也說說買房投資 - 杠杆的作用

引子：
傲壇臥虎藏龍，高人雲集。希望投資高手們能指正小文。

小臭鼬說了：
“你有10萬，投資退休基金，升10%，你淨資產11萬，賺1萬（10%）

10萬投資於50萬的房（兩成首期），升10%，房值55萬，賣房還銀行餘貸40萬手上剩15萬，你淨資產15萬，賺5萬（50%）.這就是杠杆的作用”

這買房投資的杠杆的作用看上去似乎挺明了。但是，這個例子過於簡單，其中忽略了許多不可忽略的因素。

我們每個人在買房投資時，都希望投資房能夠大幅度上漲。從目前澳洲的經濟和房價上漲情況來看，似乎所有買房的投資人都償到了甜頭。然而我們還得關注一下上漲幅度和速度。讓我回到小臭鼬的例子。

“10萬投資於50萬的房（兩成首期），升10%，房值55萬，賣房還銀行餘貸40萬手上剩15萬，你淨資產15萬，賺5萬（50%）”

首先，資產增值速度是不一定。





假設10萬投資於50萬的房，房價資產增值速度分別在一年，兩年，三年內升值10%，
並在三年後出售。這其中，你自住一年，然後出租(避免Capital Gain Tax)。我們
先算一下交接費用。
1。政府稅收 ：$24，210 (Stamp Duty and Transfer fee)



2。律師費用：$1，000
3。仲介費用：550，000 * 2.5% = $13，750 (當你出售房產時的費用,這還要看你如何和仲介討價還價。他們的收費在2% 到3%之間)
4。三年間40萬貸款的利息扣除兩年房租收入：(400，000 * 6% ) * 3 - 300 *52 *2= 72，000 -31，200 = $40，800。

在忽略其他費用的情況下，下麵我們來比較投資效益：
CASE A：一年升值10%
總開銷：$79，760
表麵上三年資產增值：$150，000
恭喜你，投資10萬，淨進$70，240

CASE B：兩年升值10% (每年升值5%)
總開銷：$79，760
表麵上三年資產增值：$75，000
投資10萬，三年你淨賠$4，760

CASE C：三年升值10%
總開銷：$79，760
表麵上三年資產增值：$50，000
投資10萬，你淨賠$29，760

CASE D：
投資10萬存銀行5%一年利息，你淨進$15，000

以上隻是一個粗略的計算。並沒有考慮報稅上的好處及利率調整等因素。

另外，如果房價下跌，這10萬投資又會有什麽樣的匯報了？所以說，買房投資並不能簡單化。調房子和選股票在某種意義上來說是差不多的。