結婚時掏錢買房 離婚時錢房兩空 --ZT

　　建議購房者在婚前進行細致的財產約定，並到公證處進行公證。

　　每個人都渴望與自己牽手進入婚姻殿堂的另一半廝守終生，但世事難料，當曾經的山盟海誓變得蒼白無力，承載著“家庭”重任的房子也不得不麵臨被分割的命運。如何讓房產分割不成為離婚時另一個傷心的理由，是每個購房者都應該提前考慮的問題。

　　結婚時掏錢買房，離婚時“錢房兩空”

　　今年五月，家住朝陽區的吳女士與丈夫孫某打算離婚，但當夫妻雙方就房產進行分割時吳女士犯了愁。結婚的時候，吳女士單獨出資向其丈夫的同事劉某買了一套房，由於劉某還沒有取得這套房子的產權，當時約定是夫妻倆先住進去，等劉某一辦下產權證就辦理過戶。

　　不料世事無常，丈夫孫某有了外遇，傷心的吳女士提出離婚，但就房產分割雙方產生爭執，據吳女士私下了解，由於這套房產已經升值了近15％，丈夫孫某不願意讓吳女士取得房產，所以示意同事劉某毀約，歸還當時的房款，然後再與吳女士平分這筆錢。

　　麵對這些突如其來的變故，吳女士有些不知所措，由於約定模糊，明明是自己出錢買的房，到如今房子得不到不說，難道還要和即將離婚的丈夫平分房款嗎？

　　對此，北京煒衡律師事務所的楊明律師表示，吳女士夫妻雙方都不享有房屋產權，在這種情況下法院不會對此房屋做出判決，劉某即使違約所承擔的違約責任就是返還吳女士房價款，並賠償其他損失，而房款是夫妻雙方在婚姻存續期間支付的，就屬於夫妻共同財產。除非吳女士可以有充分的證據證明，當時支付的房款是她個人的婚前財產或是她父母單獨贈與她的財產，否則吳女士隻能選擇和孫某平分房款。

　　按揭貸款、父母讚助購房使房產分割變複雜

　　其實，像吳女士一樣，很多人在離婚的時候才發現，由於當初沒有做好財產約定，在分割財產時會有很多麻煩，而房產作為夫妻生活中財產比重最大的一部分，更是引發了不少糾紛。再加上近年來按揭貸款購房、父母出資讚助購房、單位承租房產權化的情況越來越多，也使得離婚時的房產分割變得越來越複雜。

　　記者在采訪時發現，雖然《婚姻法》以及最高人民法院對《婚姻法》有關內容的司法解釋在這方麵做出了詳細的規定，但是由於很多夫妻在首付款、父母資助、產權登記等方麵約定模糊，房產分割也因此顯得尤為棘手，不少人借此鑽法律的空子，從而嚴重損害另一方的利益。

　　對於這種情況，楊明律師建議，夫妻雙方在買房的時候應該做好細致的財產約定以及和父母之間的贈與約定，如果有條件的話，最好去公證處進行公證。這樣一來，即使是日後雙方婚姻無法繼續，法院還是會按照夫妻雙方事先的約定處理，避免在財產分割時發生不必要的糾紛。如果夫妻雙方真的可以做到“情比金堅”，那麽離婚將是天方夜譚，這一紙約定又有何妨？

　　案例解答

　　婚前分房婚後買仍屬共同財產

　　薑女士：我和我的丈夫打算離婚，但在房產分割上遇到了一些問題。我們現在所住的房產屬於共同承租公房，但在結婚前，我已經通過購買使用權的方式，取得了公房的承租權，婚後又通過售後公房的形式變成了產權房。請問這樣的房子我也需要和丈夫共同分割嗎？

　　解答：根據相關規定，這種婚前承租，婚後又通過售後公房的形式變成產權房的房屋，即使產權登記在一方的名下，這套房屋在離婚時也是作為夫妻共同的財產來進行分割。和吳女士不同的是，薑女士與丈夫要分割的是作為夫妻共同財產的產權房。對於這種婚前承租，婚後用共同財產購買的房產，法律上主要有折價拍賣、作價補償和實物分割三種處理方法，當然依照具體情況在判決時會適當照顧無過錯的一方及保障婦女、兒童權益等。

　　婚後父母資助購房也應寫借條

　　王女士：我2003年結的婚，2004年在南城買了一套房子，當時因為錢不夠，就向我的父母借了15萬。現在我打算和我的丈夫離婚，但在房產分割的時候遇到了一些問題。我覺得那15萬應該先從房價中扣除，然後再平分房產，但我丈夫認為應將房屋折價後，由兩人平分。請問究竟應該怎麽樣？

　　解答：首先看王女士向父母借款的時候有沒有借條，如果有借條，這筆錢要先歸還債權人，不屬於夫妻共同財產，不用進行分割。如果不能確定是向父母借款，那麽這15萬元就屬於夫妻共同財產，不能從折價後的房款中扣除。此外，如果這是父母贈與王女士購房的，那麽王女士要證明，父母所出的房款是明確贈與她一方的，否則就被看成是給雙方的。這一點與婚前贈與有所區別，婚前所贈款除非證明是給雙方的，否則就認定為是給一方的。

　　房屋付款憑證是分割重要依據

　　劉先生：2003年我在東城買了一套房子，當時是我父母出了12萬元交的首付款，隨後的月供也是一直由我支付。現在我想提出離婚，妻子提出應該分得一半房產，我感覺這樣並不合理，請問怎麽辦？（房產證和付款憑證上是我妻子的名字）

　　解答：假定有充分的證據證明首付款是劉先生父母出的，由於房子是婚前購買的，將被視為是劉先生個人的婚前財產，他妻子無權要求分割，除非他妻子拿出證明，明確表示婚前的首付款是贈與夫妻雙方的，才有權進行分割。

　　但如果不能證明首付款的來源，就看付款憑證是婚前支付的還是婚後支付的，如果是婚後支付的，就屬於夫妻共同財產，雙方平分；如果付款憑證是婚前支付的，劉先生又無法證明是自己父母贈與自己的，這套房產就被視為完全是其妻子的財產，劉先生無權參與分割。

　　（以上解答由記者采訪北京煒衡律師事務所楊明律師後所得）

　　法規速查

　　離婚分割財產先做市場評估

　　如果沒有約定，夫妻又不願意對財產分割做出讓步，那麽隻有依法處理，《最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若幹問題的解釋（二）》規定：第十九條由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。

　　第二十條雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當準許；（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

　　第二十一條離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院應當根據實際情況判決由當事人使用。

　　第二十二條當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

　　實操提示

　　婚前財產約定注意房產問題

　　《婚前財產約定範本》

　　預防在離婚時因財產的問題糾纏不清，婚前應進行財產約定。在進行財產約定時，夫妻雙方主要應該明確約定的基本條款，然後做好公證，財產約定範例如下：

　　立約雙方：（甲方）男方、（乙方）女方

　　約定事項：

　　1、婚前財產範圍：明確各自的婚前財產的明細；

　　2、婚前財產歸屬：約定雙方婚前財產歸各自所有，還是納入夫妻共同財產的範疇；

　　3、在夫妻關係存續期間所取得的財產歸屬如何處理，可以約定歸各自所有，或部分各自所有，或共同所有；

　　4、雙方簽字、簽約日期等。

　　父母資助購房先簽協議後公證

　　《夫妻接受父母贈與協議範本》

　　對於父母贈與購房資金也應該與父母簽署贈與協議，然後去公證機構進行公證，公證處收費標準是雙方公證財產總額的2％，贈與協議範本如下：

　　立約雙方：甲方：贈與人（父母）；乙方：受贈人（夫妻單方或雙方）；

　　1、約定贈與內容；

　　2、約定贈與方式與時間（婚前、婚後）；

　　3、約定贈與附加條件；（父母向兒女提出某種要求，例如留出一間房，要求子女孝順、養老等）

　　4、雙方簽字、簽約日期等。
　　立約時無需第三方見證，簽好後去公證處公證即可。