世界頂級城市房價高企逆勢出現房產熱

國際貨幣基金組織曾表示，未來30年內，全球房地產市場的繁榮景象可能會逐步消退。由於加息和宏觀調控的作用，美國、法國、西班牙以及新西蘭的房地產市場都已陸續出現不同程度的降溫。可是從微觀角度看，從美國的舊金山、西雅圖到英國的倫敦、俄羅斯的莫斯科，世界頂級城市的房價卻仍然高企。 日本首都東京市中心區的一個房產規劃圖。 　　　　獨具魅力的大城市在這點上讓不少經濟專家都不知所措——此前不少專家們預測稱，這些大城市的房地產業已經繁榮到了極點，其價格將在未來很快、很久地持續下降。美國媒體對此評論道，各國整體房地產和局部地區房地產一度曾被密切地聯係在一起，但是現在這兩者的發展卻已經有點“分道揚鑣”了。 　　各國整體房價跌 大城市房價漲 　　廣州日報報道，塞德裏克·卡納斯在過去12年裏一直過著“四處漂泊”的瀟灑生活。這位33歲的銀行家需要經常往來於美國波士頓和英國倫敦之間，此外，他對紐約市也非常熟悉，早在1997年就在這裏開展過業務。2005年年底，卡納斯在搬回西班牙馬德裏以前，將他在紐約炮台公園附近購置的小套間賣掉了。 　　但是事隔一年之後，卡納斯又因為業務關係而重回“大蘋果”。 　　最近，他在曼哈頓中城購買了一套擁有兩間臥室的公寓，總價高達130萬美元。這一次，卡納斯決定，即便以後要搬離紐約，也不再隨便賣掉這套公寓了——這也是為自己留一條後路。“紐約市是全球主要的金融中心，世界各地的人都會到這裏來。”卡納斯這位哈佛商學院的畢業生表示，“將來的某一天，我可能還會回到紐約。” 　　目前，在一些世界著名城市裏，像卡納斯這樣高收入、經常要滿世界地出差的都市人正在“推動”房價的上漲。 　　高尚住宅區價格猛漲 　　國際貨幣基金組織(IMF)去年10月發表預測稱，未來30年內，全球房地產市場的繁榮景象可能會逐步消退。由於加息和宏觀調控的作用，美國、法國、西班牙以及新西蘭的房地產市場都已陸續出現不同程度的降溫。 　　美國樓市在2006年持續降溫，在去年第四季度，全美國的房價平均下跌了2.7%。據法國全國房地產聯合會去年公布的數字，法國平均房價繼2006年7月下降了0.3%之後，8月又下降了1.1%。該機構當時稱，房價連續兩個月下降為法國房地產市場近10年來首次出現。IMF首席經濟師拉詹表示：“我們可以感覺到全球房地產市場已經開始有降溫的跡象。”可是與此同時，從美國的舊金山、西雅圖到英國的倫敦、俄羅斯的莫斯科，高尚住宅區的房價猛漲。即便是有許多人擔心全球經濟出現衰退、擔心房地產泡沫，即便在某些市場上的價格在下降，這些大城市的房地產價格卻仍在上漲。 　　據英國媒體1月報道，倫敦一套目前正在出售的公寓，盡管麵積隻有6.7平方米、而且是沒有裝修的“毛坯房”，但其價格竟高達26萬英鎊(約合260萬人民幣)，相當於每平方米38.8萬人民幣。這間位於倫敦西部切爾西地區的公寓，麵積隻相當於7個電話亭大小。所謂“廚房”隻是屋裏一處凹陷的壁櫥，“浴室”則是一個裝有淋浴噴頭的小櫃子。 　　在倫敦切爾西之類的高尚住宅區，一套三居室或四居室的要價是二百萬英鎊。去年，以600萬英鎊的年薪加盟英國切爾西隊的德國足球明星巴拉克，向媒體抱怨起了倫敦的房價。他說：“當我還沒有來到切爾西的時候，我就想著要在倫敦或者是切爾西訓練基地附近買一套房子，這樣對於我的生活來說會很方便。我對於房子的基本要求是，要有6間臥室和一個很大的遊泳池。但是，當我來到這裏後，我卻發現，倫敦的物價高得讓人難以置信，如果買下這樣一套房子的話，花費將會高達400萬英鎊，這簡直就是一個天文數字。” 　　獨具魅力的大城市在這點上讓不少經濟專家都不知所措——此前，在相當長的一段時間內，包括耶魯大學的著名金融專家羅伯特·希勒在內的專家們都預測稱，這些大城市的房地產業已經繁榮到了極點，其價格將在未來很快、很久地持續下降。 　　各國整體房地產和局部地區房地產一度曾被密切地聯係在一起，但是現在這兩者的發展卻已經有點“分道揚鑣”了。 　　漲還是跌？經濟專家的PK大戰 　　當人們還在熱切議論用150萬美元買一套兩房一廳到底值不值得的時候，世界名城的房地產價格已經獲得了全球整體經濟因素的支持。每個受歡迎的城市各自都有巨大發展，但是他們身處一個“金發姑娘的全球經濟”下。(源於童話“金發姑娘”。金發姑娘在三隻熊的家裏看到三碗粥，熱的不吃、冷的不吃，隻挑不冷不熱的吃。此處借指經濟既不過熱也不過冷，處於一個“穩步增長，通脹溫和”的經濟狀態。) 　　《新聞周刊》報道稱，目前從全球範圍來說，雖然利率正在緩慢上升，但是仍處於一個曆史上相對較低的時期，大約為5～6個百分點。再加上今年世界上許多國家和地區的經濟取得了巨大發展，這讓不動產業的崩盤變得不大可能。總部位於美國馬薩諸塞州的經濟預測和谘詢公司“全球洞察”的首席經濟專家納裏曼·貝拉維許表示：“在一個低通脹、低利率的環境下，目前房地產業的發展比起曆史上的相似時期來說還是相對溫和的。隻要維持低利率，你將看到一次房地產的複興和加速。” 　預言：未來20年內跌40% 　　據《新聞周刊》報道，在像紐約這樣的地方，房地產的發展從來沒有減速過。全美地產經紀商協會上個月公布的報告說，在2006年的第四季度，全美國的房價平均下跌了2.7%。但是根據米勒·塞繆爾房地產評估公司的數據，就在今年1月，紐約曼哈頓的房價逆勢上漲了14.4%。根據一些評估數據，有超過一半的高尚住宅買家都不是本國人，他們因為去年美元疲軟而獲利不少。 　　“房地產市場在去年11月感恩節前的幾周上漲了不少，而優良房產的表現更是突出。”紐約市普天壽道·格拉斯·艾麗曼房地產公司的經紀哈裏特·諾裏斯說，“並不是我個人認為紐約市或曼哈頓不會受到經濟低迷的影響，而是沒有跡象顯示這樣的事情會發生。” 　　目前世界頂級城市的房價情況正好與著名經濟學家、被稱為“房地產業的凶事預言家”羅伯特·希勒作出的預言相反。希勒教授的暢銷書《非理性繁榮》在中國也很受讀者歡迎。7年前，他在《非理性繁榮》一書中所預言的股票市場崩潰成為現實。在該書的第二版中，他又將相同的分析應用於美國當時過熱的房地產市場上，批評當時的房產價格不合理、不理智。他預言稱，在未來的20年內，不動產價格將會下跌40%。此外，他還發出警告：房地產泡沫的破滅很可能會導致一場經濟大蕭條。希勒說：“許多人都對大都市抱有信心，但是這些城市在過去的數百年曆史中也是有起有落的。我認為這種起落趨勢將會繼續。” 　　但是也有不認同希勒觀點的經濟學家。在最新版的《非理性繁榮》書中，希勒就大量引用了房地產經濟專家、荷蘭教授皮特·埃特赫斯的一項最新研究成果。埃特赫斯教授將荷蘭首都阿姆斯特丹一處時尚住宅區1628年～1973年的房價變化製成圖表。然後他作出結論稱，在過去近350年間，該地房產的實際價格僅僅漲了0.2%。希勒就以這些數據作為支持自己觀點的論據，稱房產價格在長時間內隻會出現適當增長。 　　但是埃特赫斯本人卻並不認為世界上許多大城市(包括阿姆斯特丹和巴黎)的房產在未來5年～10年內會急劇下跌。他的理由是日益發展的都市化進程以及全球財富的增加導致更多的人“爭奪”城市中心區有限的房產。他告訴記者說：“我並不是說這個進程會永遠持續下去，但是從當前來說，我的預測是上漲。” 　　專家都表示，各國的中央銀行必須吸取教訓，更好地理解全球經濟和央行工作的影響力，以避免日本和英國的曆史重演。 在東倫敦，有許多出售房屋的招牌。 　　利率漲跌 作用重大 　　世界上並非所有大城市的房價都在上漲。在澳大利亞，悉尼的房價上漲率低於全國平均水平。在這個案例當中，利率上漲扮演了很重要的作用。 　　現在人們最為擔心的是，有沒有什麽可以控製住高企的房地產市場？當然，一次全球經濟的大蕭條就可以讓房價“跳水”——無論多高級的住宅區都逃避不了。如果說要以史為鑒的話，各國的中央銀行將會在這種經濟崩潰中扮演極為重要的作用。英國皇家特許測量師學會的首席經濟專家米蘭·卡特瑞表示：“我們從曆史上學到的教訓就是，過去應對房地產崩潰危機的政策幾乎多多少少會有些缺陷。” 　　卡特瑞提到，20世紀80年代後期，為刺激經濟發展，日本中央銀行采取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。當時，國土麵積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。 　　到了上世紀90年代日本房地產業全麵崩潰時，東京的決策者未能成功地、迅速大地削減利率，無法實現經濟的“軟著陸”。此後，大量私房屋主拖欠房屋貸款、銀行停止辦理新的貸款手續。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來曆史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。 　　英國幾乎在同一時期也經曆了同樣的房地產泡沫破滅問題，當時英國在不到一年的時間內進行了兩次大幅加息，最終導致了房地產崩潰。 　　貿易壁壘會影響房價 　　許多專家都表示，各國的中央銀行必須吸取這些教訓，更好地理解全球經濟和央行工作的影響力，以避免日本和英國的曆史重演。 　　此外，有媒體報道稱，這些頂級城市的房地產業更大的威脅來自保護貿易論者、反對自由貿易論和區域間貿易靈活性的消退。這些情況不單在一些發展中國家很常見，在歐洲和美國最近也出現了這種反對貿易自由的跡象。為了控製廉價進口商品的流入，美國國會的民主黨領導者們近期可能會要求暫停與哥倫比亞和秘魯的自由貿易協定談判。這些貿易壁壘和流通控製無疑都會減緩全球經濟增長，最終也會影響到房地產市場，在過去就曾發生過類似的事情。在上世紀20年代，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅裏達州出現了前所未有的房地產泡沫。     家庭財富空前增值 　　富裕買家爭奪豪宅 　　在美國沃頓商學院和哥倫比亞大學的3位經濟學家為非營利組織“國家經濟研究會”撰寫的一份長篇工作報告中，他們也認為，頂級城市並非那麽容易受到全球經濟繁榮與蕭條之交替循環的不良影響。 　　參與研究的學者特意點出了一些受到越來越多高收入人群歡迎、並願意付出更多資金以入住的美國城市，其中包括舊金山、洛杉磯、西雅圖和波士頓等。他們認為，這些城市的崛起歸根到底是源於過去半個世紀以來美國眾多家庭財富的空前增值。在20世紀的後半段，住在美國各大城市的家庭總數隻翻了一番，但是平均每戶家庭的年收入卻從50多年前的2000美元漲到了目前的超過14萬美元。 　　倫敦巴黎房產供不應求 　　雖然這份報告隻是研究了美國國內的情況，但是撰稿人也認為，在其他國家的主要城市，類似的財富增加進程正在進行當中。“你必須將兩件事結合起來看：一群人數正在增加的高收入者都希望進入某處的(房地產)市場，而該處市場不願意或是無力提供足夠的新房產。” 　　沃頓商學院的房地產和金融學教授約瑟夫·吉爾科說，“倫敦和巴黎都可以被看作這方麵的典型，當地的經濟發展了，收入的分配卻相對滯後，該區的房產供應非常少、供不應求。” 　　美國《福布斯》雜誌近日公布2006年度全球個人財富排行榜，羅列了截至2月初個人資產市值達到或超過10億美元的946人。以截至今年2月9日的市場價值衡量，這些富豪2006年的資產市值合計35萬億美元，比2005年增加9000億美元，上升35%。富豪們的人均資產市值為36億美元。 　　按照排行榜製作者的說法，《福布斯》排行榜不隻是個人財富的簡單羅列，同時也是全球經濟及其變化的曲折反映。《福布斯》雜誌總編輯史蒂夫·福布斯作出判斷：“在我們這個地球上，更多的人經濟狀況好於以往……這(2006年)是人類曆史上最為富足的年份。” 　　據美國《新聞周刊》雜誌分析，頂級城市房價的上揚也反映了那些新出現的“超一流”買家本身的生活水平。根據英國房地產研究機構瓊斯·蘭格·拉薩利研究所公布的數據，在這些買家當中，大約有50%的人是旅居或定居國外。當全球化允許資金更快更廣地流動時，人們也能更加自由地穿梭於各國。這些人在各個發達國家的首都間流動，他們手上擁有大量的現金，而且絲毫不關心當地人所憂慮的房地產泡沫問題。 　　富豪買家爭奪高尚住宅 　　美國媒體報道稱，這群人正在揮霍錢財。過去一兩年來，世界上的銀行家和商人連續獲取著可觀利潤，這一狀況讓那些繁華鬧市附近的高級住宅更加搶手，例如倫敦的南肯辛頓(可謂是倫敦最好最貴的富人區)和紐約市的上西城(是許多著名的文化人居住社區，南有林肯藝術中心、大都會歌劇院、朱利亞音樂學院，北有自然曆史博物館、美國曆史學會)。 　　就算不在這些主要的金融城市購房，但是由於過去十年來全球的超級富豪越來越多，這也推動了房地產市場的行情看漲。目前，已經出現了一群不光以收集名車名酒，而且以收集法國巴黎、阿根廷布宜諾斯艾利斯的豪宅為樂的富豪。富豪多了，人們的口袋日漲，這都刺激了大都會裏原本供不應求的房地產市場，讓房價高得讓人咋舌。 　　精英集中在大城市購房產 　　瓊斯·蘭格·拉薩利研究所所長休·福克斯萊說：“出人意料的有趣情況是，因為這些富豪買家的購房和收集範圍在全球不出100個街區，所以他們經常會全世界地跑。” 　　這不令人驚訝，由於這類型買家喜歡在工作所在地附近生活，因此在那些經濟中心，對房產的需求往往是整個國家最旺盛的。2006年，印度商業中心孟買的高尚住宅區的房價上漲了90%，大大超過了同時期印度首都新德裏60%的房價上漲幅度。這種不成比例的現象甚至會誤導人們認為服務行業中最高薪的就是房地產工作人員。 　　紐約市市長邁克爾·布隆伯格曾經將這種精英集中的大城市房地產市場稱為“包含巨大價值的奢侈產品”。 　　據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。在此期間美國的房地產飛速增長，但是卻在一些貿易保護的政策出台後出現崩潰，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

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