美國地主
在美國買房當地主的經曆
正文
維吉尼亞州的伍德布裏奇市(Woodbridge)是一個擁有4萬人口的市鎮，坐落在華府郊區，不僅被當地人和地產經紀稱作所謂的外繞城(the outer beltway)，更是該地區房市繁榮和蕭條的完美指標。
美國率先觸底反彈10房市。
伍德布裏奇市擁有許多可負擔的住屋，安靜的街道，綠樹成蔭的公園，因此吸引一大批民眾前往聚集，在2000年至2007年之間，這個城市的人口增長了 27%。此外根據Trulia.com的數據，當地新屋銷售量也不斷上升，2003年至2005年間交易量翻了一倍，每年成長高達2000筆。
但是，這樣的榮景它消失的速度也是一樣的快。目前當地的房屋價格已經下跌40%，而房屋交易量比起最高峰的時期，足足掉了一半之多。
不過對市場比較敏感的人可能已經發現，已有買家在當地尋找好的交易，當地的房屋市場已開始出現反彈跡象。事實上，伍德布裏奇市的成交率已逐漸恢複到 2005年的水平。根據貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association)，弗吉尼亞州的浮動利率抵押貸款、和次級浮動利率貸款的違約率高達23%，是全美比例最高的地區之一。借款比例偏高的市鎮比如伍德布裏奇等的確是遭遇了麻煩，但現這些地方近日來卻也出現了積極的修正現象。
伍德布裏奇的法拍屋平均價格為213,416元，從一年前的333,900來到了低點。“看這樣的價格，我簡直不敢相信，房屋究竟便宜到什麽地步，以致於人們又開始購買了。”華府地區的房地產律師沃森(Cullen Watson)說，“這對當地來說是個好消息，至少房價終於觸及底部了。” 除了伍德布裏奇市，還有加州的穆瑞塔(Murrieta)、亞利桑那州的女王溪(Queen Creek)、以及佛州的聖露西港(Port St. Lucie)等，都是經曆了次級貸款和法拍屋危機的重創之後，目前買家已陸續重返市場的地區。
福布斯對此調查了全美所有人口低於10萬人的城市，透過統計數據，找出過去一年內法拍屋買賣數量激增的房市，以了解買家投資的動向。
這些低區雖然法拍屋比例很高，但買家卻將它們視為很好的長期賭注。比如在華府大都會區內，根據美國勞動統計局，當地擁有全美最令人羨慕的低失業率。而加州地區則是因為長年來市場過熱，目前是上世紀90年代後期的第一次，房價終於下降至能與收入成比例的水平。
也許你認為，法拍屋銷售量上升並非什麽令人鼓舞的跡象，但是還有許多受到法拍屋重創的地區，目前還未等到買家回來市場。比如佛州的基西米市 (Kissimmee)情況妻慘，今年房價已經掉了25%，但是法拍屋銷售量在全國僅排到第465名，這代表了在買家認為當地值得投資之前，其房價的跌勢還有很長一段路要走。
次級抵押貸款造成了大量的法拍屋，進一步使住房市場的囤貨遍及全國各地。根據貸款銀行協會，高達19.5%以次級貸款貸得的房屋最後遭到銀行沒收。這一數字在佛州升幅高達30%，在加州的升幅也有25%。在許多災情最慘重的地區中，買家仍然沒有返回市場。
法拍屋銷售量上升現象出現的地區還不少，以加州沙加緬度外圍為例，Antelope以及Lincoln兩地的買家不斷發揮穩定市場的作用，兩地法拍屋銷售情況良好，平均價格分別為228,136元與327,413元，非法拍屋的一般住宅價格則分別是230,000元與481,521元。這樣的價格在房市景氣時是見不到的，不過對於清除過多庫存方麵卻有實質的幫助。
不過在亞利桑那州郊區等地，過剩的房屋庫存仍是個大問題。除了女王溪開始再度受到買家注意之外，其他市鎮如鳳凰城郊區的馬利柯帕郡(Maricopa County)，仍在難以售出的法拍屋中苦苦掙紮，銷售量排到全國的300名之後，市場需求仍是尚未存在。
“雖然馬利柯帕郡最明顯的問題是失業率不斷上升，但是當地過多的住房庫存和負值資產也阻礙了房價的發展。”亞利桑那州立大學金融學教授桑德斯 (Anthony Sanders)說，“當你再加上失業、更嚴格的貸款批審、經濟衰退以至於買家更少等因素，這些郊區的房價很難走出低穀。”目前，抵押貸款銀行已收緊標淮，並且要求更高的首款與良好的信用和就業曆史。
“在華府地區，大多數房屋遭到沒收的屋主，都是些投資人或是那些看了廣告輕信自己可輕易買屋的人。隨著貸款市場現在更緊縮的遊戲規則，現在的買家多是以自住為主要購買目的。”沃森說。
當價格下探到一個吸引人的程度，就是買家出動的時刻了。根據福布斯的調查，隨著“後次貸時代”的來臨，反彈跡象最明確的五個(編輯注：應該為十個城鎮）美國城鎮分別為：
1、加州穆瑞塔市(Murrieta)，08年售出814套法拍屋，平均售價275,053元。
2、維州伍德布裏奇市(Woodbridge)，08年售出705套法拍屋，平均售價213,416元。
3、加州德美古拉(Temecula)，08年售出575套法拍屋，平均售價324,572元。
4、加州布倫特伍德市(Brentwood)，08年售出545套法拍屋，平均售價376,466元。
5、加州皮瑞斯市(Perris)，08年售出513套法拍屋，平均售價184,064元。
6、加州Antelope，08年售出489套法拍屋，平均售價228,136元。
7、亞利桑那州女王溪(Queen Creek)，08年售出434套法拍屋，平均售價195,087元。
8、加州Hesperia，08年售出423套法拍屋，平均售價175,430元。
9、佛州聖露西港(Port Saint Lucie)，08年售出413套法拍屋，平均售價133,070元。
10、加州Lincoln，08年售出410套法拍屋，平均售價327,413元。
美國率先觸底反彈10房市。
伍德布裏奇市擁有許多可負擔的住屋，安靜的街道，綠樹成蔭的公園，因此吸引一大批民眾前往聚集，在2000年至2007年之間，這個城市的人口增長了 27%。此外根據Trulia.com的數據，當地新屋銷售量也不斷上升，2003年至2005年間交易量翻了一倍，每年成長高達2000筆。
但是，這樣的榮景它消失的速度也是一樣的快。目前當地的房屋價格已經下跌40%，而房屋交易量比起最高峰的時期，足足掉了一半之多。
不過對市場比較敏感的人可能已經發現，已有買家在當地尋找好的交易，當地的房屋市場已開始出現反彈跡象。事實上，伍德布裏奇市的成交率已逐漸恢複到 2005年的水平。根據貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association)，弗吉尼亞州的浮動利率抵押貸款、和次級浮動利率貸款的違約率高達23%，是全美比例最高的地區之一。借款比例偏高的市鎮比如伍德布裏奇等的確是遭遇了麻煩，但現這些地方近日來卻也出現了積極的修正現象。
伍德布裏奇的法拍屋平均價格為213,416元，從一年前的333,900來到了低點。“看這樣的價格，我簡直不敢相信，房屋究竟便宜到什麽地步，以致於人們又開始購買了。”華府地區的房地產律師沃森(Cullen Watson)說，“這對當地來說是個好消息，至少房價終於觸及底部了。” 除了伍德布裏奇市，還有加州的穆瑞塔(Murrieta)、亞利桑那州的女王溪(Queen Creek)、以及佛州的聖露西港(Port St. Lucie)等，都是經曆了次級貸款和法拍屋危機的重創之後，目前買家已陸續重返市場的地區。
福布斯對此調查了全美所有人口低於10萬人的城市，透過統計數據，找出過去一年內法拍屋買賣數量激增的房市，以了解買家投資的動向。
這些低區雖然法拍屋比例很高，但買家卻將它們視為很好的長期賭注。比如在華府大都會區內，根據美國勞動統計局，當地擁有全美最令人羨慕的低失業率。而加州地區則是因為長年來市場過熱，目前是上世紀90年代後期的第一次，房價終於下降至能與收入成比例的水平。
也許你認為，法拍屋銷售量上升並非什麽令人鼓舞的跡象，但是還有許多受到法拍屋重創的地區，目前還未等到買家回來市場。比如佛州的基西米市 (Kissimmee)情況妻慘，今年房價已經掉了25%，但是法拍屋銷售量在全國僅排到第465名，這代表了在買家認為當地值得投資之前，其房價的跌勢還有很長一段路要走。
次級抵押貸款造成了大量的法拍屋，進一步使住房市場的囤貨遍及全國各地。根據貸款銀行協會，高達19.5%以次級貸款貸得的房屋最後遭到銀行沒收。這一數字在佛州升幅高達30%，在加州的升幅也有25%。在許多災情最慘重的地區中，買家仍然沒有返回市場。
法拍屋銷售量上升現象出現的地區還不少，以加州沙加緬度外圍為例，Antelope以及Lincoln兩地的買家不斷發揮穩定市場的作用，兩地法拍屋銷售情況良好，平均價格分別為228,136元與327,413元，非法拍屋的一般住宅價格則分別是230,000元與481,521元。這樣的價格在房市景氣時是見不到的，不過對於清除過多庫存方麵卻有實質的幫助。
不過在亞利桑那州郊區等地，過剩的房屋庫存仍是個大問題。除了女王溪開始再度受到買家注意之外，其他市鎮如鳳凰城郊區的馬利柯帕郡(Maricopa County)，仍在難以售出的法拍屋中苦苦掙紮，銷售量排到全國的300名之後，市場需求仍是尚未存在。
“雖然馬利柯帕郡最明顯的問題是失業率不斷上升，但是當地過多的住房庫存和負值資產也阻礙了房價的發展。”亞利桑那州立大學金融學教授桑德斯 (Anthony Sanders)說，“當你再加上失業、更嚴格的貸款批審、經濟衰退以至於買家更少等因素，這些郊區的房價很難走出低穀。”目前，抵押貸款銀行已收緊標淮，並且要求更高的首款與良好的信用和就業曆史。
“在華府地區，大多數房屋遭到沒收的屋主，都是些投資人或是那些看了廣告輕信自己可輕易買屋的人。隨著貸款市場現在更緊縮的遊戲規則，現在的買家多是以自住為主要購買目的。”沃森說。
當價格下探到一個吸引人的程度，就是買家出動的時刻了。根據福布斯的調查，隨著“後次貸時代”的來臨，反彈跡象最明確的五個(編輯注：應該為十個城鎮）美國城鎮分別為：
1、加州穆瑞塔市(Murrieta)，08年售出814套法拍屋，平均售價275,053元。
2、維州伍德布裏奇市(Woodbridge)，08年售出705套法拍屋，平均售價213,416元。
3、加州德美古拉(Temecula)，08年售出575套法拍屋，平均售價324,572元。
4、加州布倫特伍德市(Brentwood)，08年售出545套法拍屋，平均售價376,466元。
5、加州皮瑞斯市(Perris)，08年售出513套法拍屋，平均售價184,064元。
6、加州Antelope，08年售出489套法拍屋，平均售價228,136元。
7、亞利桑那州女王溪(Queen Creek)，08年售出434套法拍屋，平均售價195,087元。
8、加州Hesperia，08年售出423套法拍屋，平均售價175,430元。
9、佛州聖露西港(Port Saint Lucie)，08年售出413套法拍屋，平均售價133,070元。
10、加州Lincoln，08年售出410套法拍屋，平均售價327,413元。
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