美國地主
在美國買房當地主的經曆
正文
房產風光5年重重摔下 中國青年報
在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在這裏失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麽買房呢？因為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級貸款者。
大約從10年前開始，那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭，抑或在你的信箱裏塞滿誘人的傳單：
“你想過中產階級的生活嗎？買房吧！”
“積蓄不夠嗎？貸款吧！”
“沒有收入嗎？找阿牛貸款公司吧！”
“首付也付不起？我們提供零首付！”
“擔心利息太高？頭兩年我們提供3%的優惠利率！”
“每個月還是付不起？沒關係，頭24個月你隻需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起！”
“擔心兩年後還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？”
在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。(你替他們擔心兩年後的債務？向來自我感覺良好的美國市民會告訴你，演電影的都能當上州長，兩年後說不定我還能競選總統呢。)
阿牛貸款公司短短幾個月就取得了驚人的業績，可是錢都貸出去了，能不能收回來呢？公司的董事長——阿牛先生，那也是熟讀美國經濟史的人物，不可能不知道房地產市場也是有風險的，所以這筆收益看來不能獨吞，要找個合夥人分擔風險才行。於是阿牛找到美國經濟界的帶頭大哥——投行。這些家夥可都是名字響當當的主兒(美林、高盛、摩根)，他們每天做什麽呢？就是吃飽了閑著也是閑著，於是找來諾貝爾經濟學家，找來哈佛教授，用上最新的經濟數據模型，一番鼓搗之後，弄出幾份分析報告，從而評價一下某某股票是否值得買進，某某國家的股市已經有泡沫了，一群在風險評估市場裏麵騙吃騙喝的主兒，你說他們看到這裏麵有風險沒？用腳都看得到！可是有利潤啊，那還猶豫什麽，接手搞吧！於是經濟學家、大學教授以數據模型、老三樣評估之後，重新包裝一下，就弄出了新產品——CDO(注：CollateralizedDebtObligation，債務抵押債券)，說穿了就是債券，通過發行和銷售這個CDO債券，讓債券的持有人來分擔房屋貸款的風險。
光這樣賣，風險太高還是沒人買啊，假設原來的債券風險等級是6，屬於中等偏高。於是投行把它分成高級和普通CDO兩個部分，發生債務危機時，高級CDO享有優先賠付的權利。這樣兩部分的風險等級分別變成了4和8，總風險不變，但是前者就屬於中低風險債券了，憑投行三寸不爛“金”舌，當然賣了個滿堂彩！可是剩下的風險等級8的高風險債券怎麽辦呢？
於是投行找到了對衝基金，對衝基金又是什麽人，那可是在全世界金融界買空賣多、呼風喚雨的角色，過的就是刀口舔血的日子，這點風險小意思！於是憑借著老關係，在世界範圍內找利率最低的銀行借來錢，然後大舉買入這部分普通CDO債券，2006年以前，日本央行貸款利率僅為1.5%；普通CDO利率可能達到12%，所以光靠利息差對衝基金就賺得盆滿缽滿了。
這樣一來，奇妙的事情發生了，2001年末，美國的房地產一路飆升，短短幾年就翻了一倍多，這樣一來就如同阿牛貸款公司開頭的廣告一樣，根本不會出現還不起房款的事情，就算沒錢還，把房子一賣還可以賺一筆錢。結果是從貸款買房的人，到阿牛貸款公司，到各大投行，到各個銀行，到對衝基金人人都賺錢，但是投行卻不太高興了！當初是覺得普通CDO風險太高，才扔給對衝基金的，沒想到這幫家夥比自己賺的還多，淨值一個勁地漲，早知道自己留著玩了，於是投行也開始買入對衝基金，打算分一杯羹了。這就好像“老黑”家裏有餿了的飯菜，正巧看見隔壁鄰居那隻討厭的小花狗，本來打算毒它一把，沒想到小花狗吃了不但沒事，反而還越長越壯了，“老黑”這下可蒙了，難道餿了的飯菜營養更好，於是自己也開始吃了！
這下又把對衝基金樂壞了，他們是什麽人，手裏有1塊錢，就能想辦法借10塊錢來玩的土匪啊，現在拿著搶手的CDO還能老實？於是他們又把手裏的CDO債券抵押給銀行，換得10倍的貸款，然後繼續追著投行買普通CDO。嘿，當初可是簽了協議，這些CDO都歸我們的！！！投行心裏那個不爽啊，除了繼續悶聲買對衝基金之外，他們又想出了一個新產品，就叫CDS(注：CreditDefaultSwap，信用違約交換)好了，華爾街就是這些天才產品的溫床：不是都覺得原來的CDO風險高嗎，那我投保好了，每年從CDO裏麵拿出一部分錢作為保金，白送給保險公司，但是將來出了風險，大家一起承擔。
保險公司想，不錯啊，眼下CDO這麽賺錢，1分錢都不用出就分利潤，這不是每年白送錢給我們嗎？幹了！
對衝基金想，不錯啊，已經賺了幾年了，以後風險越來越大，光是分一部分利潤出去，就有保險公司承擔一半風險，幹了！
於是再次皆大歡喜，CDS也賣火了！但是事情到這裏還沒有結束：因為“聰明”的華爾街人又想出了基於CDS的創新產品！我們假設CDS已經為我們帶來了50億元的收益，現在我新發行一個“三毛”基金，這個基金是專門投資買入CDS的，顯然這個建立在之前一係列產品之上的基金的風險是很高的，但是我把之前已經賺的50億元投入作為保證金，如果這個基金發生虧損，那麽先用這50億元墊付，隻有這50億元虧完了，你投資的本金才會開始虧損，而在這之前你是可以提前贖回的，首發規模500億元。天哪，還有比這個還爽的基金嗎？1元麵值買入的基金，虧到0.90元都不會虧自己的錢，賺了卻每分錢都是自己的！評級機構看到這個天才設想，簡直是毫不猶豫：給予AAA評級！
結果這個“三毛”可賣瘋了，各種養老基金、教育基金、理財產品，甚至其他國家的銀行也紛紛買入。雖然首發規模是原定的500億元，可是後續發行了多少億，簡直已經無法估算了，但是保證金50億元卻沒有變。如果現有規模5000億元，那保證金就隻能保證在基金淨值不低於0.99元時，你不會虧錢了。
當時間走到了2006年年底，風光了整整5年的美國房地產終於從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終於開始斷裂。因為房價下跌，優惠貸款利率的時限到了之後，先是普通民眾無法償還貸款，然後阿牛貸款公司倒閉，對衝基金大幅虧損，繼而連累保險公司和貸款的銀行，花旗、摩根相繼發布巨額虧損報告，同時投資對衝基金的各大投行也紛紛虧損，然後股市大跌，民眾普遍虧錢，無法償還房貸的民眾繼續增多……最終，美國次貸危機爆發。
在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在這裏失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麽買房呢？因為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級貸款者。
大約從10年前開始，那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭，抑或在你的信箱裏塞滿誘人的傳單：
“你想過中產階級的生活嗎？買房吧！”
“積蓄不夠嗎？貸款吧！”
“沒有收入嗎？找阿牛貸款公司吧！”
“首付也付不起？我們提供零首付！”
“擔心利息太高？頭兩年我們提供3%的優惠利率！”
“每個月還是付不起？沒關係，頭24個月你隻需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起！”
“擔心兩年後還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？”
在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。(你替他們擔心兩年後的債務？向來自我感覺良好的美國市民會告訴你，演電影的都能當上州長，兩年後說不定我還能競選總統呢。)
阿牛貸款公司短短幾個月就取得了驚人的業績，可是錢都貸出去了，能不能收回來呢？公司的董事長——阿牛先生，那也是熟讀美國經濟史的人物，不可能不知道房地產市場也是有風險的，所以這筆收益看來不能獨吞，要找個合夥人分擔風險才行。於是阿牛找到美國經濟界的帶頭大哥——投行。這些家夥可都是名字響當當的主兒(美林、高盛、摩根)，他們每天做什麽呢？就是吃飽了閑著也是閑著，於是找來諾貝爾經濟學家，找來哈佛教授，用上最新的經濟數據模型，一番鼓搗之後，弄出幾份分析報告，從而評價一下某某股票是否值得買進，某某國家的股市已經有泡沫了，一群在風險評估市場裏麵騙吃騙喝的主兒，你說他們看到這裏麵有風險沒？用腳都看得到！可是有利潤啊，那還猶豫什麽，接手搞吧！於是經濟學家、大學教授以數據模型、老三樣評估之後，重新包裝一下，就弄出了新產品——CDO(注：CollateralizedDebtObligation，債務抵押債券)，說穿了就是債券，通過發行和銷售這個CDO債券，讓債券的持有人來分擔房屋貸款的風險。
光這樣賣，風險太高還是沒人買啊，假設原來的債券風險等級是6，屬於中等偏高。於是投行把它分成高級和普通CDO兩個部分，發生債務危機時，高級CDO享有優先賠付的權利。這樣兩部分的風險等級分別變成了4和8，總風險不變，但是前者就屬於中低風險債券了，憑投行三寸不爛“金”舌，當然賣了個滿堂彩！可是剩下的風險等級8的高風險債券怎麽辦呢？
於是投行找到了對衝基金，對衝基金又是什麽人，那可是在全世界金融界買空賣多、呼風喚雨的角色，過的就是刀口舔血的日子，這點風險小意思！於是憑借著老關係，在世界範圍內找利率最低的銀行借來錢，然後大舉買入這部分普通CDO債券，2006年以前，日本央行貸款利率僅為1.5%；普通CDO利率可能達到12%，所以光靠利息差對衝基金就賺得盆滿缽滿了。
這樣一來，奇妙的事情發生了，2001年末，美國的房地產一路飆升，短短幾年就翻了一倍多，這樣一來就如同阿牛貸款公司開頭的廣告一樣，根本不會出現還不起房款的事情，就算沒錢還，把房子一賣還可以賺一筆錢。結果是從貸款買房的人，到阿牛貸款公司，到各大投行，到各個銀行，到對衝基金人人都賺錢，但是投行卻不太高興了！當初是覺得普通CDO風險太高，才扔給對衝基金的，沒想到這幫家夥比自己賺的還多，淨值一個勁地漲，早知道自己留著玩了，於是投行也開始買入對衝基金，打算分一杯羹了。這就好像“老黑”家裏有餿了的飯菜，正巧看見隔壁鄰居那隻討厭的小花狗，本來打算毒它一把，沒想到小花狗吃了不但沒事，反而還越長越壯了，“老黑”這下可蒙了，難道餿了的飯菜營養更好，於是自己也開始吃了！
這下又把對衝基金樂壞了，他們是什麽人，手裏有1塊錢，就能想辦法借10塊錢來玩的土匪啊，現在拿著搶手的CDO還能老實？於是他們又把手裏的CDO債券抵押給銀行，換得10倍的貸款，然後繼續追著投行買普通CDO。嘿，當初可是簽了協議，這些CDO都歸我們的！！！投行心裏那個不爽啊，除了繼續悶聲買對衝基金之外，他們又想出了一個新產品，就叫CDS(注：CreditDefaultSwap，信用違約交換)好了，華爾街就是這些天才產品的溫床：不是都覺得原來的CDO風險高嗎，那我投保好了，每年從CDO裏麵拿出一部分錢作為保金，白送給保險公司，但是將來出了風險，大家一起承擔。
保險公司想，不錯啊，眼下CDO這麽賺錢，1分錢都不用出就分利潤，這不是每年白送錢給我們嗎？幹了！
對衝基金想，不錯啊，已經賺了幾年了，以後風險越來越大，光是分一部分利潤出去，就有保險公司承擔一半風險，幹了！
於是再次皆大歡喜，CDS也賣火了！但是事情到這裏還沒有結束：因為“聰明”的華爾街人又想出了基於CDS的創新產品！我們假設CDS已經為我們帶來了50億元的收益，現在我新發行一個“三毛”基金，這個基金是專門投資買入CDS的，顯然這個建立在之前一係列產品之上的基金的風險是很高的，但是我把之前已經賺的50億元投入作為保證金，如果這個基金發生虧損，那麽先用這50億元墊付，隻有這50億元虧完了，你投資的本金才會開始虧損，而在這之前你是可以提前贖回的，首發規模500億元。天哪，還有比這個還爽的基金嗎？1元麵值買入的基金，虧到0.90元都不會虧自己的錢，賺了卻每分錢都是自己的！評級機構看到這個天才設想，簡直是毫不猶豫：給予AAA評級！
結果這個“三毛”可賣瘋了，各種養老基金、教育基金、理財產品，甚至其他國家的銀行也紛紛買入。雖然首發規模是原定的500億元，可是後續發行了多少億，簡直已經無法估算了，但是保證金50億元卻沒有變。如果現有規模5000億元，那保證金就隻能保證在基金淨值不低於0.99元時，你不會虧錢了。
當時間走到了2006年年底，風光了整整5年的美國房地產終於從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終於開始斷裂。因為房價下跌，優惠貸款利率的時限到了之後，先是普通民眾無法償還貸款，然後阿牛貸款公司倒閉，對衝基金大幅虧損，繼而連累保險公司和貸款的銀行，花旗、摩根相繼發布巨額虧損報告，同時投資對衝基金的各大投行也紛紛虧損，然後股市大跌，民眾普遍虧錢，無法償還房貸的民眾繼續增多……最終，美國次貸危機爆發。
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