塌樓慘劇

塌樓慘劇

大約三年前美國佛州（Florida)近海灘城市的一幢大廈竟然在淩晨間倒塌，使到百多人埋在瓦礫之下。



據報導此樓在2018年已由工程師發現有結構損毀嚴重，需要約千萬美元來修複。因為費用太大，一直拖延下去，最終就發生了這次的慘劇??

這使我回憶起三十多年前在多倫多的一間物業管理公司（ Properties Management ）任會計職務所知有關共管物業的知識，想和大家分享一下（當然，現在可能亦有新的Bylaws出來…).

A/

每一幢共管大廈的管理方式，在法律和稅律上，都像普通生意一樣有個「法人身份Legal Entity」。年結時要做一份財務報告書（Financial Statements)給政府, 銀行和共管業主代表團。因為共管大廈的業主每個月都要納「經常維修費用Maintenance Fees」給物業管理公司。此費用隻會每年增加而不會減少的。政府規定每個月業主納的費用，一部份（5%？）是要交給銀行保管的Reserve Funds。 此項目的儲備是留給大廈的緊急維修費用，至為重要。

B/

購買新共管物業的業主隻有「居主權」而沒有「持有權」；通常居住權都是99年期的。

C/

一個管理物業經理告訴我說，購買二手共管大廈公寓物業時，千萬不要被公寓美麗的裝飾而蒙騙。最重要的是先查看大廈的Reserve Funds 還有多少存款。其次就是先查看大廈的停車場（多數在大廈的底層）的結構情形。尤其是多倫多附近地區，冬天下雪車道灑鹽，每部汽車都會帶多少鹽水漬在停車場裏。日久結構內部的鋼筋混凝土被破壞，需要很大的費用來修理，如果Reserve Funds(緊急維修費用）不夠，隻好強迫各業主分攤…

買者小心Buyers beware!