次級房貸危機 租風再起

低估修繕費 房東常犯的錯 信用調查不可少 避免陷泥淖

數年前房地產興旺的年代，許多人投資或者投機房地產，購買房屋以圖數年後以高價出售。但是在最近兩年房地產降溫之後，愈來愈多投資房地產的美國人被迫掛出「房屋出租」的牌子，他們高價購買的房屋如今難以出手，不過也有一些人是最近房價下跌之後入市，買了房屋就是意欲供出租所用。

據華爾街日報日前報導，由於最近次級房貸危機，使得業者收緊房貸標準、導致一些信用較差的消費者不能貸款購買自住房屋，隻好租房，因此導致一些地方的租金攀升，所以如果管理得好，出租房屋也是賺錢的，但是房東一定要記得，出租房屋並不僅僅是收取別人的支票。

例如，伊利諾美好景觀高地（Fairview Heights）一對30多歲的夫婦，在過去兩年中購買了兩棟租賃物產，心想這應該是賺錢的投資，但卻與預期有落差。例如他們預期其中一棟房屋的修繕隻需要四個星期就可完成，結果卻花了七個月的時間，與當初的預期相差甚遠，結果導致成本隨之水漲船高，大幅攀升。

由於房東愈來愈多，位於維吉尼亞海灘的全國住宅物產經理協會的會員，在過去的一年增長逾20%；而田納西州納許維爾市的威爾遜房地產集團的物產管理服務部門，過去一年中客戶增加了250人。

專家表示，雖然高風險的次級房貸借款目前較為困難。但如果信譽較佳，進入房地產市場還是相對容易，要籌集資金投資房地產仍然有不少選擇。不過對於每個人來說，要具體分析實際情況，因為並不是每個人都可以做房東的。在購買投資物產前，必須三思而行，即使是購買一個單一的共有公寓，也要視之為一個小生意。不然，錯綜複雜的稅收法律、當地晦澀難解的規定以及其它想象不到的問題，可能將搖錢樹變成賠錢的泥坑。

佛羅裏達為房東提供服務的屋主網絡專家霍華德說，要記住「您買的是賺錢的生意，而不是漂亮的房屋。」一棟房子的租金是有限的，房租提高到一定的水平就無法再增加，而且房子總會有閑置的時候，因此房價過高要回升成本與賺錢是非常不容易的。

霍華德表示，最近一位馬裏蘭的工程師在佛州購買了一棟海濱住屋、希望他幫助找到房客。但霍華德計算後發現，即使以最好的價格將房屋出租，這位房東每個月還虧空八百元。

物產管理專家建議，為了避免陷入租屋陷阱，首先應考慮聘請各方麵的專家，特別是熟悉當地房屋租賃市場與其它影響房屋租賃方麵情況的專業人士。

例如可以請一位熟知地方法律的物產經理幫助您決定租金價格、尋找房客、安排園林服務或者處理危機，其中包括最糟糕的驅逐房客等。但這樣做的壞處是，物產經理可能收取相當於一個月資金的頭款以及今後大約10%的租金。如果自己管理，則不但需要準備投入精力與資金，還得有耐心，因為一旦房屋有問題，房客隨時都會打電話。聖誕節前接到房客報告水管或者抽水馬桶漏水的事情並非天方夜譚，而是實實在在會發生的事情。

業內人士說，如要聘請物產經理，可查詢地方電話薄或者上網，一定要找一個經驗豐富在該行業服務多年的專家幫助自己。為了管理好物產收支，許多房東使用快捷租賃物產管理（Quicken Rental Property）或者類似的計算機軟件。此外，進行必要信譽檢查也是非常必要的一步，這樣可以省去日後的許多麻煩。這方麵可以支付少量費用，尋求諸如富達信息（Fidelity Information）等公司獲得所需報告。而要求前房東的證明也是不錯的選擇。

房東通常愛犯的一個主要錯誤就是低估修繕費用。要知道，隻有房屋狀況良好，才能吸引到好的房客。一旦做房東，您就相當於從事零售業務，而不是房地產，要想保持好客戶，必須要好的商品。除上述各種情況外，做房東還的考慮保險與稅務方麵的問題。

房客或者其客人在您的地產上受傷，房東可能因此吃官司。租賃房地產方麵的稅收也有許多學問，如果自己不能處理，聘請擅長這方麵業務的會計師還是值得的。

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