一個房產代理成功的第二年(三)-倒賣

作為房產代理, 有更多的機會買到更廉價的房子,同時,買賣過程中的花費也要少.買的時候,可以那傭金,賣的時候,隻需要付買方代理的傭金,所以,倒賣房屋也是增加收入的一條有效途徑.

倒賣房屋常犯的一個通病是,過高估計利潤,過低估計花銷.一般說來,我隻買價格相當於市場價70%以下的房子. 20萬買進的房子,裝修後,至少應該能賣到$32萬以上,才好下手.

同時,有一個好的包工頭,非常重要.價格,質量,工期,三方麵缺一不可.如果質量和工期能保證的話,價格高一些也能接受.

以下是2010年我經手的幾棟房子.

1.    Hylton Ave. 與朋友合作,2009年11萬多買進,$18萬賣出.工期拖太久,錯過了賣房的好時機,所以一直到2010年春天才賣掉.淨利潤隻有4萬,每人分兩萬.很不滿意.

2.    Frances Dr. 一個客戶拿到的短賣.2009年底銀行批準後,客戶不想買了.我告訴他說有利潤,他就拉我入夥.$100800買進,未做任何修理,2010年初$132,000賣出.除去開銷,淨利潤$2萬多一點點.雖然錢不多,但時間很短,也沒太費工夫.還好.

3.    Gun Mount. 也是一個客戶拿到的,但不要了.我接手. $20萬買進,$32萬賣出.我自己當了一次包工頭,三個星期搞定.除去裝修,過戶花銷,和利息, 淨利潤$6萬.很滿意,但人很辛苦.

4.    Edsall. 是一個DEAL HUNTER給的. $20萬買進,$32萬賣出.這一個房子上,犯了一係列的錯誤.先是包工頭拖工期,70天還沒完工,跑了.後來有一個合約,但是FHA貸款.花了好幾千塊修好了房檢發現的問題,等了兩個月, 貸款沒通過.重新上市,又花了好幾千塊修下次房檢發現的問題.一直拖到年底才過戶. 淨利潤$4萬. 非常不滿意.

5.    Clover Ridge. 在richmond拍來的.原來看到同社區的同樣的房子賣了28萬,我$145000拿下來,想著怎麽也能賺個七八萬.買下來後,從新刷漆,洗地毯,把所有壞的地方都修好了.上市後,就是沒人碰.還到EBAY上拍賣.好不容易有一個$185000的和約進來,馬上簽了.但有是一個FHA.這次還沒等到貸款出問題,買主的一個什麽人住院了.首付出問題了.取消.重新來過.2011年1月初才賣掉. 淨利潤隻有2萬,每人分1萬.教訓是,不要到外地投資,不要到下降中的市場上投資.

6.    Michele Ct. 又是一個錯誤. $115000拍來的.第一個包工頭拿了$2000定金,跑了. 第二個包工頭,漆沒刷完,地磚也鋪了一大半,又跑了.第三個包工頭,很明顯的在虛報工資和材料.最後隻好自己上陣.結果也是拖過了賣房的季節,現在還沒賣掉.但願春天能賣個好價錢.同時又是外地,很難管理.

7.    外地11個CONDOTEL. 當時是一個銀行拍出來的.要價每個1.5完到4.5萬不等.我說每個一萬,我全部拿下.並且銀行必須貸款給我.沒想到,銀行居然同意了.說老實話,它們的價值,遠高於一萬.2005年時,最高賣到每個單位$119900,而多數人都是$89900買下的.但問題是,現在的HOTEL經營有問題,加上經濟特別差,我每月都得倒貼三四千.因為我不想長期持有,就在EBAY上10萬塊賣掉了8個. 剩下的三個,每月有一兩百虧損.已經有人願意$4萬買走.正在運作中.

總的說來,沒有一個項目虧損,都有利潤,還是滿意的.但教訓也是挺多的.今年開始,我最終找到了一個可以靠的住的包工頭,同時也有了自己的資金, 希望今年能夠做的更好,更快. (未完待續)