是非常惡化的。實際上03年開始有惡化的跡象了，因此大量應
該投資在製造業的錢拿出來炒樓，一直造成深圳地區的樓價飆升的現象，這也是為
什麽我把深圳地區的地價翻幾番的現象叫“製造業的回光返照”。
我在各位麵前講這個時，是非常惹地產商討厭的，因為回光返照的下一步是怎麽呢？
按照我的回光返照的理論來說，樓價下跌是必然的，深圳地區或者是廣東地區製造
業大量倒閉是必然的，在兩年多以前，做個推論，還是要有水平的，不但要有膽子
的，要是講錯了呢？
好了，結果今年1月份公布數字的時候，確實是這樣的，製造業大量倒閉，而且
房價下來了，為什麽？因為中國的地產的地價和製造業的關係是緊密聯係在一起的，
這個現象讓我感到非常擔憂的，而且除此以外，還有很多製造業的企業家，覺得製
造業幹不下去了，不想幹了，拿出大量的錢去做地產開發了，比如說海爾，很多人
說海爾是轉型了，其實是幹不下去了，這麽簡單的。所以你看，資金衝擊地產，有
需求，然後又有很多製造業企業家轉來變成地產開發了，造成了樓市一團火爆，拉
升了GDP，由於樓市火爆，使得地的拍賣價特別火爆，一片繁榮，這都是危機啊。
因為這是地產的靈魂，因此我可以放開談，今天房地產的未來已經不是房地產
的未來了，如果前麵兩個比喻是對的話，你要曉得，下一步是什麽？也就是說是地
產曾經產生了泡沫是由於製造業的衰退，而不是由於全民更富裕，而是產生了回光
返照，是一定破滅的，如果定義成回光返照的話，下一步房地產價格一定是持續下
跌的，這個話講的非常清楚。
所以送給大家一個新的理念，中國的工商鏈條是怎麽定的？什麽叫做工商鏈條？
工商鏈條和市場化不一樣。在去年以前談到地產問題的時候，很多人跟我說，不要
去找市長，去找市場。其實是不對的，政府應該主動積極來協助各個不同行業的企
業，尤其是製造業為主，請大家稍微想想，地產的真正基礎，就來自於製造業，如
果製造業持續衰退雖然在去年產生短暫的回光返照現象，而這一切可以用中國的工
商鏈條來作出解釋，什麽叫工商鏈條，過去不要去找市長去找市場，這個觀念是不
對的，常常把市長的問題推給市場是不對的，現在用工商鏈條的新時代取代市場的
概念，當經濟發生危機的時候，如果你不注重這個功能會產生多米諾骨牌的連鎖效
應使其他行業受到嚴重影響，這次的美國金融危機發生以後，美國政府並沒有把這
一切推給市場，而是美國政府立刻當機立斷提出用七千億美金來救市，為什麽這麽
做？原因很清楚，市場化的概念是一個過去、舊得概念，以後我們別再提了，而一
個新的概念是工商鏈條的新時代，如果美國政府不去救這個，在美國工商鏈條的新
時代，就是第二張骨牌倒下了，美國老百姓失去信心，第三張骨牌是消費減少的，再
下麵是生產受到影響破產……從此形成惡性循環，因此美國政府提出七千億美金救
市的目的就是樹立起防火牆，讓這個金融危機不要衝擊到其他的行業，比如說美國
最大的保險公司AIG一下子虧了，花旗銀行也虧了，還有3065億美元的高風險地產，
美國政府沒有說不要去找市長，而去找市場，美國政府是一下子掏出很多美金給他
們。什麽目的就是不要讓它倒閉，讓問題就在金融機構裏麵解決，否則就會衝擊到
其他的骨牌，也就是在設立防火牆，這就是市場化的概念在全世界已經破產了，而
取代市場化就是我講的“工商鏈條的新時代”。
去年經曆過的樓市泡沫、股市泡沫是什麽概念？那就是中國工商鏈條的第二張
骨牌。第一張骨牌是什麽呢？就是從03年開始、05年開始惡化的投資，溫家寶總理
曾經指出來，要通過稅收、投資、產業升級來幫助中小企業，對這個話我表示肯定，
可是如果在兩年之前這樣做就更好，為什麽？第一張骨牌製造業在05、06年開始的
環境的惡化，而在那個時候沒有斬斷工商鏈條，設立防火牆，讓製造業投資環境惡
化之後，大量的製造業資金衝擊第二張骨牌倒下了，形成股市、樓市泡沫，政府不
救市，沒有斬斷工商鏈條，設立防火牆，第三張骨牌倒下了，就是把在座的精英階
層都下到第三張骨牌下麵，第四張骨牌由於回光返照，樓價、股價扛不住，第四張
骨牌倒下了，第五張骨牌就把中產階級一舉消滅，你想中產階級財富大幅縮水，再
加上失業，消費更加下降了，從而形成惡化循環。如果你能夠聽得懂的話，你會發
現，去年所謂的樓市泡沫本身，它的真正意義就是沒有斬斷工商鏈條設立防火牆，
如果我們能夠在兩年之前或者是三年之前，就能夠像今天的美國這樣，拿出大量資
金，幫助第一張骨牌的話，後麵都應該不會發生，也就是說通過稅收、融資、產業
升級來幫助製造業的話，讓製造業基金穩定在製造業當中，這就是設立防火牆、斬
斷工商鏈條，就不會衝擊第二張骨牌，不會超過那麽大泡沫，也不會衝擊第三、第
四張骨牌，這些都不會發生。可是問題是當初沒有斬斷工商鏈條、設立防火牆，從
而使得股價大漲、樓價大漲，更可怕是很多製造業的基金轉而成為地產開發的資金，
整個的社會資金被大量的誤導到這個領域，如果當時能夠救助製造業，讓製造業資
金不要衝擊到第二張骨牌，如果不產生樓市泡沫，我們不會誤導這麽多資金再次進
入股市，也不會這麽多資源再次進入樓市。
也是由於去年跟前年，樓市泡沫的結果，吸引了大量買方跟賣方的資源進入到這個
行業，短期之內是一片火爆，其實是回光返照，到08年年底發現，這個行業的資源
過渡開發，所以現在賣樓的壓力很大，而更可怕的是什麽？占中國經濟總量70%製造
業衰退的結果，是老百姓的觀望，如果是觀望就好了，看看還會買的，現在不是簡
單的觀望問題，而是聘用中國90% 人口的70%的民用製造業如果是持續的蕭條，如果
製造業不能賺錢怎麽給員工更多的薪水，在這種情況下，你如何有錢去買地產？而
前麵是由於沒有斬斷工商鏈條的結果，使得地產價格暴漲的現象吸引了大量的資源
進入這個行業，造成產能過剩，但最後買方的力量既然隻是一個回光返照，它的持
續生命力是什麽？就是一定要讓製造業再發達起來，讓它賺更多的錢，你才能夠使
得回光返照的短暫現象成為一個長期現象，這是真正能夠支撐房地產行業發展的資
金的需求，所以不要把過去的市場的泡沫現象看成長期現象，就是由於看成是長期
現象才造成今天的被動，讓這種回光返照的短期現象長期化，一定要讓製造業更發
達，讓企業家賺更多的錢，可以拿出更多的薪水給員工，才能維持一個長期的發展，
在短期的衝擊之下做了一個長期的決策，而忽略了製造業的持續衰退將無法產生製
造業資金需求的長期效應。
政府的短期激勵措施非常重要，但是最多是短期效應，股票市場就是最好的例
子，從今年3月份開始就不斷推出一些利好的消息，當時是漲停了，之後持續下跌，
因為這些都是第二、第三、第四張骨牌的關係，如果你隻針對第二、第三、第四張
骨牌玩遊戲的話，一定不行的，你們一定要回到第一張骨牌解決真正原始的問題，
把這些問題解決之後，才能透過整個鏈條的健康發展產生長期效果，目前隻是短期
效果，隻有回去讓占GDP70%的製造業他們解決90%的人口這些部門更富裕，隻有這樣
整個工商鏈條才健康起來，而整個工商鏈條健康起來，你們做地產才有長期效應，
否則就是隻有短期效應。
所以現在，09年的情況怎樣？當再也見不到我的時候，當還想問我們地產下一
步是什麽？你就跳出地產來看看第一張骨牌，到底我國的製造業或者我國的民營企
業是否能夠繼續繁榮？它們是否繁榮還是各位能否成功的最基本的長期原則，如果
它們不行，他就缺乏一個長期客戶，整個的工商鏈條是長期不健康，因此政府的救
市措施隻會有短期的效果而不會有長期的效果。
最後我想談談比較關切的題目，就是國際金融海嘯的問題。我們這個國家是一
個感覺非常良好的民族，當有人把問題提出來之後，通常得到的報應都是不太好的，
所以告訴各位，提出問題是非常重要的。
首先我告訴你的是，國際金融海嘯為什麽越演越烈？為什麽讓大多數經濟學家跌破
眼鏡，你以為就是這麽一點次級債這麽簡單嗎，不是的，而是什麽？這次國際金融
海嘯的最大衝擊，你看了很多的報道都沒有搞清楚。什麽是次級債？真正的原因是
在過去的美國，借款人就是一群具有責任感借款人去借款，這些借款人簡單，找到
中介搜集數字材料交給銀行去審核，銀行過後，把一萬塊借給這個人去買房，從銀
行開始以後，工具就是衍生金融工具，銀行拿到一萬塊再去貸，不是像中國的銀行
收利益，而是賣了，賣給美國的證券公司，美國的證券公司幹嗎呢，就是簽成房地
產抵押證券，每張債券一千萬保證金，美國的保險公司再賣掉，本來就是一萬塊的債
券，突然之間變成四張保單，憑空多出20張衍生的金融工具，除此以外，這些證券
公司還把這些四張債券和股票市場掛鉤，和美國國債掛鉤，搞出來1倍、5倍、10倍
都叫做衍生金融工具，所以美國金融市場更繁華了。
什麽叫次級債？為什麽影響這麽大？那就是在華爾街的運作之後，找了一批信用不
卓著的人來借款，這就叫次級債，他找到中介機構，而現在這些中介機構和美國以
前的中介機構不一樣了，以前的人很有責任感，要審核，今天美國的中介機構越來
越像中國的中介機構，一起騙銀行，我講這個話，你們覺得很對，就是最終能夠借
到錢，你們就是這麽騙的，你們的收入不夠，怎麽辦呢？中介機構蓋了假公章，而
且我的資料顯示，美國很多中介機構很多都是中國人，在中國做過很有經驗，而且
美國人很好騙，次級債和中介機構一起去騙銀行，銀行賣給證券公司變成證券，再
跟國債、股票市場和公司債結合，發了很多的金融衍生工具，所以美國金融市場一
片繁榮，就是給美國這麽大的金融衍生市場帶了“三聚氰氨”進來了。
當你在中國看到一路平安你還想喝牛奶，你在中國碰到三聚氰氨你對牛奶完全喪失
信心，但是在美國碰到三聚氰氨的時候，對資本主義完全喪失信心，這就是美國的
金融海嘯越來越越演越烈，對美國資本主義完全喪失信心，而完全喪失信心的結果
是什麽，就像是我們不喝牛奶一樣，而我們不喝牛奶，牛奶工業就崩潰了，而美國
人不喝牛奶就開始不消費了，而且美國人消費行為跟我們不一樣，我們去吃飯的時候，
刷卡或者是用現金的，所以家庭的負債比例很低，占GDP的比重是13%。美國人不是
的，美國人都是靠負債消費的，美國人的負債比例高達GDP95%，他們買車子貸款是
110%的貸款，連保險費都貸掉了，特好，在美國買冰箱、電視、DVD都不要錢的，百
分之百買到了，這就是美國，是一個以高負債為主的國家，一旦是以高負債為主的
消費形態，當他們發現高負債裏麵有三聚氰氨的話是什麽結果？那就是和我們不喝
牛奶一樣，美國人過去賴以為生的高負債的消費形態就開始改變，就開始衝擊到實
體經濟，從什麽時候開始衝擊？就是11月份開始，這就是製造業為什麽在11月份的
時候日子更為難過，而美國財政部長保爾森在11月20號發表重要講話，但是國內的
媒體基本上沒有報道，因為我們感覺非常良好。這個太重要了，11月11號他說美國
政府提出的七千億美元的收購方案原先是希望收購被三聚氰氨汙染的資產，現在是
幫助信用卡消費貸款，到11月20號說準備提高到八千億美金，其中一千億美金拿出
直接幫助美國人消費，因為他說了一句話非常重要，他就是美國的消費市場被凍結
了，所以我前麵告訴各位，美國人因為三聚氰氨不敢消費，到11月20號完全被證實，
美國的消費形態被凍結了，而這個結果將直接影響到我國的出口，而影響到出口的
結果就會產生多米諾骨牌效應，包括地產。我們的出口占GDP的比重是多少？35%，
也就是說我們中國的工商鏈條和美國的工商鏈條通過35%的GDP緊密掛鉤在一起，繞
過金融體係，直接打擊到實體經濟，這一切在11月份直接衝擊到我國，這就是在座
的各位11月份感到日子很難過的原因。
我想最後做一個簡單的摘要，未來我們麵臨的格局已經不是我們國家所掌控的，
我個人也比較難過，而且這些都是我們的現實情況。不單影響到出口製造業，還會
影響到其他行業。
評論
目前還沒有任何評論
登錄後才可評論.
