我送房客進監獄及其他故事

　·劉新民·

首先我要在此聲明，所謂監獄是指ｊａｉｌ，相當於中國人所說的拘留所，因為在美國，這是關押候審嫌犯的地方。真正關押服刑中已決犯（ｃｏｎｖｉｃｔ）的監獄在英文裏稱為ｐｒｉｓｏｎ。作為房東，我曾與房客發生欠租、偷偷遷出引起的法律糾紛。謹以以下幾個故事與讀者分享。

一．大學生也無賴

數年前，有一對白人母女來租賃我的一棟三睡房、二衛生間的獨立住宅。年輕的女孩是在校大學生，聲稱父親給她留下了大筆信托基金，她又有十六分之一的印地安人血統，因此經濟寬裕。在俄克拉荷馬州，印地安人部落免稅經營賭場，發了大財，任何人隻要在血統上與印地安人沾邊，都能夠獲得免費的醫療保險和免除大學學費福利。所以我也就毫不猶豫地將房子租給了她們。

在兩年的租賃期中，我們相安無事，這個大學生始終按時付房租，也很少像其他單身女房客那樣常常要求修理房屋。就在我考慮是否再與她續延租約時，一天下午，她和一個室友氣急敗壞地來到我家，告訴我屋中發現大量黴菌，導致她們患上嚴重的呼吸道疾病，房屋不適合繼續居住。

女孩要求免付房租，並要我付費讓她住入旅館，同時支付她的三條狗在獸醫處寄住的費用。我則要求她先支付房租，然後由我支付她住宿旅館的開支與房租之間的差額。出人意料的是，平時顯得溫文有禮的女孩撕破了麵孔，堅持要我免除她的房租並支付旅館費。我鄭重地告知她，如果這樣做，就等於我為她免費提供住宿，無論如何，這是不公平的。她就大吵大鬧，威脅我說她將報告州政府衛生部門，以無法居住為由將我的房屋沒收拆毀。為了息事寧人，我同意免除她一個月房租，解除租約，讓她在三十天以內找到並遷至新住處，但不支付她的旅館開支。

我在她們搬走驗房時，發現她擅自將一間睡房的白色牆壁漆成深紅色。屋裏煙味濃重，鄰居告訴我，有六、七個年輕人經常住在那裏，並養了四條狗。租約明文禁止在屋裏吸煙，禁止養寵物，而且簽約居住的隻有兩個人。門窗被狗抓咬得傷痕累累，前院的青草長了數尺高。我因此拒絕歸還押金。

女孩和室友跳著腳，用最粗魯的語言大聲咒罵我，聲稱她們有一個當律師的朋友要將我告上法院，賠償她們的押金。她們拒絕歸還房門鑰匙和車庫的遙控器。我被迫將其換掉。

數天之後，我果然收到一封律師函，讚美這個女孩多麽守法，房子維護得多麽完美，要求歸還押金，否則就公堂相見。

我給律師傳真了一封回函，逐條列出房客的違約事項，告訴他我有相關的照片證據和鄰居的證辭，要打官司我樂於奉陪，並會反訴，索求超過押金金額的賠償，但我也奉勸對方就此罷休，免得麻煩。後來該律師再也沒有來打擾我。

我將那棟房子的地下冷暖氣管道用混凝土封閉，從閣樓中重布管道，更換了冷氣機，在屋中噴灑了殺黴菌劑，房屋至今租住順利。

二．消毒護士——破壞大王

一對白人夫婦租賃我的另一棟三睡房、二衛生間的獨立住宅。女方是本地一家醫院的消毒護士，男方是合約砌牆工。我看那女的是正規醫學院校畢業生，有一份體麵的工作，就與她簽了租約。

誰知道他們入住之後不久，就開始拖欠房租。如美國人所說，向他們催繳房租就像“拔牙那樣痛苦。”在我第一次向法院提起驅逐房客（ｅｖｉｃｔｉｏｎ）的訴訟之後，這對夫婦要求和解，付清了欠租和法庭費用。

兩個月之後，他們故伎重演，於是我再一次向法院提起驅逐訴訟。這一次我不再姑息，堅持要他們搬出。這家人在屋中留下了如山的垃圾，牆壁上有好幾個大洞，睡房的地毯上留下了用過的月經棉，後院中還留下了一條沒人要的牛頭犬（ｐｉｔ　ｂｕｌｌ　ｄｏｇ）。

我讓保護動物協會將狗拉走，並向法院提起賠償訴訟。在我獲勝之後，女護士仍拒絕付款，我動用了扣繳工資程序（ｗａｇｅ　ｇａｒｎｉｓｈｍｅｎｔ）。

在女護士的醫院雇主按照法院判決，開始每月向我匯款之後，女護士終於沉不住氣。她以經濟困難為由，向法院要求豁免支付賠償（ｅｘｅｍｐｔｉｏｎ　ｄｕｅ　ｔｏ　ｅｃｏｎｏｍｉｃ　ｈａｒｄｓｈｉｐ）。開庭時，法院試圖讓她先與我談判，看是否能夠和解。我提議減少每月付款金額，但總額一分不能減少，她斷然拒絕，說是一分錢也不能付。

針對她的豁免要求，我們回到法官前陳詞。她出示了一大堆帳單，講述自己有多麽拮據。輪到我時，我隻說了幾句話，告訴法官，據我了解，她因欠租被驅逐並非首次。我可以原諒房客因為突然的經濟變故付不出房租，隻要房客搬走，放棄押金並將房屋狀況保持完好，我一般便不再追究。但是，房客絕對不能以貧困為由，毀壞房屋，然後不負責任地一走了之。要房客賠償是為了教會他們為自己的行為承擔責任，並保護屋主的權益。法官判決將她每月支付的賠償金從一百多美元減少到五十美元，但總額並未減少。這就是說，她隻是延長了支付期限而已。在我們州，對法院判決的賠償金可收取９.２５％的利息，而且所有法庭費用、傳票費用都由敗訴的一方承擔。我又何樂而不為呢！事情已經過去了一年多，她還在慢慢地支付賠償金。

關於她留下的那條猛犬，她在法庭上申辯說，那是一條流浪狗，她隻是可憐它，喂過它一次，狗就拒絕離開。我駁斥她說，如果她真的不想要那條狗，她完全可以讓動物保護機構將狗領走。我看到狗時，它已餓得瘦骨嶙峋。

後來我聽說她因為虐待動物受到指控但拒絕出庭。我讓繼任的房客將她的新地址交給緝捕她的警方，她被監禁、罰款，也算是罪有應得吧。

三．進“局子”的網絡專家

去年三月，我將一棟四睡房、三衛生間的住宅租給一名剛剛離婚的網絡專家。此人一表人才，西服筆挺，駕駛一輛美洲豹（Ｊａｇｕａｒ）牌名車，且能說會道，自稱有７，５００美元月收入。但是他的押金支票隨即跳票（透支）。他以現金補足了押金並信誓旦旦地說以後這種事情不再會發生。

後來，他月月遲繳房租，每次我向他催繳，他總是說他工作有多勤奮，下個月將有多少收入，這種事情下不為例，等等。直到去年九月，我忍無可忍，向法院提起驅逐訴訟。此人拒絕接受傳票，以為這樣即可逃過法律程序。但是，美國各地的法律規定，絕大多數情況下，被告拒不出庭即缺席敗訴。在他缺席的情況下，我理所當然地勝訴。五天後，在一名法警的陪同下，我持法院令封閉房屋。他和他的女朋友拒絕應門。我用備用鑰匙開門，法警限他十分鍾以內離開。他和女朋友隻提了一個小箱子，就灰溜溜地走了，留下了滿屋的名貴家具、鋼琴、電腦等值錢物品。我雇用了一名鎖匠，將前後門的鎖鑰更換。

在接下來的一周裏，此人通過電子郵件與我談判，一再保證他將向親友告貸，還清法院判決他支付的欠租和房屋損壞的修理費，要我千萬不要將他的物品存到商業租借倉庫中。但是，詭計多端的他在一個星期六上午，也就是他承諾付款的當天，不顧法院的封條，撬開後窗，進入屋中，開始搬走他的東西。我的另外一名房客住在附近，看到之後立即向我通風報信。

我趕到現場時，房客還在大汗淋漓地搬東西。我致電報警。兩名警察駕駛警車抵達後，我向他們出示了法院的封條，請他們逮捕非法闖入房屋的房客。不料警察當場告訴我，我和房客之間的衝突是民事衝突，不屬於他們管轄範圍。既然屋中的東西屬於房客，我應當讓房客將東西搬走。有了這句話，房客更加有恃無恐，當天晚上即將東西搬空。

按照法律，如果房客在法院封閉房屋時仍然有財物留在屋中，房東對財物擁有留置權（ｌｉｅｎ），如果房客不在三十天以內贖回，房東有權將東西拍賣。因此，一旦房客將東西取走，我就失去了討回欠租和賠償費的一個最大籌碼。

此後的兩周中，我奔走呼號，要求當地警方立案，以刑事罪控告房客非法侵入房屋（ｉｌｌｅｇａｌ　ｂｒｅａｋｉｎｇ　ａｎｄ　ｅｎｔｅｒｉｎｇ）。但是警方敷衍了事，寫了一份不疼不癢的報告，然後告訴我，檢察官有太多大案，要案要查辦，我的案子實在排不上號。我對警方的冷漠極為不滿，打電話給當地的報紙、電視台、檢察官、當地市長、警察局長，但都不得要領。最後，我不得已隻好動用政治力量：我分別打電話給我自己住地和出租屋所在地的州參議員，要求他們向檢察官施加壓力。這一招還真靈驗。十月份，州檢察官以二級入室行竊（２ｎｄ　ｄｅｇｒｅｅ　ｂｕｒｇｌａｒｙ）重罪罪名，對我的房客提出了刑事指控。

十月底，我的房客被捕，被關入郡監獄，其實就是我在本文開始所說的拘留所。他繳納了一部分保釋金，雇用了一名刑事辯護律師將他保出。法院提審他過堂（ａｒｒａｉｇｎｍｅｎｔ）時，他拒絕認罪。法院即安排在今年三月二日對他舉行審判。檢察官與我聯係，詢問我是否願意將房客的二級入室行竊重罪罪名減為非法侵入的輕罪罪名。我表示同意，因為出租屋中的東西本來就屬於房客，說他偷竊自己的東西似乎不大站得住腳。

說實話，我一開始也沒有想到，檢察官會給房客安上這麽重的罪名，還沾沾自喜地認為，按照經驗，開始指控的罪名越重，檢察官討價還價（ｐｌｅａ　ｂａｒｇａｉｎ）的餘地就越大，定罪的可能性也就越大，沒有想到，正是由於檢察官在這個問題上的疏忽，導致功虧一簣，後來輸了刑事官司。

三月二日，對房客的審判開庭，我作為證人出庭，但是，從一開始，法官就皺著眉頭，說他收到的文件上所示的被告罪名與助理檢察官當場宣布的罪名不符。原來，檢察官在決定減輕被告的罪名之後，並未將必需的、有關新罪名的法律文件遞交給法院。被告的律師以程序不合法為由，立即要求法官撤訴，法官也予以同意。

第二天，被告的律師致函給我，要我轉告我的房屋保險公司，準備賠償他的委托人即我的前房客一萬五千美元。他羅列的理由包括：

⒈我在獲得法院的驅逐令後，沒有給予前房客四十八小時遷出；
⒉我堅持要檢察官將一場民事官司辦成了刑事官司；
⒊我誹謗了前房客，造成他的難堪；及
⒋由於我的魯莽行為，我的房客損失了三千美元的律師費、一千五百美元保釋金、
六百四十美元旅館費及四百多美元的誤工費。

我將前房客的索賠要求轉告了我的保險公司，我的經紀人立即告知我，這種無理要求不可能獲得受理。由於我是唯一的被保險人，保險公司在發生房屋毀損時，隻會賠償我的損失，因為我的房客對於房屋沒有任何權益。

前房客的律師如此顛倒黑白，我今天給他傳真了一封措辭尖刻的回函，告訴他：

⒈我給了他的委托人五天時間搬出，遠遠超過法定的四十八小時；

⒉他的委托人這次很幸運，逃過懲罰不是因為他無罪，而是因為檢察官在程序上的疏忽，他不應再來恐嚇作為證人的我；及

⒊對方的律師所用的誹謗（ｌｉｂｅｌ）一辭的通常法律定義是“通過書麵或圖片手段，破壞他人名譽。”律師口不擇言，法律應用不當，因為我從來沒有以此類手段，在公開場合指名道姓地指控他的委托人。

我警告對方的律師，我保留向律師公會風紀委員會投訴他的權利。

經過與原檢察官的交流，我獲悉由於美國憲法中規定的一罪不二審（Ｎｏ　ｄｏｕｂｌｅ　ｊｅｏｐａｒｄｙ）保障，檢察官已不可能針對我的前房客，以較輕的罪名重新提出指控。

我的下一步策略是與出租房屋所在鎮檢察官聯絡，探討是否可能由其向該市鎮的法院（Ｍｕｎｉｃｉｐａｌ　ｃｏｕｒｔ），以較輕的罪名重新提出指控，這樣或可避免違反一罪不二審的原則，但對此不抱太大希望。

由於這件官司，我的前房客花費了大筆金錢，應付州檢察官的刑事指控，即使他最終沒有被定罪懲罰，我也已相當滿足。而且，我在民事法庭上贏得了將近兩千七百美元的賠償判決。目前，我的討債律師正在積極采取措施，向前房客追討這筆款項。

這件事給我的教訓是一定要檢查房客的背景。本州的法院網站信息非常豐富，本州的任何居民如果輸過金錢官司，都可以輕易查到。另外，我的討債律師告訴我，房東可加入查詢房客背景的專用網站。

房東投資出租房產，當然希望與房客和睦相處。作為華人，我信奉禮讓，自問在出租房屋時並無種族歧視，無論房客是什麽膚色，我都一視同仁。我更重視的是他們是否誠實、負責、具有必需的經濟能力。但是，禮讓不等於任人欺負。麵對警察和檢察官的冷漠，我沒有放棄，堅持對違法犯罪的房客提出刑事控告，從而在一定程度上維護了自己的權益。