中國人海外置業大潮調查：做世界的房東 “看上去很美”

 限購令、限貸令的出爐，使得部分投資客將目光轉向了國外市場。需要提醒的是，盡管有些海外房產的價格與國內差不多甚至更便宜，但是由於政策、經濟等方麵的差異，投資風險較大

《揚子樓市》連線海外置業者

今年3月劉先生在日本東京買了一套70㎡的精裝公寓，總價7000萬日元，折算成人民幣是大約8萬元/㎡M

我這房子兩室一廳，總房價7000萬日元，每平米折合人民幣8萬元。日本的房屋麵積和國內商品房的建築麵積有所不同，測量的是壁心(牆體中心)到壁心的距離，實際使用麵積比較大。精裝修除了硬裝做好，地熱、垃圾處理、新風係統等也都是開發商交房前都做好的。M

 

日本公民或持綠卡的外籍人士，買房時甚至能享受零首付，銀行利率也很低。我買房時申請到的年利率是0.895%，當然這是個浮動利率，利率變動也是由銀行來確定。為鼓勵國民買房，日本政府有規定，凡是房貸超過5000萬日元的，在交納個人所得稅時，可以扣除承擔的房貸額度來計稅。但因為日本房價太高，很多人都選擇租房。M

我之所以會選擇在日本買房，是考慮到我的房租足以承擔月供。這樣一套70㎡的公寓，月租金在25-28萬日元之間，而我貸款35年，月供18萬日元，加上各種稅費，月供21萬日元左右。日本買房也是擁有永久的房產和土地。每年要交的稅費有固定資產稅、都市置業稅等，其中土地和房子都是分別計稅的。我的房子每年要交20-30萬日元的稅費，其中有關土地的占60%，房子占40%。越靠市中心，土地價格越高。M

2008年，王女士的兒子在澳大利亞悉尼買了一套140㎡的公寓，一樓帶花園，買房送獨立車庫，總價46萬澳幣，折合人民幣253萬M

我兒子陳建是2003年去悉尼留學的，畢業拿到綠卡就留在了悉尼工作。一開始，陳建也是和同學一起合租房子，女朋友也確定留在悉尼後，就開始張羅買房子。2008年，在距悉尼車程20多分鍾的地方看中了一套140多㎡的房子，一共四層樓，陳建選擇的是一樓，帶花園，此外買房就送獨立車庫。總房價46萬澳幣，當時折合人民幣253萬元。首付20%後，其餘的就申請銀行貸款，30年的還款期，每月陳建要還2000澳幣。M

陳建小兩口年收入13萬澳幣，承擔房貸足夠了。雖說是公寓房，但都是精裝修交付的，精裝修的標準很高。每個月除了再支付60元澳幣的物業管理費，就沒有其他雜費了。

澳大利亞買房有個比較寬鬆的規定，就是你還款賬戶裏的錢可以做下一套房子貸款的額度。如果還款賬戶裏有30萬澳幣，就可作為下一套房子的買房基金使用。陳建打算還款賬戶裏還到二三十萬澳幣後，再籌點首付，買套別墅，將來把我和他爸接過去養老。

今年3月張先生通過中介在新加坡買了一套86m2兩室一廳兩衛公寓，約合人民幣600萬左右

我在今年3月份剛通過海外中介在新加坡買了房子，主要因為3年後孩子會去新加坡上學，到時家人會去陪讀。外國人隻能買新加坡的公寓，即普通的商品房。由於要求帶學區，隻能在靠近市中心選房，地段最好的烏節路一帶公寓都超過了每平方21萬5千新元，約合人民幣10萬以上。我在稍微遠一點的路段買了一套二手房，合人民幣600萬左右，86㎡大小兩居室。M

新加坡的貸款政策和國內差不多，首付3成，貸款的利率非常低，根據銀行不同是0.8%-1.5%之間。最長可以貸35年，不過如果超過了30歲，貸款最長年限就是65-現在的年齡，我申請了20年的貸款，每月還款四千新元左右。不過，新加坡的租金比較高，我這套房子按市價可以租4200新元一個月，除了還貸款還略有盈餘。另外，新加坡的稅費也不是很高，買公寓要交一個總房價3%的印花稅，另外，如果出租的話每年要收取5‰的物業稅，自住的話每年收取 3‰的物業稅。

我是通過中介買的，要付房價1%的中介費，出租什麽的也都是委托中介來操作，就是去新加坡看過三次房子。通過中介在海外購房，一定要選擇一個信譽好、正規的大型中介，而且最好對當地情況有所了解。M

洪女士辦了投資移民，2006年在加拿大多倫多買了一棟200㎡的別墅，當時60萬加幣，現在已漲到近90萬加幣，約合590萬人民幣

我老公是在深圳華為公司工作，經常外派到海外工作。2005年，我們也辦理了加拿大的投資移民。第二年就四處找房，在多倫多的Markham(萬錦) 買了一棟使用麵積約200㎡的房屋別墅，地上兩層，地下一層，當時的房價是60萬加幣，現在已經漲到接近90萬了，折合人民幣590萬左右。老公的公司看我們移民了，就把老公長期外派到加拿大工作，公司還提供了宿舍，我和兒子兩個人住別墅也覺得冷清，就把別墅出租，搬到老公公司的宿舍住了。現在每個月能收 3200加幣左右，差不多可以還每個月的按揭了。M

在加拿大買新房，主要的稅是土地轉讓稅，一般50萬加幣的房屋，土地轉讓稅是6475元加幣，對第一次買房者，政府優惠2000元加幣。但是買房後，房主每年要繳納約為房價2%的固定資產稅，稅務部門每年都要派人來做資產評估，根據你的裝修、家具得出具體數額，如果要出售，要看後來的買主是否認可這些裝修，是否願意每年多花這筆資產稅，所以，在對住房進行升級裝修的時候一定要注意這個

想做國際房東，多數為了資產保值和移民M

《揚子樓市》對50名中高收入的讀者進行了小範圍調查，看看他們是如何對待國外投資買房。

在“如何看待投資國外房產？”這個問題上，53%的受訪者直言不諱地表示“有興趣，可以考慮了解一下”，認為“沒這個必要的”占22.5%，另外有24.5%的受訪者表示目前“還沒有這個需求”，目前暫未考慮到國外買房。

首要目的是資產保值和移民

究竟遠隔重洋的房子為何有著巨大吸引力？在談到“置業國外的原因”時，“防止通貨膨脹，資產保值”是43%的被調查者的第一選擇。31%的被調查者則考慮未來移民的居住需求，另有26%的受訪者認為目前國內的房價上漲速度驚人，國內一套普通公寓甚至可以買到國外相當不錯的一幢別墅，現在下手就是“純投資,獲得較高收益。”M

擔心跨國投資風險

準備置業海外的買房人最擔心的風險是什麽呢？M

38%的被調查者選擇了“當地政府對外國人擁有當地房地產的產權管製”。這個顧慮並不是空穴來風。筆者在調查中了解到，一些國家雖然對本國公民買房的條件比較寬鬆，甚至還有相應的鼓勵政策，但對外國人置業本國的條件卻很苛刻。如在印尼，本國人買房時擁有永久地契，但外國人買當地房子通常隻可獲得25年地契。M

28%的被調查者選擇“開發商的背景和可信度”。此外，12%的被調查者認為“置業國家的經濟前景”也是需要考慮的，一旦出現經濟不景氣也會給置業帶來很大風險。10%的被調查者認為“政治、社會局勢”也是必須要考慮到的。此外，關注“匯率波動”及“租賃市場風險”的所占比例分別為7%、5%。.
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澳洲房產來寧吆喝

純投資客明顯上升

限購令等調控政策讓網友感歎：“如果說除了愛情還有什麽事情是有錢也做不到的，那就是買房了！”這讓部分投資者把目光轉向了海外。M

近日，來自澳大利亞昆士蘭州的海景獨立別墅、五星級產權式度假酒店，墨爾本和悉尼市中心的精裝修高級公寓及遍布澳洲各主要城市的數十個獨立花園別墅項目來到南京，舉辦了一場近年來最大規模的澳洲房產投資巡回展。當筆者撥通組織這次展會的PPA澳亞品諾置地中國代表處負責人徐力的電話時，他正在忙著給一位要投資澳洲房產的客戶辦理簽約手續。“現在投資海外房產的人的確越來越多了，人氣快速上升，我們展會當天的客戶有120多組，其中八成都有投資意向。”M

與往年相比，徐力認為今年這次展會還有一個明顯的變化，那就是純投資的客戶增加了很多。“以前想要到澳洲買房的都是跟澳洲有一定聯係的，比如有子女在澳洲上學，或者自己本人在申請獨立技術移民，但今年不同，一半以上都是純粹投資客。”

曾在澳洲、北美從事房地產開發的南京臥龍湖置業有限公司總裁李建平對於跨國買房投資升溫的現象也有所體會，“現在到國外買房的人變多了，美國、澳大利亞、加拿大等，都是中國人投資比較集中的熱點。”M

投資門檻並不高，租金回報較穩定.
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為何越來越多的人想要到海外投資？除了新政抑製買房投資這個內因外，國外置業到底有什麽優勢？對此，PPA澳亞品諾置地中國代表處負責人徐力表示，這是因為澳大利亞等一些國家的房地產市場表現穩定，當地的金融業對房地產市場比較看好、在貸款買房方麵支持力度比較大，能向購房者提供高達八成以上的住房貸款，而當地的市場需求又比較旺盛，移民潮湧入帶來的人口快速增長使得市場長期供不應求，以澳洲為例，房屋空置率低於2%，平均租金回報能達到5%左右。M

徐力舉了個例子，2008年他們公司有個客戶在澳大利亞墨爾本的市中心購買了一套70㎡(使用麵積)的公寓，總價48萬澳幣，首付一成，換算成人民幣不到30萬元，今年4月份，房子交付了，這位客戶向銀行申請貸款，銀行根據現在該房屋的市場評估價格(60萬澳幣)，給他提供了八成貸款(48萬澳幣)，而且前十年為淨利息還款(隻還利息，不還本金)，房子交付的同時，客戶也找到了租客，每周租金為540澳幣，租金回報為5.2%。M

徐力表示，正是因為首付30萬左右、起步的門檻比較低，租金回報比較穩定，而且澳洲的土地是私有的，也不征房產稅，因此吸引了不少人去投資。M

買房容易管理難 不了解行情可能被套牢

“做世界的房東”，看上去很誘人，但業內專家認為，由於政策、地理、經濟、人文、法律等方方麵麵的差異，跨國買房投資還是一件較複雜的事情，一定要謹慎。

首先是隔著千山萬水，對當地的情況很難有較深的了解。南京臥龍湖置業有限公司總裁李建平表示，曾經有炒房團到美國買房，看到當地的房價很便宜，炒房團的成員非常激動，立馬就決定買下了，事實上，他們購買的樓盤地點離市中心很遠，房價上漲的速度很慢，出租也很難。M

PPA澳亞品諾置地中國代表處負責人徐力告訴筆者，像南京的普通市民想要到澳大利亞買房得聘請律師、申請貸款，和開發商、銀行打交道，還要出租房屋、日常管理或者是出售，每次有事情都飛去澳大利亞顯然不太現實。如果選擇代理商的話也要注意甄別，因為有一些代理海外投資買房的公司都是原來做留學或移民的中介，看到海外投資買房的人多了才轉行做房產代理。M

此外，因為不同國家的國情國策，因此投資性也有很大不同。劉先生是南京一家信貸公司的日方代表，他表示日本對國外投資者的門檻就設得比較高，貸款很難辦下來。其次，如果投資買房是以轉手獲取溢價為目的，可能不太容易獲得。而國外的房產並不像國內房產如此過熱，升值空間值得商榷。在日本想要投資房產，前提是要長期持有，比如投資地段金貴的酒店式公寓、高爾夫度假觀光物業等，每年能獲得穩定的營運收益。“若想短時間內買房賣房獲得高額回報的話，是很難實現的。”

海外買房風險提示

隨著物業投資理念的日漸成熟，到海外置業已經開始由最初的少部分與海外有聯係的人群擴張到眾多的高端投資者。但是，律師提醒，由於存在政治因素、政策稅收、信息不對稱等各種風險因素，在你“心動不如行動”之前，一定要進行詳細的調查，並做好充分的預案。

匯率風險是目前大多數海外置業者較為擔憂的。因為房產貸款期限都較長，在這麽長的時間內，利率一定是有升有降，貸款人會麵臨還貸金額的不確定性。除此之外，一旦今後房產要變現，也會產生各種問題。同時，政治風險也需要海外置業者充分注意：兩國關係如何，該國政策穩定程度怎樣，這些都是置業前必須摸清的家底。M

了解當地經濟發展狀況

在投資海外房產前，一定要對即將選擇投資地區的經濟發展狀況作一次全麵的了解。“如果隻是聽信一些代理公司的一麵之詞，難免有失偏頗，這是海外置業的大忌。”新西蘭F生活建築顧問有限公司執行董事周啟元表示。他還強調，了解當地的市場現在是處於怎樣的周期，按照內地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是很關鍵的問題。

明確各國的購房政策

海外房價和土地價格有所區別，以澳洲為例，購房者必須先行向澳洲政府購買地皮，才能進行下一個程序——房產開發。國外所謂開發商在嚴格意義上說更像是建造商，他們負責幫購房者設計、施工，並向政府部門報批。政府向購房者賣出土地之後，會每年征收土地稅費以及服務費，用於社區的清潔衛生、垃圾處理及上下水道的維修，這是一項必須長期支付的稅費，並隨著土地價值的變化而變化。以美國為例，如一套總價為30萬美元的別墅漲到50萬美元之後，土地稅的征收標準也會由3000多美元提高到5000多美元。M

海外很多國家土地為私有製，因此政府售出土地之後，產權基本上永久屬於個人所有。不過，並不是所有的物業產權都是永久性的，也有一些物業僅擁有有年限的土地租賃權，如泰國的房產土地使用年限是90年，到期之後須歸還給政府。M

稅費種類各有不同

投資者要對房產交易時產生的稅費清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說明的是，契稅隻是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等國家，征收標準為房價的1.5%左右。M

歐美國家主要征收土地稅，這種稅賦每年征收一次，如美國紐約州的稅務部門一般會在每年的4月15日之前給業主下發繳稅通知。繳納的金額是根據政府委托的專業評估機構對各區域每隔一段時間的市場評估作為依據來確定的，稅率一般在1%～2%之間。而在曼哈頓購置公寓，需要繳納、支付的稅費有土地稅、豪宅稅 (總價超過100萬美元)、銀行評估費、商業價值稅、紐約州地產交易稅、產權保險費、備案費用以及大樓儲備基金和周轉基金等。M

售出房產時也會產生稅費，主要征收的是增值稅，如澳洲最高會按增值部分的45%來征收。因此業內人士建議投資者學會合理避稅，澳洲購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用(主要為機票)、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。M

海外置業管理成本非常高

在海外投資房產，管理房產極為關鍵。比如澳洲墨爾本市規定，對於自家門前的垃圾或者積雪等，必須由自己動手清理，如果超時未作清理，會有市政部門代勞，當然業主得支付相應的費用。而如果這些費用未及時支付，會給自己招來麻煩。還有，如果水電煤氣費用長時間拖欠，很可能在機場出關時，會有工作人員很禮貌地告知：“對不起，您還欠××澳元的電費沒有付清。”

專家表示，在國外，管理不善甚至無人管理，致使物業長時間空置，拖欠物業管理費，甚至拖欠銀行按揭貸款，降低投資收益是小事，如果影響到自己的信用記錄則是大事了。M

應當聘請專業律師與中介

在海外購房，一般都有律師全程陪同，如在紐約市，購房者必須在一名有經驗的房地產律師的幫助下來完成整個購房手續，當然，他們也能起到資金監管的作用，增強交易的安全性，不過這必須向他們支付服務費，紐約不論總價多少，收取標準在2500～3800美元，新加坡為每宗2000新幣，馬來西亞為 1000美金左右。M

總的來講，在海外購房相當於要支付總房價的4%到7%不等的費用作為交易手續費。專家表示，辦理按揭貸款時需要借助專業機構的力量，對於一般的購房者來說，由於自己不太了解各國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。