中國房地產的泡沫

一場關於國企改革的爭論讓一些知名學者的中立性遭受了質疑,公眾的不信任感在增強,而目前的房地產市場上缺少一些能被認可的信息提供者。 2004年年末，關於房地產泡沫論的爭論又上升到了一個新的頂點，摩根斯坦利的中國區首席經濟學家謝國忠秉持一貫的立場，稱中國房地產泡沫巨大，甚至給出了泡沫破滅的時間表，摩根的首席經濟學家羅奇這次也站到了他這一邊。 而反方也陣容強大，中國房地產協會，建設部，甚至上海的主管官員也跳出來駁斥，稱上海房地產不會崩潰。國內一位著名的經濟學家則又一次拋出了知名的“陰謀論”。一時之間，一地雞毛。 多或是空，泡沫、非泡沫，陰謀論背後有什麽秘密嗎？ 爭論，還將繼續下去，而事實則會在未來降臨。 市場中的噪音 近日，謝國忠又出驚人之語，他稱，上海樓市將在一年內崩盤。雖然他在此前也一直唱空中國房地產，但這是第一次給出如此詳細的時間表。 此前，亦有一些國內學者提出過類似的看法，隻是國際投行巨鱷、明星分析師顯然更能吸引媒體的注意，另一方麵，不斷上漲的房價也已經讓很多人不堪重負，房地產存在巨大泡沫的說法更容易引起共鳴。 市場上顯然不止這一種聲音。在12月3日的上海住交會上，上海官員及專家反駁了謝國忠預言上海樓市將在一年內崩盤的說法。一向力挺中國房地產的房地產協會也出來發言，稱當前房地產熱不是泡沫。 “在上海，大約有1/6的高級住宅是沒有人住的；在北京為1/4；在深圳附近為1/3。而且在未來的幾年裏，房屋的空置率一定會在目前的基礎上大幅增加。預計在未來的兩年內，辦公樓的供給將猛增50％……”這是《紐約時報》一篇報道的開頭，它指出，中國的房屋的空置率已超過國際警戒線。 中國房地產協會會長楊慎對這篇報道提出了自己的反駁，他認為，房地產價格的上漲是由市場化招標後土地價格的攀升、生產資料價格的上漲以及中國城市場化進程加快三方麵引起的。據他研究，生產資料方麵，鋁合金的漲幅高達一倍左右；而近幾年在中國城市化進程加快的過程中，城市化人口每年增幅達1200萬。在強大的需求麵前，嚴重短缺的供應，勢必抬升房產價格，這是市場價值規律在起作用。 建設部研究中心則拋出了一份反擊地產“泡沫論”的報告。然而，又有人釜底抽薪，社科院學者尹中立指證地產商聯手做局，集體操縱原始數據，上海的實際房價比統計高出67％。 著名經濟學家厲以寧教授日前則指出，中國房地產市場整體上處在正常發展之中，國外經濟學家宣揚中國房地產價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。他認為，國外企業和資本對中國房地產市場窺視已久，包括很多國外經濟學家和媒體等都宣揚中國房地產市場即將崩潰，其目的實際上是在為國外企業和資本進入中國之前先打壓中國市場。 房地產的爭論再現了百花齊放，百家爭鳴的局麵，哪些是接近真實，哪些又是市場的噪音呢？似乎每一個發言方背後都有利益的存在。 記者采訪的一位專家稱,市場經濟發展,經濟利益滲透力驚人,而此前的一場關於國企改革的爭論讓一些知名學者的中立性遭受了質疑,公眾的不信任感在增強,而目前的房地產市場上缺少一些能被認可的信息提供者。 泡沫真的存在 記者采訪了中國人民大學財政金融學院應用金融係類承曜副教授。他從金融政策和經濟學的角度闡述了他的觀點：中國房地產確實存在泡沫。 類教授曾經就金融政策對房地產行業的影響做了一些實證研究，他認為，上一輪通貨緊縮以後，央行為了刺激經濟，實行了比較寬鬆的貨幣政策，貨幣供應量過大導致很多資金進入房地產行業，這個過程與七十年代發生在日本的那一幕有著驚人的相似性。其實，日本亦是先有通貨緊縮，後由於在貨幣政策放鬆導致大量資金進入房地產行業之後，日本房地產才出現泡沫。“泡沫破滅的後果使日本到現在還沒能從經濟衰退中完全擺脫出來。” 類教授認為，收入房價比不一定適合中國目前的經濟現狀，但是空置率確是判斷是否存在泡沫的一個重要指標。目前，由於投機性需求在買房的需求中占了很大的比例，空置率顯然已經超出了正常的範圍。房子是耐用消費品，對於大多數人而言，並不會在短期內做出重新置業的決定，因此目前業界經常引用的強勁的需求並不太符合事實。大量投資性需求的存在，使得中國的房地產出現了荷蘭鬱金香熱時的擊鼓傳花的遊戲，而最終，這個鏈條的最後一環將為此買單。 而且，由於進入樓市的資金很大一部分來自商業銀行的貸款，道德風險大量存在，類教授強調，如果這種狀況不能引起注意的話，也許最終國家將為此買單。 中國不同於日本的邏輯在於，最近幾年股市一直不景氣，大量資金流出，而房地產一向被視為實體性投資，成為眾多資金的集散地。而所謂的中國概念則吸引了眾多的境外資金進入中國的房地產市場，據有關統計表明，上海外灘的樓房，60％被海外資金所購買，此前，北京的媒體也曾爆出國際大投行組織海外基金考察京城和上海的樓市。 陰謀論的背後 就在謝國忠大肆唱空的同時，摩根斯坦利卻悄悄與複地集團成立了合資公司，還與順弛達成合作意向，進軍內地房地產市場。研究部門和投資部門采取了看似矛盾的舉動，難道真的可以用不同部門的獨立性來解釋嗎？ 於是,陰謀論出台。 此前，關於國際投行的一個傳奇就是其做市能力。中國人民大學經濟學院的樊朝暉教授稱，早期，國際大投行影響力巨大，某國際投行就在香港回歸前夕發表了唱空香港的長篇報告,並且做了後續的跟進,此後,香港股市大受影響,一路狂跌。然而在盤點時,卻有細心人發現,在拋出唱空報告之前,該投行已經在市場上做了相反的操作,獲利甚豐。 類承曜教授稱,他讚同謝國忠關於中國房地產存在泡沫的觀點，但是對於謝稱泡沫在一年內破滅，類教授表示，經濟學不是地質學，不可能做出如此精確的判斷。 但是在投資銀行中的確會存在研究部門和投資部門不一致的行為。一種可能是，摩根斯坦利的確在為自己背後的經濟利益考慮,比如摩根斯坦利可以利用打壓泡沫,然後在市場低迷的時候進入,或者摩根的國外客戶有意投資中國房地產,但是希望能夠低價進入。 現實與曆史似乎與這種說法相切合,一方麵是7月份,摩根和高盛組織海外財團考察北京和上海的樓市,亦有傳聞傳海外遊資豪賭中國房地產，另一方麵，亞洲金融危機之後，有西方財團大量投資東南亞的房地產，到目前已經是獲利頗多了。 一切都隻是合理推測。 另外一種可能性就是這隻是一些明星分析師的個人行為。在國際大投行中,分析師的觀點相對獨立。類教授強調,在國外,投資銀行的研究部門和投資部門的所謂利益衝突也一直是監管層關注的一個問題。分析師通過推薦自己公司所承銷的股票或者發表看法影響股價從而從中獲利的案例也多有耳聞。現在國際大投行大規模進軍中國，這種習慣會不會帶到中國？ 類教授稱，問題的關鍵在於房地產是否存在泡沫，蒼蠅不盯無縫的蛋。1994年的時候索羅斯狙擊英鎊，然而事後英國卻從中吸取了教訓，新的調整也有利於經濟的發展。“市場就是在不斷的投機與反投機中走向前進。”